Eigentumswohnung Mehrflächenberechnung zur Kaufpreisanpassung vermutlich falsch.

Question

Ich habe eine kleines Apartment mit Galerie (Neuausbau im bestehenden Dachgeschoss) mit 34,67 qm gekauft. Vorgestern habe ich einen Brief erhalten, in dem steht dass die Wohnung nun 41,67 qm aufweist, also 7 qm mehr und ich eine Kaufpreisanpassung innerhalb von 10 Werktagen leisten muss. Im Vertrag ist eine Toleranzgrenze von +/-3% vereinbart, Abweichungen davon werden verrechnet oder gutgeschrieben. Das heisst ich müsste für 5,96 qm zahlen.

Da mir das komisch vorkam, habe ich am letzten Freitag mit einem befreundeten Architekten die Wohnung vermessen und wir haben eine Mehrfläche von 2.54 qm errechnet. Unter Berücksichtigung der Toleranzgrenze müsste ich nach meiner Berechnung für 1.5 qm zahlen.

Nun meine Fragen

1) Wie muss ich vorgehen um der Kaufpreisanpassung zu widersprechen. Ich möchte nicht zahlen, bis die Wohnung neu vermessen wurde und ich sicher bin wegen der Mehrfläche. Kann ich mich auf die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) beziehen? Wie formuliert man diesen Widerspruch am besten?

2) Macht es Sinn zu fragen, was die Gründe für die Mehrfläche sind und ob die Flächenerweiterung zwingend nötig und nicht vermeidbar gewesen wäre? Ich habe eine Galeriewohnung gekauft und es wurde primär die Galerie vergrössert. Mir kommt es fast so vor, als ob das Unternehmen noch ein bisschen Geld gebraucht hat. Die Galerie lässt sich ja einfach vergrössern. Darf die Wohnung einfach um 20% (unter der Annahme das Unternehmen hat Recht mit den 7qm) vergrössert werden. Bei so einer kleinen Wohnung, wie ich sie gekauft hab sind das immense Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis.

3) Die Rechnung über die Kaufpreisanpassung habe ich einen Monat nach der Rechnung über den Restkaufpreis erhalten. Ich habe die Wohnung komplett bezahlt, da es zur Zeit aber noch kein Strom gibt, hat die finale Übergabe noch nicht stattgefunden. Ist das rechtlich in Ordnung so spät über die Kaufpreisanpassung zu informieren? Hätte das nicht spätestens mit der Rechnung über den Restkaufpreis geschehen müssen?

Rechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:      Leider geht aus Ihrer Schilderung nicht hervor, wie die Berechnung der Wohnfläche zu erfolgen hat, ob es sich bei den Angaben um Brutto- oder Nettoflächen handelt, sowie ob und ggf. welche Besonderheiten zu beachten sind. Daher bitte ich Sie um Verständnis dafür, dass die nachfolgenden Ausführungen abstrakt gehalten sind und anhand Ihres Kaufvertrages gegengeprüft werden sollten.    zu 1&rpar;  Der Mitteilung der Wohnfläche können Sie in derselben Form widersprechen, in der Ihnen die Mitteilung zugegangen ist. Zu empfehlen ist, bei einem Widersprucch direkt dem Verkäufer gegenüber diesen Widerspruch cc dem Notar zuzuleiten, damit dieser nicht die Wohnflächenmitteilung als unstreitig ansehen muss.  Auch wenn in &#167; 1 WoFlV der Anwendungsbereich der Verordnung anders definiert ist, ist eine Bezugnahme auf die Verordnung hinsichtlich der Berechnung möglich. Selbst wenn der Verkäufer dieser Bezugnahme widersprechen wollte, müsste er diesen Widerspruch erst einmal sachlich begründen.  Zur Formulierung des Widerspruchs wird vorgeschlagen, diesen als formloses Anschreiben zu gestalten, dem sodann die Berechnung Ihres Architekten als Anlage beigefügt wird.    zu 2&rpar;  Dieser Vorschlag ist durchaus sinnvoll. Ich gehe davon aus, dass Ihrem Kaufvertrag Bauzeichnungen o.ä. beigefügt waren, aus denen sich die geplanten Maße der Galerie ergeben. Sollte der Verkäufer ohne Notwendigkeit von diesen Vorgaben abgewichen sein, steht in der Tat der Vorwurf im Raum, die Abweichung bei der Ausührung nur zwecks Generierung zusätzlicher Erlöse vorgenommen zu haben. In diesem Fall wäre eine Berufung auf die Kaufpreisanpassungsklausel treuwidrig.    zu 3&rpar;  Die Rechnungsstellung hat nur Einfluss auf die Fälligkeit der Forderung, nicht auf deren Bestand. Hierfür kommt es nur auf die Kaufpreisanpassungsklausel in Verbindung mit der Wohnflächenabweichung an.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

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Kaufrecht

Rechtsanwalt Thomas Henning, Wirtschaftsjurist

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