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Eigenbedarfskündigung einer Untermieterin


| 14.01.2006 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Ich wohne seit 1.3.2002 bei einer Familie in der Obergeschoßwohnung zur Untermiete. Mein Vertrag ist ein Einheitsmietvertrag. Das Mietverhältnis war immer einwandfrei. Ende August 2005 teilte mir die Frau meines Vermieters mündlich mit, daß ihre gemeinsame Tochter mit ihrem Freund dort gern einziehen möchte. Die Kündigung erfolgte in Schriftform folgendermaßen :" Hiermit kündigen wir das bestehende Mietverhältnis mit Frau .... wegen Eigenbedarf fristgerecht zum 31.Oktober 2005. " Diese Kündigung war allerdings auf den 2. September 2005 ausgestellt.
Nun habe ich eine Wohnung gesucht und auch gefunden, da ich so rücksichtsvoll war und mich dazu entschloss, auszuziehen. Ich sprach sie allerdings auf die von Ihnen gesetzte Kündigungsfrist an, sie reagierten aber nicht weiter.
Alles weitere verlief in mündlicher Form. Ich sagte ihnen, ich hätte eine Wohnung gefunden. Da mein neuer Vermieter aber aufgrund Umbaumaßnahmen bzw. Modernisierung der neuer Wohnung länger beschäftigt war, als erwartet, teilte ich meinen Vermietern das mündlich mit. Es folgte ein handschriftlicher Zettel von der Tochter, der an meiner Wohnungstüre haftete. Sie wolle doch darauf hinweisen, daß sie ihre Möbel schon bestellt habe und daß ich sie verstehen solle, daß sie, weil sie nur zwischen den Feiertagen Urlaub hätte, dann in die Wohnung einziehen werde aufgrund meiner Aussage, ich würde Ende Dezember 2005 ausziehen.
Daraufhin teilte ich meinem Vermieter schriflich mit, daß ich sein Kündigungsschreiben vom 2. Sept. zur Kenntnis nahm, es aber nach meinem Kenntnisstand unwirksam sei, weil es nicht die neuesten gesetzlichen Kündigungsfristen ( 3 - 9 Monate )erfüllt.
Auf Grund des handschriftlichen Zettels an meiner Türe wies ich ihn darauf hin, daß sich mein Auszug aus der Wohnung leider wegen oben genannten Gründen meines neuen Vermieters verzögern wird.
Den genauen Auszugstermin würde ich ihm aber so schnell wie möglich mitteilen.
Nun verlangt die Tochter, daß ich bis Mitte Januar 2006 ausziehen soll, da ich das ja einmal erwähnt hätte. Nach all den mündlichen Vereinbarungen entschloss ich mich aber, meinem Vermieter das oben genannte Schreiben zukommen zu lassen, um mich abzusichern und um beiderseits Klarheit in die Ganze Sache zu schaffen. Doch das wird überhaupt nicht berücksichtigt !!Ich bin jetzt völlig genervt und habe folgende Fragen:
Eigentlich besteht doch gar keine Kündigung seitens meines Vermieters, oder?
Hätte er nicht eine neue schreiben müssen?
Ich ziehe aus Toleranz freiwillig aus und will ja auch raus aus der Wohnung, aber es dauert eben noch gute zwei Wochen.
Kann mein Vermieter, noch während ich in der Wohnung wohne, Arbeiten (z.B einen Boden in der Küche verlegen) verrichten, da die Tochter das schon mündlich angekündigt hat ?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Als Untermieter stehen Ihnen dieselben gesetzlichen Rechte zu, wie einem "normalen" Hauptmieter. In Ihrem Fall wird es zur Frage der Wirksamkeit der Kündigung entscheidend darauf ankommen, wie das Mietverhältnis ausgestaltet ist: Sie schreiben, Sie wohnten "bei einer Familie in der Obergeschoßwohnung zur Untermiete". Wenn es sich bei den von Ihnen bewohnten Räumen und Wohnraum handelt, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, was umgangssprachlich als "möbliertes Zimmer" verstanden wird, wäre die Kündigung wirksam. Denn ein solches Mietverhältnis kann jederzeit ohne Angabe von Gründen spätestens am 15. eines Monates zum Ablauf dieses Monates zulässig (§ 573 c Abs. 3 BGB).

Handelt es sich aber um eine separate Wohnung und nicht um eine separate Wohnung, die vom Wohnraum des Vermieters abgeschlossen ist und einen separaten Wohnungseingang hat, bzw. nicht vom Vermieter möbliert vermietet wurde, kämen die allgemeinen Vorschriften zur Geltung. Danach bedarf eine Eigenbedarfkündigung der ausreichenden Begründung. In der von Ihnen geschilderten Form "... kündigen wir ... wegen Eigenbedarf" wäre die Kündigung bereits inhaltlich nicht ausreichend gestaltet und unwirksam, wenn der Eigenbedarf nicht näher begründet wurde.

Abgesehen davon wäre aber auch die gesetzliche Frist von 3 Monaten nicht eingehalten worden. Aber Achtung: Die Nichtbeachtung der Kündigungsfrist macht die Kündigung nicht unwirksam, sondern verschiebt lediglich Ihren Wirksamkeitszeitpunkt auf den nächst zulässigen. Haben Sie also die Kündigung Ende August erhalten, wäre sie zum 30.11. wirksam geworden.

Mündlich haben Ihnen die Vermieter aber offenbar eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2005 eingeräumt. Da nach dem vorstehenden einiges dafür spricht, daß die Kündigung mangels ordnungsgemäßer Begründung unwirksam war, kommt es auf die Räumungsfrist zwar nicht an. Mit Ihrer Erklärung, zum 31.12.2005 ausziehen zu wollen, haben Sie aber Ihre Bereitschaft zur Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2005 erklärt. Die Vermieter haben dem zugestimmt, so daß, selbst wenn die Kündigung unwirksam ist, nach Ihrer Schilderung ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag in Betracht kommt, der Sie verpflichtet hat, zum 31.12. auszuziehen. Da dies aber alles mündlich geschehen ist, wird es in einem möglichen Rechtsstreit konkret darauf ankommen, was genau gesagt und vereinbart wurde - und ob dies bewiesen werden kann.

Der Vermieter wird selbstverständlich nicht, solange Sie die Wohnung noch nicht geräumt haben, dort ohne Ihre Zustimmung Arbeiten durchführen lassen dürfen. Er darf die Wohnung auch nicht ohne Ihre Zustimmung betreten, andernfalls er sich wegen Hausfriedensbruches strafbar machen wird. Er müsste seinen Räumungsanspruch, gestützt auf die Kündigung oder die Aufhebungsvereinbarung, zunächst gerichtlich geltend machen. Das wäre natürlich Unsinn, wenn abzusehen ist, daß Sie ohnehin in den kommenenden zwei Wochen ausziehen. Dies sollten Sie ihm mitteilen, und versuchen, durch etwaige nach außen sichtbare Bemühungen (Umzugskartons packen etc.) dokumentieren, daß Sie schon im Begriff sind, auszuziehen.

Sollte die Situation eskalieren, und der Vermieter gar anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, dürfen Sie sich gerne bei mir melden. Ich bin gerne bereit, Sie in dieser Angelegenheit zu vertreten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2006 | 19:36

Stimmt es, daß der Vermieter, wenn er Eigenbedarf anmeldet und mir deswegen die Wohnung kündigt, eine gestaffelte Kündigunsfrist von 3 - 9 Monaten einhalten muß?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2006 | 19:47

Ja, aber die Kündigungsfrist beträgt in den ersten 5 Jahren des Mietverhältnisses 3 Monate, danach 6 Monate und ab 8 Jahren sind es dann erst 9 Monate. In Ihrem Fall gilt also die Frist von 3 Monaten.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

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