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gewerblicher Grundstückshandel


05.11.2005 02:51 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

mein Problem ist wohl etwas speziell, ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine meine besondere Situation berücksichtigende Antwort. So wurde mir u.a. zum gewerblichen Grundstückshandel von einem Fachmann beruhigend wenig mehr als das Zauberwort "Drei-Objekt-Grenze" genannt, und das reicht m.E. eben gerade nicht aus.

Sachverhalt:
Kauf eines unausgebauten Dachgeschosses (sog. Dachgeschossrohling) als Teileigentum nach WEG, Kaufvertrag 01/2003, Nutzen-/Lastenwechsel 03/2003, Erteilung Baugenehmigung Mitte 2003, Beginn Ausbau Anfang 2004, Innutzungnahme und Anmeldung Hauptwohnsitz Ende 2004; Ausbau zum großen Teil in Eigenleistung während Arbeitslosigkeit, bis dato Beibehaltung eines Nebenwohnsitzes in derselben Stadt
Derzeit sehe ich mich aus finanziellen Gründen gezwungen, die fertige Wohnung möglichst bald zu verkaufen. Bisher wurden keine Verkaufsversuche wie Inserate o.ä. unternommen. Ich habe einen der Baubranche nicht ganz fernen Beruf und möchte Vorstehendes (Kauf - Ausbau/ Sanierung - Verkauf) nach Gründung eines Unternehmens (vorauss. als GmbH) dann tatsächlich gewerblich bald wiederholen.

Problem
Eventuell läge im gegenständlichen Fall trotz Nichtüberschreitung der Drei-Objekt-Grenze gewerblicher Grundstückshandel vor. Soweit ich das einschätzen kann, sind hier relevante Stichworte insbesondere bedingte Veräußerungsabsicht (es bestand anfangs zwar keine Veräußerungsabsicht, hier gilt jedoch meines Wissens Beweislastumkehr) und eine auf Nachhaltigkeit angelegte Tätigkeit (in meinem Fall etwa Planung, Bauunternehmen beauftragen/ beaufsichtigen, Eigenleistung usw. bzw. die Wiederholung eines ähnlichen Projektes, wenn auch in der Rechtsform einer Kap-Gesellschaft). Zudem besteht ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung (< 5 Jahre) und die Eigennutzung würde wohl als nur kurzfristig vorübergehend angesehen.

(1) Wie kann eine Behandlung als gewerblicher Grundstückshandel ausgeschlossen werden, ohne den Verkauf noch Jahre hinauszuschieben bzw. einem potentiellen Käufer ein aufwendiges Vertragskonstrukt mit vorheriger Nutzungsvereinbarung, Ratenzahlungen oder Ähnlichem anzubieten?

Zusatzfrage

(2) Falls bei einem Verkauf innerhalb der nächsten Monate Spekulationssteuer anfiele, würde diese in Höhe von 15% auf den Veräußerungsgewinn oder 1,5% auf den Verkaufspreis ermittelt?

Bitte wählen Sie meine Anfrage nicht zur Beantwortung aus, wenn Sie zu (1) keine Gestaltungsmöglichkeit sehen.

Ich danke Ihnen sehr für Ihre Mühe.
Guten Morgen,

Sie befinden sich bei der von Ihnen zitierten Gestaltung im Grenzbereich zwischen dem gewerblichen Grundstückshandel und der Besteuerung nach den Grundsätzen für private Veräußerungsgeschäfte.

1.
Die von Ihnen zitierte Drei-Objekte-Regelung ist nach der Rechtsprechung immer nur ein Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit. Danach hat die Finanzrechtsprechung seit der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 09.12.1986 zur Vereinfachung angenommen, daß in der Regel von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen sei, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhanges -in der Regel fünf Jahre- zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden.

Diese Regelung dient aber allein der Auslegung. Der Bundesfinanzhof hat in seiner Entscheidung des Großen Senates vom 10.12.2001 (GrS 1/98) auch ausdrücklich noch einmal klargestellt, daß auch bei einem Verkauf nur eines Objektes bereits gewerblicher Grundstückshandel vorliegen kann, wenn bereits bei Erwerb des Objektes Veräußerungsabsicht vorlag.
Dies ist eine reine Frage der Beweisbarkeit. Der BFH stellt in der gerade genannten Entscheidung klar, daß ein enger zeitlicher Zusammenhang, wie er bei Ihnen gegeben ist, nicht bereits auf die bei Erwerb vorhandene Veräußerungsabsicht schließen läßt.
Es kommt also auf eine Gesamtschau der Umstände an. Hier wird zu Ihren Gunsten sprechen, daß Sie das Objekt nach dem Ausbau selbst genutzt haben. Dies spricht entscheidend gegen eine gewerbliche Tätigkeit.

Ich lasse Ihnen die Entscheidung des Großen Senates gerne im Wortlaut per e-mail zukommen.

Die Hürde gewerblicher Grundstückshandel werden Sie damit nach Ihrer Schilderung überspringen können.

2.
Schwieriger wird auch bei Annahme einer rein privaten Tätigkeit die Einhaltung der zeitlichen Grenzen des § 23 EStG.
Hiernach ist der Gewinn aus einer Veräußerung grundsätzlich zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Von diesem Grundsatz läßt der Gesetzgeber zwei Ausnahmen zu:
a)
das Objekt ist im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden oder
b)
das Objekt ist im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden.

Ich zitiere Ihnen die maßgeblichen Passagen des § 23 EStG:

"EStG § 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1)Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nr. 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften
des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht,
Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und

Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.Gebäude und Außenanlagen

sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet,
ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile,
die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für

Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind

Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung
und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der
Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen
Wohnzwecken genutzt wurden;

Für Sie ist die erste Variante maßgeblich. Wenn Sie, wie es nach Ihrer Schilderung der Fall gewesen ist, tatsächlich nach Ablauf der Fertigstellung eingezogen sind und auch jetzt noch bis zum Verkauf dort selbst wohnen, liegt einer der Ausnahmetatbestände vor, so daß Sie auch steuerfrei bereits jetzt verkaufen können.

Der von Ihnen angesprochenen Akrobatik mit einem mehrjährigen Nutzungsübergang bedarf es nicht. Sofern zwischen Fertigstellung und Verkauf allerdings ein längerer Zeitraum gelegen hat -was ich anhand Ihrer Schilderung nicht erkennen kann- sollten Sie vorsorglich noch abwarten, bis die Voraussetzungen des zweiten Ausnahmetatbestandes erfüllt sind.

3.
Zu Ihrer zweiten Frage:

Unterstellt, es kommt zu einer Besteuerung, ist ausschließlich der Gewinn aus der Veräußerung zu besteuern. Dieser setzt sich zusammen aus dem von Ihnen zu erzielenden Kaufpreis abzüglich der bei Ihnen entstandenen Kosten (Kosten für die Anschaffung und den Ausbau) und abzüglich des derzeitigen Buchwertes. Die zwischenzeitliche AfA wird also berücksichtigt.

Wie hoch die Besteuerung ist, hängt ab von Ihren weiteren Einkünften im Veranlagungszeitraum und damit von Ihrem individuellen Steuersatz. Dies kann ich anhand Ihrer Angaben nicht beurteilen. Es gibt keine pauschale Gewinnversteuerung etwa in Form der von Ihnen angesprochenen 15 %.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2005 | 18:53

Sehr geehrter Herr Weiß,
vielen Dank für Ihre umgehende Antwort. Bitte sehen Sie mir meine Hartnäckigkeit nach; ich habe bei meinem Problem nur einen Versuch und Therapiebemühungen um einen dahingeschiedenen Patienten sind bekanntlich für alle Beteiligten wenig beglückend.

Zu 1.
Sie schreiben, dass es zur Beurteilung der Gewerblichkeit auf eine Gesamtschau der Umstände ankäme, in meinem Fall aber die unmittelbar mit der Fertigstellung beginnende und bis zu einem Verkauf andauernde Eigennutzung entscheidend gegen eine gewerbliche Tätigkeit spräche. Diese Gesamtbetrachtung der Umstände ist doch m.E. vorliegend aber genau die große Unsicherheit, die ich mit meiner Frage (1) geklärt bzw. ausgeschlossen zu wissen suchte. Auf die von mir dargestellten Umstände neben der Eigennutzung, wie baubranchennaher Beruf, Beibehaltung des Nebenwohnsitzes, Durchführung eines vergleichbaren Projektes als Unternehmenstätigkeit und die für meine Begriffe Nichtbeweisbarkeit des Fehlens einer bedingten Veräußerungsabsicht sind Sie leider nicht eingegangen. Mein Anliegen mit Frage (1) war eben, ob sich aus Ihren Erfahrungen bzw. der Rechtssprechung Gestaltungsmöglichkeiten ergeben, die diese Unwägbarkeiten ausschließen, insbesondere auch das Risiko, nach Aufnahme der beschriebenen, gewerblichen Tätigkeit eine nachträgliche Änderung des Steuerbescheides zu erhalten. Oder ist die Eigennutzung mit Sicherheit ausreichend?

Zu 2.
Wie auch aus Ihren Ausführungen hervorgeht, wird einer Erfassung als gewerblicher Grundstückshandel Vorrang vor der Behandlung als privates Veräußerungsgeschäft eingeräumt. Scheitert erstere, ist in meinem Fall eine eventuelle Besteuerung von Auftreten der Eigennutzung im Zeitablauf (unmittelbar nach Fertigstellung bis zum Verkauf = 1.Ausnahmetatbestand des § 23 I EStG) und nicht von der Dauer abhängig? Es ist unerheblich, ob beim Zusammenfallen von Fertigstellung und Eigennutzungsbeginn der Verkauf nach einwöchiger oder wie in meinem Fall nach mehr als einjähriger Eigennutzung erfolgte? Gibt es dazu Rechtssprechung?
Sie schreiben "Sofern zwischen Fertigstellung und VERKAUF allerdings ein längerer Zeitraum gelegen hat..." – zwischen Fertigstellung und Eigennutzung? Nein, die Eigennutzung folgte unmittelbar auf die Fertigstellung, wovon Sie ja auch richtigerweise ausgehen. Nur interessehalber: Meint der 2. Ausnahmetatbestand des § 23 zwei volle Jahre rückblickend ab dem Verkaufstag oder, bei wörtlicher Interpretation, eine beliebige Zeit im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, im Extremfall also Eigennutzung etwa ab 31.12.2004 und Verkauf am 01.01.2006?

Zu 3.
Hinsichtlich meiner Zusatzfrage lag ich daneben – Danke für den Hinweis.

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2005 | 09:14

Guten Morgen,

die Juristerei ist eine wertende Wissenschaft, keine Naturwissenschaft. Daher kann -erst recht nicht im Rahmen dieses Forums- keine Beantwortung erfolgen, die Ihnen eine absolute Sicherheit geben kann. Dies gilt vor allem dann, wenn wir es mit Abwägungs-und Ermessensfragen zu tun, wie in Ihrer Fallgestaltung.

Ich kann Ihnen allein die Risiken der Fallgestaltung aufzeigen und darlegen, unter welchen Voraussetzungen Sie auf der sicheren Seite sind. Ob nicht doch ein Finanzbeamter oder ein Finanzrichter dann doch eine gewerbliche Grundstücksnutzung annimmt, läßt sich nie absolut ausschließen.

Nach Ihrer Schilderung spricht für die rein private Tätigkeit die Tatsache, daß Sie selbst ausgebaut haben und selbst unmittelbar nach der Fertigstellung eingezogen sind. Daß Sie daneben einen weiteren Wohnsitz hatten, läßt sich im Zweifel mit der erst noch zu erfolgenden Fertigstellung des Objektes begründen. Daß Sie in der Branche tätig waren, ist unschädlich, da sich hieraus nicht folgern läßt, daß gerade dieses Objekt nicht doch privat war. Es findet auch keine Beweislastumkehr statt -die Rechtsprechung sieht sich nur die Umstände an, da man bezüglich der Frage der anfänglichen Veräußerungsabsicht nicht in Ihren Kopf sehen kann.

Die spätere Aufnahme einer gleichartigen gewerblichen Tätigkeit ist ebenfalls unschädlich, da sie ebenfalls nicht den Schluß zuläßt, daß Sie schon im Zeitpunkt der Eigennutzung die Veräußerung planten.

Hinsichtlich Ihrer zweiten Frage zunächst die Korrektur eines Tipfehlers: wenn zwischen Fertigstellung und EIGENNUTZUNG ein längerer Zeitraum gelegen hat, sollte es natürlich heißen. Wenn Sie direkt nach Fertigstellung eingezogen sind, ist dieser Punkt aber unproblematisch.
Der Zeitraum ist in der ersten Variante des § 23 EStG nicht genau definiert. Wenn es der von Ihnen geschilderte extrem kurze Zeitraum von nur einer Woche Eigennutzung und dem dann folgende Verkauf wäre, würde man Ihnen allerdings Gestaltungsmißbrauch vorwerfen. Ich habe aber keinen Zweifel, daß die Zeiträume, wie Sie sie schildern, ausreichend sind.

Die zweite Variante des § 23 EStG meint volle Jahre, keine Veranlagungszeiträume.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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