Nutzungsänderung in Wohnraum, Änderung Teilungserklärung

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hierzu kann ich wie folgt rechtlich Stellung nehmen:


1. Nutzung der Einheit

Grundsätzlich können Sie eine Eigentumswohnung nach eigenen Vorstellungen nutzen. Allerdings ist anerkannt, dass bestimmte Begrifflichkeiten in der Teilungserklärung einen bestimmten Nutzungszweck vorgeben. Insbesondere ist hierbei die Unterscheidung zwischen Teileigentum und Wohneigentum zu berücksichtigen. Im Grundsatz ist Wohneigentum zu Wohnzwecken zu nutzen, Teileigentum zu gewerblichen Zwecken.

Gleichwohl kann eine abweichende Nutzung vorgenommen werden, wenn die Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Überwiegend wird allerdings vertreten, dass eine Wohnnutzung in einer "Teileigentumseinheit" nicht möglich ist, auch wenn zum Teil in der Rechtsprechung auch vertreten wird, dass zumindest dann, wenn die Wohnnutzung nachweislich nicht eine größere Belastung darstellt als die gewerbliche Nutzung, ein Unterlassungsanspruch verfällt.

2.
Ein Anpassungsanspruch kann sich aus § 10 II WEG ergeben.

Hier der Wortlaut:

"Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint."

Sie können erkennen, dass die Voraussetzungen recht hoch sind. Ein Anpassungsanspruch würde sich daher meines Erachtens allenfalls dann ergeben können, wenn eine gewerbliche Nutzung definitiv baurechtlich nicht möglich ist. In diesem Fall wird man m.E. nicht von Ihnen verlangen können, dass Sie ein Eigentum halten, welches überhaupt nicht nutzbar ist, zumal über einen längeren Zeitraum bereits unbeanstandet eine Wohnnutzung erfolgte.


3.
Ob Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen, hängt davon ab, was Sie kaufvertraglich vereinbart haben. Sollte hier - wovon aufgrund der EInsichtnahme des Grundbuches durch den Notar auszugehen ist - bereits im Kaufvertrag nur "Teileigentum" verkauft worden sein, so wäre wohl eine Haftung schwierig, wenn Sie nicht konkrete Zusagen über die Nutzung als Wohnung nachweisen können.

Auch wären Gewährleistungsregelungen und die Frage der Verjährung näher zu prüfen.


4.
Schadensersatzansprüche könnten sich gegenüber dem Verkäufer ergeben, wobei hier die unter 3 geschilderten Fragen vorab zu klären wären.

Schadensersatzansprüche der WEG dürften wohl eher nicht bestehen. Wenn die WEG einen UNterlassungsanspruch hat, dann kann sie diesen mit Erfolg durchsetzen, die Eigentümer handeln dann nicht widerrechtlich. Steht den Eigentümer bereits kein Anspruch zu, so würden Sie auch keine Schwierigkeiten mit ihrem Mieter erhalten.


5.
Meines Erachtens sollte tatsächlich mit dem Bauamt Kontakt aufgenommen werden. Primär wäre zu klären, ob Sie tatsächlich kein Gewerbe öffentlich-rechltich betreiben können. Ist dies festgestellt, so kommt m.E. ein Anpassungsanspruch gegen die übrigen Eigentümer gemäß § 10 II WEG in Betracht.

Dieser Anpassungsanspruch wäre evtl. auch einer Klage durch die übrigen Eigentümer entgegenzusetzen.

HInweisen möchte ich auch darauf, dass möglicherweise eine Abgeltungszahlung an die WEG in Betracht kommt, als Gegenleistung für die Änderung der Teilungserklärung. Ob dies Sinn ergibt, hängt natürlich davon ab, ob der andere Eigentümer grundsätzlich vergleichsbereit ist.


Ich wünsche Ihnen für die Auseinandersetzung viel Erfolg. Sofern Sie anwaltlich in Anspruch genommen werden, sollten Sie dringend aufgrund der Komplexität ebenfalls anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Unsere Kanzlei ist deutschlandweit tätig, so dass wir Ihnen gerne auch für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung stehen.