Die Folgen eines fremdverursachten Wasserschadens sollen behoben werden

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Fraglich in der von Ihnen geschilderten Konstellation ist, ob Sie gegen den Mieter über Ihnen überhaupt einen, zu dem vorrangigen Anspruch auf Beseitigung der Schäden haben. Hintergrund ist derer, dass im deutschen Recht der Grundsatz gilt, dass Ansprüche zunächst im Vertragsverhältnis abzuwickeln sind. Ein Vertragsverhältnis besteht jedoch nur zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter, nicht aber gegenüber anderen Mitmietern. Dies bedeutet im Weiteren, dass grds. Ihr Vermieter verpflichtet ist, Schäden wie vorliegend an der Mietsache, die Ihnen zum Gebrauch überlassen wurde zu beseitigen. Basierte der Schaden auf einem schuldhaften Handeln des Mitmieters so könnte und müsste sich der Vermieter sodann bei dem anderen Mieter schadlos halten.
Die Pflicht des Vermieters auf Beseitigung des Mangels ergibt sich hierbei aus §535 S.2 BGB . Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Vorrangig haben Sie also einen Anspruch gegenüber Ihrem Vermieter auf Beseitigung des Mangels. Besteht ein solcher, der zudem den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt oder ausschließt, so kann die Miete angemessen gemindert werden. Dies bis zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung. Ich weise Sie aber daraufhin, dass eine Mietminderung dann verwirkt sein kann, wenn die Miete vorbehaltslos über einen längeren Zeitraum gezahlt wurde. Anerkannt ist hierbei ein Zeitraum von 6 Monaten.

Ein Anspruch gegenüber den Mitmieter, wie Sie diesen bisher geltend gemacht haben, folgt nicht aus einem Vertragsverhältnis, ein solches besteht nicht.
Fraglich ist aber, ob Ihnen ein sogenannter vertragsähnlicher Anspruch gegenüber dem Mitmieter zusteht. Dies könnte maximal aus dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis folgen. Dieses wird aber nicht als Schuldverhältnis anerkannt, so dass auch hieraus keine Ansprüche gegen den anderen Mieter begründet werden können.
Auch steht Ihnen kein dinglicher Anspruch zu, da eine Besitzstörung seitens des anderen Mieters nicht vorliegt. Eine solche würde voraussetzen, dass aktuell noch Immissionen eintreten. Dies ist aber nicht der Fall. Vielmehr ist Immission beseitigt und ein dauerhafter Schaden eingetreten.

Aus Eigentum können Sie keine Ansprüche geltend machen, da die Räumlichkeiten selbst im Eigentum des Vermieter stehen.

Zuletzt könnte man allenfalls über eine sog. Schuldübernahme, §414 BGB nachdenken. Dies würde bedeutet, dass der andere Mieter an die Stelle des bisherigen Schuldners, dem Vermieter (siehe Erläuterung oben) tritt. Hierzu müsste aber zwischen Ihnen als Gläubiger und dem Übernehmer, dem anderen Mieter, ein Schuldübernahmevertrag geschlossen worden sein, d.h. sich müssen sich mit dem anderen Mieter darüber einig gewesen sein, dass dieser den Mangel beseitigen soll. Anhand Ihrer Sachverhaltsangaben ist aber nicht davon auszugehen, dass ein solcher Vertrag zwischen Ihnen und dem anderen Mieter zu Stande kam. Vielmehr scheint Ihnen der Vermieter mitgeteilt zu haben, dass die Beseitigung des Mangels durch den anderen Mieter erfolgt. Insoweit könnte allenfalls ein sogenannter Schuldübernahmevertrag zwischen dem Vermieter und dem anderen Mieter zustande gekommen sein Ein solcher ist nach §415 BGB möglich. Dieser hängt allerdings von der Genehmigung des Gläubigers, also Ihnen ab.
Fraglich ist demnach im Weiteren, ob Ihrerseits eine solche Genehmigung erklärt wurde. Ihren Sachverhaltsangaben kann ich nicht entnehmen, dass dies ausdrücklich erfolgte. Allerdings kann eine solche Genehmigung auch konkludent, also durch schlüssiges Verhalten erteilt werden. Ein solches könnte in der Aufforderung zur Mangelbeseitigung gegenüber dem anderen Mieter liegen.
Nimmt man ein solches an, bestünde tatsächlich ein Anspruch gegenüber dem anderen Mitmieter.
Soweit dieser auf Ihre Aufforderung nicht reagiert, wird dies im Fall des Auszuges nicht zum Nachteil erwachsen, da dieser Mangel zwar eine Verschlechterung der Mietsache darstellt, diese aber nicht auf Ihrem Verschulden beruht.
Im Zweifel ist aber davon auszugehen, dass ein solcher Schuldübernahmevertrag nicht zustande kam. Hintergrund ist derer, dass Ihnen eine solche Vereinbarung zwischen Vermieter und anderen Mieter mitgeteilt worden sein muss. Offensichtlich war es vorliegend jedoch so, dass der Vermieter einseitig festgelegte, dass dies durch den anderen Mieter zu beseitigen sei.

In Anbetracht der Umstände schlage ich Ihnen zunächst folgende, weitere Verfahrensweise vor:
Mit neuerlichem Schreiben sollten Sie den Vermieter auffordern, den Mangel zu beseitigen. Dies mit Blick auf seine Pflicht aus §535 BGB (siehe oben). Sie sollten dabei darauf hinweisen, dass mit Ihrem Vermieter ein Vertragsverhältnis besteht, nach welchem er verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen. Demgegenüber müssen Sie sich nicht an den anderen Mieter, mit welchem Sie in keinerlei Verhältnis stehen, verweisen lassen.
Dieses Schreiben sollten Sie unter Zustellnachweis versenden und den Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Mietminderung dürfte bei Ihnen problematisch werden, soweit der Mangel bereits seit 2008 besteht. Sollte neuerliche Mängel wie Schimmel jetzt erst aufgetreten sein, können Sie eine Mietminderung jedoch hierauf stützen.

Sollte eine Beseitigung auch nicht durch den Vermieter erfolgen, so müssen Sie im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bei Beendigung des Mietverhältnisses darauf achten, dass der Mangel im Übergabeprotokoll gar nicht mit aufgenommen wird oder aber Sie schriftlich im Protokoll vermerken, dass dieser nicht durch Sie verschuldet wurde, sondern vielmehr der andere Mieter verantwortlich ist und Ihr Vermieter seine Ansprüche gegenüber dem anderen Mieter durchsetzt. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass Sie diesen Mangel beseitigen müssen. Hierzu könnten Sie zwar, wie von Ihnen beabsichtigt, eine Firma beauftragen, allerdings würden Sie zunächst die Kosten tragen müssen.
Eine Weigerung zur Abnahme der Wohnung seitens des Vermieters wegen diesen Mangels wäre ungerechtfertigt, da klar ist, dass dieser durch den anderen Mieter schuldhaft verursacht wurde.

Abschließend wünsche ich Ihnen ein gesundes, neues Jahr. Sollten Nachfragen bestehen, so stehe ich Ihnen gern zu Verfügung.