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gewerblicher grundstückshandel ?

| 18.05.2011 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


es stellt sich die frage des risikos als gewerblicher grundstückshändler eingestuft zu werden.
sachverhalt:
1.ich habe als privatperson 10.1994 in bruchteilsgemeinschaft mit einer anderen privatperson ein mehrfamilienhaus gekauft meinen anteil habe ich am 1.2008 mit gutem gewinn an meine ehefrau verkauft, wobei ich einen betrag von 100t€ als teilschenkung übertrug.
2.ebenfalls habe ich als privatperson am 12.1998 ein mehrfamilienhaus erworben, welches ich am 4.2009 an meine tochter mit gutem gewinn verkauft habe, wobei auch hier eine teilschenkung von 100t€ erfolgte.
die frage ist, wenn ich nun einen bruchteil eines weiteren mehrfamilienhaus im nächsten jahr wieder an meine ehefrau verkaufen möchte? angeschaft wurde der anteil ebenfalls mit einer weiteren privatperson am 3.2002.auch hier wird erneut ein gewinn entstehen.
würde dieser 3. verkauf das fass zum überlaufen bringen (gewerblicher grundstückshandel) zu berücksichtigen ist, dass alle 3 objekte über 10 jahre im bestand waren.eine fachkenntnis könnte man mir unterstellen, da ich an zwei immobilienfirmen zu 50% beteiligt bin jedoch von der ausbildung keinerlei branchenverwandt bin.

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ob in Ihrem Fall ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt – Folge wäre, dass Einkommensteuer nach § 15 EStG und Gewerbesteuer anfiele –, ist grundsätzlich anhand der sog. „Drei-Objekt-Grenze" zu ermitteln.

Hiernach wird vermutet, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden (vgl. BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl I 2004, S. 434).

Soweit aus Ihrer Sachverhaltsschilderung ersichtlich, sind diese Kriterien bei Ihnen an verschiedenen Stellen nicht erfüllt.

1. Die geplante Veräußerung ist erst die Dritte. Selbst wenn alle veräußerten Grundstücke als Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Regel anzusehen sein sollten, lägen Sie damit (zunächst, siehe 4.) noch unter der Grenze.

2. Fraglich ist auch, ob alle von Ihnen veräußerten Objekte als Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Regel gelten.

Die Veräußerung bebauter Grundstücke, die über einen langen Zeitraum (mindestens 10 Jahre) vermietet wurden, gehört grundsätzlich noch in den Bereich der Verwaltung eigenen Vermögens, ist also kein gewerblicher Handel. Da Sie die Veräußerung von Mehrfamilienhäusern vorgenommen haben bzw. vornehmen wollen, gehe ich davon aus, dass diese auch vermietet wurden. Sie schildern zudem, dass Sie alle Grundstücke länger als zehn Jahre gehalten haben. Entsprechend zählen diese Objekte bei der Drei-Objekt-Regel nicht mit.

3. Die Drei-Objekt-Regel ist aber nicht abschließend. Auch wenn diese nicht erfüllt, könnte eine Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel vorzunehmen sein. Erfolgen weitere planmäßige Veräußerung nach Ablauf des Fünfjahreszeitraum, liegt eine gewerbliche Betätigung vor, obwohl die einzelnen Handlungen die Zeitspanne von fünf Jahren überschritten haben. Gleiches gilt auch bei Veräußerungen durch Personen, die im Baubereich hauptberuflich tätig sind. Dies gilt jedenfalls bei der Errichtung von Großobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Für den Erwerb eines bereits mit einem solchen Objekt bebauten Grundstück sehe ich dies aber als eher zweifelhaft an. Ob dies bei Ihnen der Fall ist, kann ich aufgrund Ihrer Schilderungen nicht sagen. Dies ist aber in Betracht zu ziehen.

4. Problematisch ist auch Ihre jeweils 50%ige Beteiligung an Immobilienfirmen. Wenn diese im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels tätig sind, sind die dort getätigten Veräußerungen bei der Prüfung, ob die Drei-Objekte-Regel eingreift, mit einzubeziehen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich bei den Immobilienfirmen um Personengesellschaften handelt. Hieraus kann sich eine Einordnung als gewerbliche Tätigkeit mit der Folge, dass bereits die erste Veräußerung steuerpflichtig war, ergeben.

5. Regelmäßig liegt ein gewerblicher Verkauf trotz Erfüllung der Drei-Objekte-Regel dann nicht vor, wenn aufgrund besonderer Anhaltspunkte dargelegt werden kann, dass eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht hinsichtlich der jeweiligen Objekte bestand. Generell ist eine vom Veräußerer vorgenommene, langjährige Vermietung geeignet, gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht zu sprechen. Hier wird eine Vermietung von mehr als fünf Jahren zu fordern sein. Da Sie die Objekte seit mehr als zehn Jahren halten und vermutlich auch vermietet haben, sollte dies entschieden gegen eine anfängliche Veräußerungsabsicht sprechen, sodass die Veräußerung nicht als gewerblich eingestuft werden sollte.

Allerdings rate ich Ihnen dringend, sich diesbezüglich persönlich beraten zu lassen. Ihr Sachverhalt ist – nicht zuletzt wegen Ihrer Beteiligungen – sehr komplex. Er sollte daher vollständig aufgearbeitet und ausgewertet werden, da es mitunter auf Details oder Einzelheiten der Gestaltung ankommt. Eine hinreichend genaue Prüfung ist im Rahmen eines öffentlichen Internetportals schlicht nicht möglich. Die Kosten für eine solche Überprüfen stehen gegenüber den möglichen steuerlichen Risiken jedenfalls in angemessenem Verhältnis.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass auch bei Nichtvorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels eine Steuerlast nach § 23 EStG entstehen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 21.05.2013 | 18:47

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