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Eigenbedarfskündigung möglich?

28.09.2013 21:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Voraussetzungen Eigenbedarfskündigung

Guten Tag,

der Zeit wohnen meine Frau, meine 4 jährige Tochter und ich zur Miete in einer 3 Zimmer Wohnung auf ca 60qm. Wir haben vor eine vermietete Wohnung mit einem Zimmer mehr zu erwerben. Meine Frau ist im 3. Monat schwanger. Der Mietvertrag ist ein Standard Haus & Grund Mietvertrag. Die Mieter wohnen noch kein Jahr in der Wohnung. Wie gut sind die Aussichten auf eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung? Welche Begründungen sind möglich und sinnvoll? Ist es ein Problem, das die Schwangerschaft schon vor Erwerb der Immobilie feststand? Was berechnet ein Anwalt für das Aufsetzen der Kündigung(900 Kaltmiete)? Ab wann kann ich kündigen, nach unterschrift des Kaufvertrags oder erst wenn ich im Grundbuch stehe?

Vielen Dank
Malte

Einsatz editiert am 28.09.2013 21:35:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Wie gut sind die Aussichten auf eine erfolgreiche Eigenbedarfskündigung?

Für die Kündigung des Mietverhältisses benötigen Sie ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB).

Abs. 2 des § 573 BGB zählt nicht abschließend auf, wann ein berechtigtes Interesse vorliegt.

§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB: "Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts.

Wenn Sie die Wohnung erwerben, um darin mit Ihrer Familie zu wohnen, können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wenn Sie mit Ihrer Familie wegen Nachwuchses umziehen und in der eigenen und größeren Wohnung leben wollen, so genügt dieser Wunsch, da er auf einem vernünftigen und nachvollziehbarenm Grund beruht (BGH NJW 2005, 2395; BVerfG NJW-RR 1994, 333).

Sie haben daher ein Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs.

2.
Welche Begründungen sind möglich und sinnvoll?

§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben."

Sie müssen in der Kündigung die Tatsachen angeben, aus denen sich der Eigenbedarf für den Mieter schlüssig ergibt, z.B.:

"Umzug der Familie (Sie, Ehefrau, Tochter und Baby) in die größere eigene Wohnung"

3.
Ist es ein Problem, das die Schwangerschaft schon vor Erwerb der Immobilie feststand?

Das ist kein Problem.

4.
Was berechnet ein Anwalt für das Aufsetzen der Kündigung(900 Kaltmiete)?

Die Kosten für den Anwalt richten sich - soweit keine Vereinbarung über die geb ühren getroffen wurde - nach dem Gegenstandswert.

Dieser bemisst sich nach der 12-fachen Monatsnettokaltmiete, also 10.800 € (§ 41 Abs. 1 S. 1 GKG).

Der Anwalt hat gemäß Nr. 2300 VV RVG einen Gebührenrahmen von 0,5 - 2,5, wobei die Regelgebühr 1,3 beträgt.
Bei dem genannten Gegenstandswert führt eine 1,0 Gebühr mit Auslagenpauschale und Umsatzsteuer zu Kosten von 742,56 €.

Bei einer Kündigung wird die Gebühr 1,3 nicht überschritten, weil "die Tätigkeit [nicht] umfangreich oder schwierig [ist]", sodass der Anwalt, der die Kündigung ausspricht, einen Gebührenrahmen von 383,18 € bis 958,19 € hat.

5.
Ab wann kann ich kündigen, nach unterschrift des Kaufvertrags oder erst wenn ich im Grundbuch stehe?

Sie treten als Erwerber der Wohnung erst in den Mietvertrag (§ 566 BGB, Kauf bricht nicht Miete) ein, wenn Sie Eigentümer sind, d.h. erst, wenn Sie im Grundbuch stehen.

6.
Sie haben nicht nach den Kündigungsfristen gefragt. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (genauer: nach der Dauer der Überlassung des Wohnraums [§ 573c Abs. 1 BGB]).

Da die Mieter erst ein Jahr in der Wohnung wohnen, beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.

7.
Es besteht auch die Gefahr, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht. Er könnte der Kündigung widersprechen (§§ 574 ff. BGB).

8.
Wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden wäre, könnten Sie sich erst drei Jahren nach dem Erwerb auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB).

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen beantworten.

Machen Sie bei Unklarkeiten bitte von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt



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