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Eigenbedarf Kündigung aussprechen

13.02.2015 13:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir wollen ein Haus kaufen. Dieses Haus ist als Zweifamilienhaus angegeben. Wir wohnen oben, unten wohnen die Mieter, die wir kündigen wollen.

Situation unten: Frau (30 - 40), Mann (30 - 40), 1 Kind (ca. 5), Die wohnen ca. 2 Jahre dort.
Situation oben: Frau (25), Mann (26), 3 Kinder (Drillinge 5 Monate alt), Wohnen ca. 1 Jahr dort.

Wir wollen das Haus kaufen, weil wir es kennen und langsam mehr Platz brauchen für die Drillinge (Oben und Unten um die 100 qm2)

ICh wollte Fragen, ob es ein großes Risiko ist bei Eigenbedarf zu kündigen? Augenscheinlich haben die unten nicht die großen Finanzellen Mittel (Langen Rechtsstreit). Die sind auch beide Arbeiten.

Gruss


Sehr geehrter Fragesteller,

das Risiko, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht wirksam ist, ist immer hoch. Eigenbedarf ist in der Vermietungspraxis der mit Abstand umstrittenste Kündigungsgrund. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob der Käufer das Mietobjekt, sprich, dass gekaufte Haus, tatsächlich für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB . Hinzu kommt, dass es zu beachtende Fristen gibt und die Begründungsanforderungen an das Kündigungsschreiben hoch sind. Daher sollten Sie - falls es zu der Situation kommt - sich bei der Kündigung unbedingt von einem Kollegen vor Ort helfen lassen.

Im Einzelfall kann eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Beispiel rechtsmißbräuchlich im Sinne des § 242 BGB sein.

Das ist zum Beispiel bei "unzureichender Bedarfsvorschau" der Fall: Der Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn die Eigenbedarfsgründe, auf die er sich stützt bereits bei Abschluß des Mietvertrages (in Ihrem Fall also bei Kauf des Hauses, weil das bisherige Mietverhältnis mit den Mietern unten dann auf Sie übergehen würde) vorlagen und ihm dies bekannt war. Da Ihre Drillinge bei Kauf schon auf der Welt waren, wird hier die Begründung schwierig. Es ist daher ratsam, mit den Mietern zu sprechen und eine Aufhebungsvereinbarung zu eine, von allen Seiten akzeptablen Zeitpunkt abzuschließen.

Zu beachten wäre auch noch die Kündigungssperre von mindestens drei Jahren, falls die Wohnungen beim Verkauf erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollten.

Der Umstand, dass Ihre Nachbarn keine großen finanziellen Rücklagen haben, könnte ein Anreiz sein, dass Sie sich gegen Zahlung einer Umzugsbeteiligung o. ä. auf einen Auszug einlassen. Sollten die Nachbarn Ihrer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wäre das Prozeß- (und damit das Kostenrisiko) ja zunächst bei Ihnen, weil Sie Räumungsklage erheben müssten.

Ich hoffe, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen gutes Verhandlungsgeschick.

Rückfrage vom Fragesteller 13.02.2015 | 14:29

Vielen Dank für die Anwort.

Das Haus war seit dem Bau ein Zweifamilienhaus, daher dürften hier keine Speerfristen auftauchen.

Der Verkäufer weiß nichts davon, dass wir unten auf Eigenbedarf kündigen wollen. Auch wissen die unten nichts.

Wir wollten als Grund angeben, das wir Platz brauchen wegen den Drillingen.

Kommt und hier nicht auch § 573 a BGB</a> zugute, ohne dass wir ein berechtigtes Interesse haben müssen <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573a BGB: Erleichterte Kündigung des Vermieters">§ 573 a Abs. 1 S. 1 BGB ?.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.02.2015 | 15:11

Sehr geehrter Fragesteller,

da haben Sie recht. Wenn Sie durch den Kauf Vermieter geworden sind, können Sie in einem Zweifamilienhaus unter den erleichterten Bedingungen aber mit Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate kündigen. Sie müssen dann neben den üblichen Formalien bei einer Kündigung zusätzlich im Kündigungsschreiben angeben, dass Sie Ihre Kündigung auf die erleichterten Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 oder 2 BGB stützten.

Auch im Falle einer auf § 573a Abs.1 BGB gestützten Kündigung kommt § 574 BGB zur Anwendung. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein gewisses Risiko verbleibt daher.

Die Argumentation wegen der Drillinge steht aus den bereits dargelegten Gründen, die Sie aber bei der Kündigung nach § 573 a BGB nicht brauchen, auf wackligen Füßen.

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