Sehr geehrter Ratsuchender,
lassen Sie mich Ihre Frage, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses über das Einfamilienhaus trotz bestehendem bereits bewohntem Wohneigentum möglich ist, wie folgt beantworten.
§ 573 erlaubt die Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieterseite nur bei einem berechtigten Interesse. Es muss einen Kündigungsgrund geben.
§ 573 Abs. 1 BGB: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen."
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn [...] der Vermieter die Räume als Wohnung für sich [...] benötigt oder [...] durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert [...] würde [...]."
1.
Der Entschluss des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, ist grundsätzlich zu achten.
Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein und ernsthaft verfolgt werden. Er muss von vernünftigen oder nachvollziehbaren Gründen getragen werden, er darf nicht missbräuchlich sein (BGH, Urt. v. 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, Rz 18).
Sie teilen mit, dass für Sie das Wohnen mit Ihrer Mutter unter einem Dach, wenn auch in getrennten Wohnungen des Zweifamilienhauses, nicht mehr tragbar ist. Wenn Sie ersthaft ausziehen und im zu kündigenden Einfamilienhaus wohnen wollen, haben Sie einen konkreten Nutzungswunsch und es gibt auch einen nachvollziehbaren vernünftigen Grund.
Grundsätzlich lässt sich daher sagen: Eine Eigenbedarfskündigung bei bereits vorhandenem und selbstgenutzten Wohneigentum nicht von vornherein ausgeschlossen.
Das ist bereits höchstrichterlich auch für eine Zweit- oder Ferienwohnung entschieden.
Sie haben daher grundsätzlich einen Kündigungsgrund.
2.
Ob Sie aber im Falle eines Rechtsstreits (vor Gericht) Erfolg haben, ist damit aber noch nicht sicher.
a)
Denn Sie müssen Ihre Gründe und die Ernsthaftigkeit nicht nur darlegen, sondern auch beweisen und dann konkret vortragen, welche Art von Streitigkeiten bestehen. Dann würde Ihre Mutter in einem Räumungsrechtsstreit auch als Zeugin geladen und wenn sie behauptet, dass gar keine Streitigkeiten bestehen, würden Sie mit einiger Wahrscheinlichkeit die Räumungsklage verlieren.
Dann besteht der Verdacht des so genannten vorgetäuschten Eigenbedarfs, der auch zu strafrechtlichen Ermittlungen wegen Betrugs(versuchs) führen können.
b)
Im Falle eines Härtefallwiderspruchs (§ 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB) kann der Mieter der Kündigung widersprechen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter [...] eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist." "Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann."
3.
Eine Kündigung wegen der geplanten Renovierung ist nicht Erfolg versprechend. Denn dafür muss der Mietverhältnis nicht beendet werden.
Sie könnten Modernisierungsaufwendungen sogar auf die Mieterin umlegen (§ 559 ff. BGB).
Eine so genannte Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB hat sehr hohe Hürden.
4.
Sie sollten daher mit dem Mieter des Einfamilienhauses sprechen und eine einvernehmliche Lösung finden.
(Möglicherweise können Sie dem Mieter die aktuell von Ihnen bewohnte Wohnung anbieten.)
Fragen Sie bei Bedarf gern nach.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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E-Mail:
Der Mieter betreibt seid einigen Monaten in der Wohnung ein Kleingewerbe, bedrucken von Bekleidung und Werbeartikel.
Stellt dies ein Kündigungsgrund ?
Sehr geehrter Ratsuchender,
eine vertragswidrige Nutzung des Wohnraums kann abgemahnt werden.
Dann ist bei Weiternutzung auch eine (fristlose) Kündigung möglich.
Eine nicht nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Nutzung ist ohne weiteres erlaubt,
BGH, Urt. v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08, Leitsatz hat entschieden:
"Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt [...]."
Ihre Frage ist daher nicht einfach mit Ja oder Nein zu beantworten. Es kommt auf die konkreten Umstände an.
(Das Eigenbedarfsargument ist unglaubwürdig, wenn Sie zuvor wegen gewerblicher Nutzung kündigen wollen.)
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
