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Eigenbedarfskündigung bei Erwerb einer Eigentumswohnung

| 03.11.2008 16:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter


Sehr geehrte Damen und Herren,

aufgrund einer Trennung von meinem Lebensgefährten beabsichtige ich nun den Erwerb einer Eigentumswohnung zwecks eigenem Bezug und habe hier auch bereits eine traumhafte Immobilie gefunden.

Einziger Nachteil hieran: sie ist seit etwa 6 Monaten an ein Ehepaar ohne Kinder vermietet.

Habe ich als Erwerber der Eigentumswohnung, die bereits seit mehr als 20 Jahren aufgeteilt ist, aufgrund meiner privaten Umstände die Möglichkeit den Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen und falls ja, mit welchen Fristen kann ich dies tun? Muss ich bei Ausspruch der Kündigung darüber hinaus irgendwelche Besonderheiten beachten, damit diese auch rechtsgültig ist?

Für eine Rückantwort Ihrerseits bedanke ich mich schon jetzt bei Ihnen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Mit dem Erwerb der Eigentumswohnung treten Sie als Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis ein. Das bedeutet, Sie können grundsätzlich auch das Mietverhältnis kündigen. Ein Kündigungsausschluß wegen Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) kommt hier nicht in Betracht, da die Wohnung bereits vor 20 Jahren umgewandelt wurde.

Sie können als Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. In Ihrem Fall kommt als berechtigtes Interesse der Eigenbedarf in Betracht. Sie müssen zudem die Kündigungsfrist beachten und die Kündigung schriftlich aussprechen. Im einzelnen:

Bei einer Mietzeit von unter fünf Jahren müssen Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats einhalten (§ 573c BGB). Ich empfehle Ihnen dabei, die Kündigung nachweislich (z.B. per Einschreiben mit Rückschein) an die Mieter zu übergeben, da Sie im Zweifel beweispflichtig für den Zugang der Kündigung sind.

Sie müssen in Ihrer Kündigung Ihr berechtigtes Interesse, also den Eigenbedarf, darlegen. Es genügt dabei nicht, daß Sie pauschal begründen, daß Sie “wegen Eigenbedarfs” kündigen. Vielmehr müssen Sie darlegen, wer dort einziehen soll und warum dies erforderlich ist. Ich habe keine Bedenken, daß Sie sich in Ihrer Situation nicht mit Erfolg auf Eigenbedarf stützen können.

Es ist zudem empfehlenswert - aber keine Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung -, daß Sie die Mieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs gem. § 574 BGB hinweisen. Nach § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Dieser Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zu erklären. Auf die Form (Schriftform) und die Frist sollten Sie den Mieter hinweisen. Andernfalls kann der Mieter den Widerspruch auch noch später erklären (§ 574b BGB).

Wichtig ist auch, daß die Kündigung allen Mietern zugeht. Wenn beide Ehepartner als Mieter im Vertrag aufgeführt sind, muß die Kündigung auch beiden Ehepartnern zugehen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Gesetzestexte:
§ 573 BGB
"(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 573c BGB
"(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 574 BGB
"(1) 1Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

§ 574b BGB
"(1) 1Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich zu erklären. 2Auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.
(2) 1Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. 2Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Bewertung des Fragestellers 03.11.2008 | 17:51

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