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Kaufvertrag Eigentumswohnung - Vertrag ohne Instandhaltungsrücklagen.?


| 22.04.2006 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben im letzten Jahr eine Eigentumswohnung gekauft. Es erfolgte nach mündlicher Kaufzusage und einer weiteren Besichtigung ein handschriftlicher Kaufvertrag (ohne Datum) mit Name, Anschrift der Verkäufer, welche Wohnung, Grundbuch Bd. usw. mit Namen und Anschrift der Käufer (uns), Kaufpreis und alle mit dem Kaufvertrag verbundenen Kosten (Grunderwerbsteuern) vom Käufer zu tragen. Ebenfalls ein Satz: "Die bis zum 31. 08. 2005 angesammelten Instandhaltunsrücklagen erstattet der Käufer dem Verkäufer". Uns wurde ein Auszug aus einem notariellen Vertrag vorgelegt (der aber nicht hierzu passte) und wir haben unterschrieben - formlos - Verkäufer - Käufer. Der notarielle Vertrag wurde ca. 4 Wochen später abgeschlossen, ohne diesen Satz mit den Instandhaltungsrücklagen. Nachdem wir uns schon im letzten Jahr bei Ihnen erkundigt haben, und uns mitgeteilt wurde, dass der notarille Vertrag bindend ist BGB § 311b und § 4 Abs- 3 WEG. Bei der Übergabe der Wohnung haben wir unsere Verkäufer darauf hingewiesen und ebenfalls mitgeteilt, dass wir dazu nicht bereit sind, diese Kosten zu übernehmen. Das angebliche Guthaben gehört allen Eigentümern und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern. Ebenfalls haben wir darauf hingewiesen, dass im notariellen Vertrag davon nichts steht. Die Verkäufer nickten und sagten o.k. So weit so gut. Jetzt gab es die Jahrsabrechnung der Hausverwaltung und wir erhielten diese Woche ein Schreiben der ehemaligen Eigentümer mit Auflistung der gesamten Instandhaltungsrücklagen (ca. 1.300,00 € angebliches Guthaben unserer Wohnung), die wir bis zum 15. Mai an diese zu überweisen hätten. Wir wissen jetzt nicht mehr weiter. Sind wir wirklich verpflichtet, diesen Betrag noch zu zahlen? Wir fühlen uns von den ehemaligen Eigentümern etwas über den Tisch gezogen, da jeder uns sagt, die Instandhaltungskosten gehören der Allgemeinheit und es gibt keine Guthaben für die einzelnen Wohnungen. Für eine Antwort per E-Mail wären wir Ihnen sehr dankbar. Die Kaufverträge können wir Ihnen gern per Fax oder E-Mail zusenden. Vielen Dank für Ihre Hilfe.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Die von den Wohnungseigentümern geleistete Instandhaltungsrücklage gem. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG ist als Verwaltungsvermögen anzusehen ist. Da der Anteil eines jeden Wohnungseigentümers am Verwaltungsvermögen sonderrechtsunfähig ist, geht diese nach wohl überwiegender Meinung kraft Gesetzes auf den Rechtsnachfolger - also den Erwerber - über (Staudinger BGB, Einleitung zum WEG Anm. 51; Armbrüster DNotZ 2003, 513). Ein gesonderter Übertragungsakt, also eine Übereignung nach § 929 BGB oder eine Forderungsabtretung nach §§ 398 ff BGB ist nicht erforderlich (Rapp ZWE 2002, 563). Der Rechtsnachfolger haftet jedoch nicht für etwaige rückständige Verpflichtungen des Rechtsvorgängers gegenüber der Gemeinschaft.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung des Wohnungseigentums auch das Verwaltungsvermögen und damit die Instandsetzungsrücklage auf den Erwerber übergeht.

Regelmäßig wird aufgrund dieses Übergangs die Instandsetzungsrücklage bei der Höhe der Kaufpreisbemessung Berücksichtigung finden. Wurde in Ihrem notariellen Kaufvertrag hingegen weder eine entsprechende Zahlungsverpflichtung vereinbart, noch der Kaufpreis entsprechend höher bemessen, dann bezieht sich der vereinbarte Kaufpreis auf das Wohnungseigentum, wozu das gesamte Verwaltungsvermögen und damit die Instandhaltungsrücklage gehört. Es wird daher keine Verpflichtung bestehen, neben dem bereits entrichteten Kaufpreis nunmehr die Instandsetzungsrücklage aufgrund der Ihnen vorgelegten Abrechnung abzulösen. Unter Hinweis auf die dargestellte Rechtslage sollten Sie das Zahlungsbegehren des Verkäufers daher zurückweisen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin




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