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Eigenbedarf / Mietzahlverzögerung / Verwahrlosung des Häuschens


| 23.10.2007 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag, ich hatte schon mal am 8.8.07 Kontakt zu einer Rechtsanwältin von "frag einen anwalt" wegen Eigenbedarfs meines Hauses. Jetzt hat sich noch zusätzlich eine Frage ergeben:
Der Mietvertrag ist auf 5 Jahre geschlossen und endet zum 1.11.2008 wegen Eigenbedarf (ich werde es nach Renovierung selbst beziehen). Nun sind die Mieter seit Monaten mit der Mietzahlung um zwischen 5 - 10 Tagen in Verzug, auch heute, per 23.10.07 ist noch kein Geldeingang für Oktober zu verzeichnen. Ich hatte mehrmals telefonisch, dann schriftlich gemahnt. (Mit Rückschein, der vor einer Woche unterschrieben zurückkam). Der Telefonanschluss existiert wohl nicht mehr, so dass ich 2mal schriftlich gemahnt habe.Heute kommt ein handgeschriebener Brief zu mir: "Aufgrund einer plötzlichen Verschlechterung des Gesundheitszustands unserer Tochter mussten wir mit ihr in eine Spezialklinik gehen. Da die Anwesenheit beider Elternteile angebracht war, und wir für Unterkunft und Verpflegung selbst aufkommen müssen, haben wir uns notgedrungen entschlossen, hierfür das Geld für die Miete Okt 2007 zu verwenden. Wir sind Ihnen also 1 Monatsmiete schuldig. Selbstverständlich werden wir bis Ende des Jahres den Rückstand wieder ausgleichen.Wir hoffen auf Ihre Geduld und Ihr Verständnis."
Da das Haus 300 km von München weg ist, habe ich einen Freund gebeten, doch mal zu schauen, ob die Mieter denn überhaupt noch da sind (weil ja auch keine Telefonverbindung mehr besteht). Er war im Abstand von 1 Woche 2 mal dort und sagte, das Fenster im 1. Stock stehe nach wie vor offen, es sähe insgesamt verwahrlost aus, tote Mäuse, alte Reifen, Pantoffeln liegen vor der Tür. Er hat Hunde im Haus wie wild kläffen gehört, aber gesehen habe er niemanden.
Ich will jetzt keinen Formfehler machen und auf das Schreiben richtig antworten. Und auch schon stichfest darauf hinweisen, dass sie am 1.11.2008 ausgezogen sein müssen - und das Häuschen samt Garten in ordentlichem Zustand übergeben müssen. Ich möchte höflich, aber "rechtssicher" antworten. Und auch einbringen, dass ich die Krankheit der Tochter bedauere. Ich kann auch selbst hinfahren, um mich vom Zustand zu überzeugen (mein Freund wird eher untertrieben haben...)Wäre das sinnvoll?
Können Sie mir diese Zeilen schreiben? Vielen Dank!
Sehr geehrte Ratsuchende,


Wenn ich Sie richtig verstehe, liegt Ihr Hauptanliegen darin, dass die Wohnung nicht verwahrlost. Die Tatsache, dass die Mieter mit der Mietzahlung in Rückstand geraten sind, scheint dagegen derzeit nicht das Hauptproblem sein. Wenn die Rückstände bis Ende des Jahres nicht ausgeglichen sind, sollten Sie aber (nochmals) eine schriftliche Abmahnung erklären oder eine Frist zur Abhilfe setzen, um Ihre Rechte bezüglich einer möglichen außerordentlichen Kündigung zu wahren, gegebenenfalls auch schon früher, falls z.B. die nächste Zahlung wieder ausbleibt. Es dürfte allerdings in Ihrem Interesse liegen, dass die Wohnung bis zu Ihrem Einzug bzw. bis zum 01.11.2008 weiter (ordnungsgemäß) vermietet ist.

Mit den eben genannten Vorgaben sowie auf der Grundlage Ihrer Schilderung könnten Sie das Schreiben der Mieter in etwa beantworten wie folgt:


„Sehr geehrte ...

ich nehme Bezug auf Ihr Schreiben vom ... und möchte zunächst mein ehrliches Bedauern zum Ausdruck bringen, dass es Ihrer Tochter gesundheitlich so schlecht geht. Ich wünsche Ihrer Tochter baldige Genesung und Ihnen viel Kraft, diese Zeit gut durchzustehen.

Nun kann ich auch nachvollziehen, warum ich Sie in der letzten Zeit telefonisch nicht mehr erreichen konnte. Ich bin natürlich auch daran interessiert, dass sich Ihre finanzielle Situation möglichst bald wieder normalisiert, da ich ja auf die Mietzahlungen angewiesen bin. Deshalb gehe ich zunächst optimistisch davon aus, dass sich Ihre Ankündigung bewahrheitet, bis Ende des Jahres für Ausgleich zu sorgen, muss allerdings darauf bestehen, dass in der Zwischenzeit nicht noch weitere Rückstände entstehen.

Abgesehen von dem Problem des Mietrückstandes erlaube ich mir noch folgende wichtige Hinweise:

Da Sie so lange nicht erreichbar waren und ich mit allem Möglichen rechnen musste, hatte ich zwischenzeitlich einen Bekannten gebeten, vor der Wohnung von außen nach dem Rechten zu sehen, vor allem ob Sie überhaupt noch anwesend sind. Dabei fiel auf, dass das Fenster im 1. Stock offen steht und sich die Wohnung anscheinend in einem schlechten und sehr unreinlichen Zustand befindet. So fand er z.B. tote Mäuse, alte Reifen und Pantoffeln vor der Tür liegen. Außerdem befinden sich Hunde anscheinend unbeaufsichtigt im Haus.

Ich muss Sie daher höflich bitten, so bald wie möglich die eben genannten Missstände zu beseitigen, spätestens aber bis Ende des Jahres.

In diesem Zusammenhang erinnere ich Sie vorsorglich bereits jetzt daran, dass unser Mietverhältnis vertragsgemäß zum 30.10.2008 ausläuft, weil ich ab November 2008 die Wohnung selber beziehen werde. Bitte tragen Sie Sorge dafür, dass Sie dann das Häuschen samt Garten in einem ordentlichen Zustand übergeben.

Mit freundlichen Grüßen

...“


Früher oder später sollten Sie sich auch selber ein Bild vor Ort machen. Wenn die Mieter wieder in der Wohnung sind, sollten Sie meines Erachtens mit ihnen einen Besichtigungstermin ausmachen. Denn Sie haben durchaus einen Anspruch darauf - bei entsprechender Vorankündigung - die Wohnung zu inspizieren, insbesondere wenn der Verdacht besteht, dass eine Verwahrlosung der Wohnung droht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Für Rückfragen im Rahmen Ihrer Anfrage stehe ich Ihnen bei Bedarf gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2007 | 17:35

Sehr geehrter Herr Geyer,
soeben komme ich von einer Vor-Ort-Besichtung zurück und bin erschüttert. (Ich habe mich schriftlich angemeldet, Telefon gibt es ja nicht mehr, es hat aber niemand geöffnet - Geräusche im Haus waren aber zu hören).Verwahrlost ist untertrieben, auch die Nachbarn sagen, es ist immer alles verdunkelt,nie würde gelüftet (nur im 1. Stock steht ja das wohl defekte Fenster offen) es stänke fürchtlich aus dem Kamin (Holz könne es nicht sein, es liegt auch keines am Holzplatz), man sehe die Leute selten, sie würden auch kaum grüßen.Man wüsste auch von mehreren Katzen im Haus, 2 Hunde (Minihunde) auch. Einen Hund hatte sich seinerzeit bei Mietvertragsabschluss auch mündlich genehmigt. Man hat z.B. eine Fernsehantenne auf dem Dach (das inzwischen auch schwarz verfärbst ist, wohl von den Heizgewohnheiten) angebracht, durch die Außenwand ein Loch ins Wohnzimmer. Dieses Loch wurde nicht mehr geschlossen, Moos wächst vor der Haustür, alles ist dreckig und schmierig. Der Kaminkehrer sei auch schon verzweifelt, weil man ihn (obwohl er hört, dass jemand zu Hause ist) trotz Anmeldung oft nicht reinlässt. Und so weiter.
Die gegenüber wohnende Nachbarin sagte auch, sie sähe das Kind regelmäßig morgens um 7 Uhr auf den Schulbus warten - es war also gelogen, dass das Kind derzeit in einer Klinik sei und man dafür die Miete gebraucht hätte.
Jetzt kann ich mir in etwa vorstellen, wie es im Haus aussieht und ich habe Bedenken, dass sich ein Schimmelpilz o.ä. ausbreitet, dann muss das Haus evtl. abgerissen werden. Bzw. sieht weiß ich an dieser Stelle nicht, ob man das ohne sich finanziell zu überfordern noch renovieren kann.
Auf jeden Fall aber möchte ich natürlich, dass diese Menschen so schnell wie möglich ausziehen (vielleicht haben sie das ja auch vor, weil eben verdächtig ist, dass kein Holz mehr gelagert ist jetzt vor dem Winter usw..) Die Mieter hatten auch mal Kaufabsichten geäußert und mir 40.000,- Euro geboten. Vielleicht wurde es deshalb auch so runtergewirtschaftet, denn im Augenblick würde dieses Häuslein keiner haben wollen.
Was soll ich tun? Ich denke, die Novembermiete wird pünktlich kommen, damit ich keinen Grund zur fristlosen Kündigung habe. Wenn nicht, muss ich nochmal schriftlich mahnen und die fristlose Kündigung ankündigen, schrieben Sie. Dann wird die Miete ja wohl auch nicht kommen, dann kann ich kündigen, denke ich.
Ich veranlasse jetzt das, was Sie mir raten, für den nächsten Schritt komme ich persönlich zu Ihnen, dann wird es ja sicher eh "offiziell".
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2007 | 00:12

Sehr geehrte Ratsuchende,

auch wenn die Novembermiete pünktlich bezahlt wird, gibt es hier Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung.

Zum Einen stellt die Täuschung seitens der Mieter eine schwere Treuepflichtverletzung dar, allerdings wird dies allein wohl noch nicht ausreichen. Jedenfalls müsste auch unter Berücksichtigung der Mieterinteressen im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB eine objektive Unzumutbarkeit der weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie gegeben sein.

Zum Anderen spricht hier Einiges für eine grobe Verwahrlosung des Hauses, außerdem haben die Mieter Ihnen trotz Vorankündigung keinen Zutritt gewährt.

Zunächst sollten Sie den heute erlebten Sachverhalt in einem Schreiben an die Mieter zusammenfassen, das vertragswidrige Verhalten im Einzelnen abmahnen und zugleich die fristlose Kündigung unter Fristsetzung (per Einschreiben!) ankündigen, falls die Mieterpflichten weiterhin verletzt werden. Auch sollten Sie weiterhin auf der Vereinbarung und Durchführung einer Besichtigung (mit Zeugen!) bestehen. Gegebenenfalls kann es zusammen mit den anderen Umständen auch einen Kündigungsgrund darstellen, wenn die Mieter sich erneut einer Besichtigung widersetzen.

Sollten hier weitere Probleme auf Sie zukommen - wonach es hier leider aussieht - können Sie mich gerne mit der Interessenwahrnehmung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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