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Eigenbedarf - Kündigung des Mieters. Wie?


23.10.2007 20:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Rechtsbeistände,

meine Familie (2 Erw/2 Kinder) planen ein EFH zu kaufen. Die Verkäuferin ist im älteren Jahrgangs und kann das Haus nicht mehr bewirtschaften. Sie möchte in 1-2 Monaten in ein Mietshaus mit "betreuten Wohnen" umsiedeln.

Über die Konditionen sind wir uns soweit einig. Jedoch stört uns folgende Situation:

Das EFH gilt als 2 Familienhaus, d.h. die obere Wohnung 3 Zimmer (ca. 60 qm) ist seit dem 1.12.2006 an eine Frau mit Hund vermietet. Kündigungsfrist sind 6 Monate. Die Frau ist arbeitslos und zahlt seit Beginn an nur etwa Hälfte des marktüblichen Mietpreises für diese Wohnung. Auf diesen geringen Mietpreis hat sich die Vermieterin eingelassen, da Sie hoffte durch die Mieterin in der "häuslichen" Pflege unterstützt zu werden. Dies war leider nicht der Fall.

Frage 1: Welcher Grund rechtfertigt eine Kündigung seitens des Vermieters? Meines Erachtens fällt die Frau unter die "Härtefall" Regelung.

Das Haus soll von uns als EFH genutzt werden. Eine Untervermietung kommt für uns nicht in Frage. D.h. wir möchten ein "Mieterfreies" Haus erwerben und keinen bestehendes Mietverhältnis übernehmen. Die Mieterin ist jedoch uneinsichtig und plant gar nicht (selbst wenn Ihr gekündigt wird) aus dem Haus auszuziehen, da Sie keine vergleichbare Wohnung (mit Tierhaltung) zu den bisherigen Konditionen findet. Das Angebot, dass wir für Sie eine Wohnung suchen oder die Maklergebühren übernehmen lehnt Sie ab.

Frage 2: Welche Möglichkeiten der Kündigung/Räumung (Sonderkündigungsrecht o.ä.) haben wir nachdem wir das Haus erworben haben?

Frage 3: Kann man notariell einen Vertrag aufsetzen, bei dem der Kaufpreis erst fällig wird, wenn das Haus "Mieterfrei" ist?

Vielen Dank für Ihre Hilfe. MFG
23.10.2007 | 21:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.


Frage 1: Welcher Grund rechtfertigt eine Kündigung seitens des Vermieters?

Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gelten zwar gemäß § 573 a BGB erleichterte Kündigungsmöglichkeiten:

§ 573a BGB

Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) 1Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



Frage 2: Welche Möglichkeiten der Kündigung/Räumung (Sonderkündigungsrecht o.ä.)

Alleine wegen dem Kauf würden Sie jedoch kein angedachtes „ Sonderkündigungsrecht “ erwerben:

Dies ist in § 566 BGB vorgegeben:

§ 566 BGB

Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) 1Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. 2Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.



Frage 3: Kann man notariell einen Vertrag aufsetzen, bei dem der Kaufpreis erst fällig wird, wenn das Haus "Mieterfrei" ist ?

Notariell aufsetzen könnten Sie Vieles.

Allerdings würde Ihnen ein angedachter notarieller Vertrag nicht wirklich "viel" weiter helfen, da die Mieterin zu sehr günstigen Bedingungen wohnt und daher zu befürchten ist,

dass sie die Wohnung nicht „ freiwillig “ räumen wird.

Auf den Kosten von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen würden Sie voraussichtlich sogar „ sitzen bleiben “, weil nach Ihren Angaben zu befürchten ist, dass die Mieterin „ zahlungsunfähig “, weil „ arbeitslos “, ist !

Alles in allem sollten Sie daher vor einem unter Umständen übereilten Kauf einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer berechtigten Interessen beauftragen, um insbesondere auch finanzielle Nachteile zu vermeiden. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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§ 573 BGB

Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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