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Eigentumswohnung Teilungserklärung mit Baubeschreibung

| 25.07.2018 18:44 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Änderung der Teilungserklärung und Baubeschreibung nach Abschluss des Kaufvertrages.

Wir haben mit einem Bauträger im September 2017 einen notariellen Vertrag geschlossen, zum Erwerb einer Eigentumswohnung in Düsseldorf. Grundlage war die Teilungserklärung und die darin festgeschriebene Baubeschreibung.

Im Januar bekamen wir vom Notar -ohne Abstimmung und ohne Kommentar- eine im November 2017 notariell geänderte Teilungserklärung, mit Anpassung der Gemeinschaftsordnung und Anpassung der Baubeschreibung.
Beispiele: Statt Verklinkerung der Hausrückseite nur noch Verputz. Oder Zulassung von sog. (lärmproduzierenden) Splitgeräten auf allen Etagen.
Aber auch die Zulassung von Überdachungen auf 2 Balkonen und nicht bei uns.

Auf unsere konkrete Nachfrage per Mail beim Bauträger, hat man ein Gespräch angeboten. Dieses Gespräch hat im Februar stattgefunden, mit dem Ergebnis, dass die Teilungserklärung nochmal modifiziert werden sollte, man hätte vergessen hätte uns einzubeziehen. Man wollte uns Vorschläge bzgl. der Fassade und der Geräte machen.

Leider wurde bis heute keine der vereinbarten Punkte geklärt. Es gibt nur einen „vertröstenden Mailverkehr". Wir haben das Gefühl, dass eine Änderung nicht angestrebt wird.

Dazu passt, dass obwohl der Erwerb fast schon 1 Jahr her ist und gemäß Vertrag spätestens am 30.06.2019 das Haus mit 6 Wohneinheiten schlüsselfertig stehen soll, mit den Erarbeiten noch nicht begonnen wurde. Lediglich Pläne der Wohnung wurden zur Freigabe gemailt.

Frage:

Sind irgendwelche Fristen bzgl. eines Einspruches gegen die Teilungserklärung relevant oder reicht meine Mail?

Können wir den Vertrag rückabwickeln, da im Nachhinein wesentliche Vertragsbestandteile verändert worden sind, ggf. mit Fristsetzung: " Sollte bis zum .... die Teilungserklärung nicht geändert werden, fordern wir die Rückabwicklung..."

Wenn nicht vertragsgemäß gebaut wird, ab wann können wir eine Minderung fordern?

MfG





Einsatz editiert am 25.07.2018 21:06:55
26.07.2018 | 00:22

Antwort

von


(1187)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der notarielle Kaufvertrag sieht grundsätzlich vor, dass der Bauträger und Verkäufer die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auch nach einem Verkauf anpassen kann. Der Verkäufer wird gemäß Notarvertrag hierzu ausdrücklich bevollmächtigt. Die möglichen Änderungen betreffen das Gemeinschaftseigentum, sowie das noch nicht veräußerte Sondereigentum. Änderung an dem Sondereigentum in der zugrunde liegenden Teilungserklärung bedürfen Ihrer Zustimmung. Insoweit ist eine Änderung der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich nicht zu beanstanden.

2. Hinsichtlich einer Änderung der Baubeschreibung ist dies hingehen anders zu beurteilen. Die Baubeschreibung ist verbindlich, geht Plänen vor und ist nur in ganz engen Grenzen einseitig durch den Bauträger abänderbar. Aber selbst, wenn eine solche Änderung erforderlich ist, ist der jeweilige Käufer zu informieren. Änderungen der Baubeschreibung sind dann möglich,
- wenn dies durch die Baugenehmigungsbehörde beauflagt wurde;
- die Änderung aufgrund des geänderten Standes der Technik geboten und erforderlich sind;
- die Änderungen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Regelung erforderlich sind;
- Ausführungen in der bisherigen Fassung der Baubeschreibung unmöglich sind, da beispielsweise die vereinbarte Ausführung nicht mehr angeboten wird.
Die reine Änderung aus Kostengründen fällt hier ebenso wenig darunter wie andere Motive, die nicht zwingend erforderlich sind.
Auch die Anbringung eines Balkondaches bedarf zwingend Ihrer Zustimmung.

3. Alleine aus der Änderung der Teilungserklärung können Sie keinen Rücktritt von dem Vertrag aussprechen. Gleiches gilt für eine Planungsänderung. Bestehen Sie daher auf die vertragliche Ausführung ggfs. verständigen Sie sich schriftlich auf die Änderungen, wenn hierfür ein Balkondach angeboten wird. Jedenfalls teilen Sie dem Verkäufer schriftlich mit, dass Sie mit den Änderungen der Baubeschreibung nicht einverstanden sind und diesen nicht zustimmen. Teilen Sie weiter mit, dass eine mangelfreie Abnahme mit den vorhandenen Änderungen nicht erfolgen kann. Setzen Sie eine Frist von zwei Wochen, innerhalb derer die Planung für die von Ihnen erworbene Wohnung auf die vertragliche Vereinbarung anzupassen ist. Die Androhung eines Rücktrittes sollte in diesem Stadium noch nicht erfolgen, dass ggfs. eine Lösung im Vergleichswege erfolgen kann.

4. Auch wenn mit dem Bau noch nicht begonnen wurde, ist noch kein Verzug des Bauträgers gegeben. Vorsorglich sollten Sie prüfen, ob der notarielle Kaufvertrag eine Regelung zu einer Vertragsstrafe enthält. Ggfs. kann diese im Rahmen der Anpassung der Baubeschreibung noch vereinbart werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2018 | 14:23

Herzlichen Dank für Ihre Rückmeldung. Sie schreiben, dass die möglichen Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur das Gemeinschaftseigentum bzw. das noch nicht veräußerte Sondereigentum betreffen dürfen. Müsste heißen, dass sonstige Änderungen der Zustimmung bedürfen.
Insbesondere die dargestellte Aufnahme von Splitgeräten auf allen Balkonen und dem Dach in die Bau- und Ausstattungsbeschreibung halten wir für kritisch. Leider haben wir aus eigener leidvoller Erfahrung die Problematik kennenlernt. Für uns stellt das eine wesentliche Änderung dar, die wir aus Gründen der Lärmentwicklung, aber auch des Gesamteindruckes der Immobilie nicht hinnehmen wollen. Sie empfehlen ja zunächst den Vergleich, aber würde das ggf. für einen Rücktritt vom Vertrag reichen, wenn uns die Gegenseite nicht entgegen kommt?

Danke für eine Rückmeldung.

PS Das Anschreiben per Mail oder empfehlen Sie Papier?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2018 | 15:22

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Zunächst ist die Verkäuferin bzw. der Bauherr aufzufordern, die Herstellung des Bauwerkes in der ursprünglichen Fassung der Bau- und Leistungsbeschreibewung herzustellen. Soweit er an den Änderung festhält muss der Bauherr darlegen, dass diese aus welchen Gründen auch immer zwingend erforderlich sind. Erst wenn der Bauherr die vertragliche vereinbarte Herstellung der Kaufsache verweigert und keine wichtigen Gründe für die Abweichung benennen kann, ist ein Rücktritt zu erklären. Aufgrund der Tragweite empfehle ich aber im Vorfeld die vertragliche Grundlage zu prüfen und den Rücktritt durch einen Rechtsanwalt aussprechen zu lassen, damit dieser nicht an formalen Fehlern scheitert.

Der Rücktritt wird zum Nachweis des Versendens vorab per Fax oder Email sowie postalisch (schriftlich) ausgesprochen. Je nach Regelung im Kaufvertrag erhält der Notar eine Kopie des Schreibens.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt


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