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Nutzungsänderung in Wohnraum, Änderung Teilungserklärung

23.04.2015 16:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit der Nutzung einer Teileigentumseinheit im WEG zu Wohnzwecken und den Ansprüchen des einzelnen Eigentümern eine Änderung der Regelungen in der Teilungserklärung gegen die übrigen Eigentümer durchzusetzen.

Guten Tag, ich habe im Dezember 2014 ein Teileigentum Gewerbe in Essen/NRW gekauft, Dieses Objekt wurde in 2007 umgebaut als Wohnung und stand seitdem leer, da es sich in einer Insolvenzmasse befand. Das Objekt habe ich an einen Freund als Wohnbüro vermietet, er nutzt es als Wohnung, hat kein Gewerbe angemeldet und ist auch nicht selbständig, die übrigen 5 Sondereigentume bestehen aus vier Wohnungen und einer Wohnung mit einem Raum Teileigentum/Büro.
Dieser Eigentümer Wohraum/Teileigentum ist nicht mit der Wohnraumnutzung einverstanden und hat in der Eigentümerversammlung März 2015 den Beschluss erreicht, dass die Hausverwalung mich aufgefordert hat, das ich Objekt ab dem 01.04.15 der ordnungsgemässen Nutzung zuzuführen bzw. die Wohnraumnutzung zu unterbinden habe. Andernfalls will man rechtliche Schritte gegen mich einleiten. Lt. Anruf bei der Hausverwalung von heute, wurde der Vorgang an einen Rechtsanwalt zur weiteren Bearbeitung übergeben.
Meine Nachforschungen haben folgendes ergeben. In 2007 erfolgte der Umbau als Wohnung, eine Bauantrag wurde gestellt und genehmigt, die Bauabnahme ist auch erfolgt. Lt. Bauordnungsamt der Stadt Essen ist es Wohnraum, der nicht gewerblich vermietet und genutzt werden darf. Der Eigentümer/Verkäufer hat jedoch in 2007 (er war dort nach alleiniger Eigentümer aller Einheiten) die Teilungserklärung nicht geändert. Hier ist das Objekt also Teileigentum.
Die Hausverwaltung sagt, dass der eine besagte Eigentümer einer Änderung der Teilungserklärung Gewerberaum zu Wohnraum nicht zustimmen wird und auch nicht gesprächsbereit ist.
Ich bin ratlos, was ich jetzt noch machen kann, ich darf das Objekt lt. Bauordnungsamt nicht als Gewerbe und lt. Teilungserklärung nicht als Wohnraum vermieten oder selber nutzen. Ich könnte jetzt bei der Stadt eine Nutzungsänderung Wohnraum zu Gewerbe beantragen, hier wird sich die Stadt aber querstellen.....und wer trägt die Kosten?
Kann ich zivilrechtlich die Zustimmung zur Nutzungsänderung als Wohnraum einklagen?
Kann ich den Kauf rückabwickeln, weil mir etwas verkauft wurde, was es gar nicht gibt?
Wer käme für meine und für die Schadenersatzansprüche meines Mieters auf, wenn er ausziehen muss? der Verkäufer? Die Eigentümergemeinschaft, welche die Zustimmung verweigert?

Ich hoffe sehr auf einen positiven Rat. Herzlichen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Hierzu kann ich wie folgt rechtlich Stellung nehmen:


1. Nutzung der Einheit

Grundsätzlich können Sie eine Eigentumswohnung nach eigenen Vorstellungen nutzen. Allerdings ist anerkannt, dass bestimmte Begrifflichkeiten in der Teilungserklärung einen bestimmten Nutzungszweck vorgeben. Insbesondere ist hierbei die Unterscheidung zwischen Teileigentum und Wohneigentum zu berücksichtigen. Im Grundsatz ist Wohneigentum zu Wohnzwecken zu nutzen, Teileigentum zu gewerblichen Zwecken.

Gleichwohl kann eine abweichende Nutzung vorgenommen werden, wenn die Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stören oder beeinträchtigen kann als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

Überwiegend wird allerdings vertreten, dass eine Wohnnutzung in einer "Teileigentumseinheit" nicht möglich ist, auch wenn zum Teil in der Rechtsprechung auch vertreten wird, dass zumindest dann, wenn die Wohnnutzung nachweislich nicht eine größere Belastung darstellt als die gewerbliche Nutzung, ein Unterlassungsanspruch verfällt.

2.
Ein Anpassungsanspruch kann sich aus § 10 II WEG ergeben.

Hier der Wortlaut:

"Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint."

Sie können erkennen, dass die Voraussetzungen recht hoch sind. Ein Anpassungsanspruch würde sich daher meines Erachtens allenfalls dann ergeben können, wenn eine gewerbliche Nutzung definitiv baurechtlich nicht möglich ist. In diesem Fall wird man m.E. nicht von Ihnen verlangen können, dass Sie ein Eigentum halten, welches überhaupt nicht nutzbar ist, zumal über einen längeren Zeitraum bereits unbeanstandet eine Wohnnutzung erfolgte.


3.
Ob Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen, hängt davon ab, was Sie kaufvertraglich vereinbart haben. Sollte hier - wovon aufgrund der EInsichtnahme des Grundbuches durch den Notar auszugehen ist - bereits im Kaufvertrag nur "Teileigentum" verkauft worden sein, so wäre wohl eine Haftung schwierig, wenn Sie nicht konkrete Zusagen über die Nutzung als Wohnung nachweisen können.

Auch wären Gewährleistungsregelungen und die Frage der Verjährung näher zu prüfen.


4.
Schadensersatzansprüche könnten sich gegenüber dem Verkäufer ergeben, wobei hier die unter 3 geschilderten Fragen vorab zu klären wären.

Schadensersatzansprüche der WEG dürften wohl eher nicht bestehen. Wenn die WEG einen UNterlassungsanspruch hat, dann kann sie diesen mit Erfolg durchsetzen, die Eigentümer handeln dann nicht widerrechtlich. Steht den Eigentümer bereits kein Anspruch zu, so würden Sie auch keine Schwierigkeiten mit ihrem Mieter erhalten.


5.
Meines Erachtens sollte tatsächlich mit dem Bauamt Kontakt aufgenommen werden. Primär wäre zu klären, ob Sie tatsächlich kein Gewerbe öffentlich-rechltich betreiben können. Ist dies festgestellt, so kommt m.E. ein Anpassungsanspruch gegen die übrigen Eigentümer gemäß § 10 II WEG in Betracht.

Dieser Anpassungsanspruch wäre evtl. auch einer Klage durch die übrigen Eigentümer entgegenzusetzen.

HInweisen möchte ich auch darauf, dass möglicherweise eine Abgeltungszahlung an die WEG in Betracht kommt, als Gegenleistung für die Änderung der Teilungserklärung. Ob dies Sinn ergibt, hängt natürlich davon ab, ob der andere Eigentümer grundsätzlich vergleichsbereit ist.


Ich wünsche Ihnen für die Auseinandersetzung viel Erfolg. Sofern Sie anwaltlich in Anspruch genommen werden, sollten Sie dringend aufgrund der Komplexität ebenfalls anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Unsere Kanzlei ist deutschlandweit tätig, so dass wir Ihnen gerne auch für eine weitere Interessenvertretung zur Verfügung stehen.

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