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Teilungserklärung geändert

05.07.2016 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Zusammenfassung: Änderung einer Teilungserklärung

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Miteigentümer einer WEG. Die betreffende Wohnung entstand 2010 durch eine Änderung der Teilungserklärung. Aus einer großen Gewerbeeinheit wurden 2 Eigentumswohnungen begründet. Die Teilungserklärung wurde notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Nun gibt es Probleme mit den Rohrleitungen. Der Verwalter sagt, dass die Eigentümergemeinschaft damals nicht über die Teilung informiert wurde und deshalb nicht ofiziell ist und ich die Kosten deshalb selbst tragen muss. Kann das sein ?
Selbst wenn, ist durch den Grundbucheintrag die Sache jetzt nicht dennoch rechtsbindend ?
Vielen Dank.

Gruß,

Andreas Schäfer
Eingrenzung vom Fragesteller
05.07.2016 | 11:27

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Einer Änderung der Teilungserklärung müssten alle betroffenen Eigentümer zustimmen, in notarieller Form.
Die Frage nach der Erforderlichkeit einer Mitwirkung der einzelnen Sondereigentümer hieran sowie der an den Sondereigentumseinheiten eingetragenen Belastungsgläubiger richtet sich wiederum nach ihrer möglichen rechtlichen Betroffenheit unter Zugrundelegung der strengen Wertung der Rechtsprechung. Soll also beispielsweise lediglich eine Veränderung der Zuordnung einzelner Räume von einem Sondereigentum zu einem anderen (etwa ein Kellertausch) durchgeführt werden, bedarf es nur der Zustimmung der beiden betroffenen Eigentümer und ihrer Gläubiger. Die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt bedarf stets der Zustimmung aller Beteiligten, ebenso die Änderung von Wohnungs- und Teileigentum oder umgekehrt, es sei denn, diese wäre bereits in der ursprünglichen Teilungserklärung vorbehalten gewesen.
So dies erfolgt ist waren alle Eigentümer von der Änderung informiert. Wenn alle Eigentümer informiert waren, hat auch der Verband nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft Kenntnis.
Ob der Verwalter informiert wurde spielt dabei keine Rolle.
In vielen Gemeinschaftsordnungen ist jedoch geregelt, dass der Verwalter einer Eigentumsübertragung zustimmen muss. Ob dies in Ihrem Fall so geregelt wurde können sie ihrer Gemeinschaftsordnung entnehmen.
Hinsichtlich der Kosten für die von Ihnen erwähnten Rohrleitungen, deuten Ihre Angaben darauf das entsprechende Versorgungsleitungen repariert oder erneuert werden müssen.
Ob diese im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen ist eine Frage des Einzelfalles. Sie teilen hierzu leider nichts mit. Anhaltspunkt hierfür ist zunächst ebenso die Regelung in der Teilungserklärung.
Die Eintragung im Grundbuch geniest nur soweit öffentlichen Glauben gem. § 892 BGB als dort Eintragungen vorgenommen wurden. Hinsichtlich von Versorgungsleitungen ist dies nicht der Fall.
Da sie den Sachverhalt nur rudimentär erläutern kann sich die Beantwortung der Frage auch nur hierauf stützen.
Ich rate Ihnen dringend sich mit einem Fachkollegen vor Ort, zur weiteren Bearbeitung der Angelegenheit in Verbindung zu setzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 05.07.2016 | 12:15

Wichtig wäre mir nur zunächst zu wissen, ob durch den Eintrag im Grundbuchamt die Teilungserklärung rechtskräftig wurde auch wenn Sie irrtümlicherweise hätte von der Gemeinschaft genehmigt werden hätte müssen. D. h.. ist die Teilung als solche in "trockenen Tüchern" ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.07.2016 | 14:42

Durch § 892 BGB wird nur ein auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtetes Rechtsgeschäft geschützt.
Beispielsweise die Änderung betreffend die Eigentümerstellung an den Wohneinheiten. Durch die Tatsache, dass für die neu entstandenen Wohneinheiten Wohnungsgrundbücher angelegt wurden bestätigt, dass es sich um selbstständige Wohneinheiten handelt, an denen Eigentum begründet werden kann.
Keinerlei Auswirkungen hat die Grundbuchsituation auf die Frage was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört und wer welche Kosten tragen muss.

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