Darf ich Mieter wegen Hausumbau kündigen?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Ein außerordentliches Kündigungsrecht steht Ihnen wegen des geplanten Umbaus grundsätzlich nicht zu.

Sie könnten allenfalls unter den Voraussetzungen des § 573 BGB ordentlich kündigen (unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist). Für die ordentliche Kündigung bräuchten Sie dann ein berechtigtes Interesse.

Wegen des geplanten Umbaus kommt eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde […]"

Wenn Sie also durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden, könnten Sie das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ordentlich kündigen.

„Wirtschaftliche Verwertung" ist dabei jeder Einsatz der Wohnung zu wirtschaftlichen, d. h. auf Gewinnerzielung gerichteten Zwecken. Der Umbau einer Kleinwohnung zu einer Großwohnung kann eine Form der angemessenen Verwertung sein, wenn die bisherige Nutzung unrentabel ist.
Sie müssten dann im Einzelnen darlegen, dass Sie durch die bisherige Vermietung der Kleinwohnung Verluste erlitten haben und diese durch die Vermietung einer größeren Wohneinheit vermieden werden können. Sofern die derzeitige Verwertung der Wohnung aber für Sie bereits rentabel ist und es Ihnen bei Ihrem Vorhaben „nur" um eine Gewinnmaximierung gehen sollte, würde dieses Anliegen für sich genommen eine Kündigung aus sozialen Gründen nicht rechtfertigen. Zudem dürfte es in diesem Fall an einem „erheblichen Nachteil" für Sie fehlen.

Sie sehen, dass eine ordentliche Kündigung wegen des geplanten Umbaus mit relativ hohen Hürden verbunden wäre. Daher sollten Sie überlegen, mit den Mietern eine einvernehmliche Lösung anzustreben und ggf. einen Mietaufhebungsvertrag abschließen, sofern bei den Mietern kein Interesse an der Anmietung der vergrößerten Wohnung bestehen sollte. In diesem Fall könnte als Anreiz für die Mieter, das Mietverhältnis zum Jahresende zu beenden, die Zahlung einer „Ablösesumme" im Mietaufhebungsvertrag vorgesehen werden. Diese Lösung dürfte allemal billiger sein als ein möglicher Rechtsstreit über die Wirksamkeit einer Kündigung mit vielleicht ungewissem Ausgang und damit einhergehenden Verzögerungen der Baumaßnahmen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und wünsche Ihnen für die hoffentlich gütliche Einigung mit Ihren Mietern viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

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Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.