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Dachausbau zu Wohnzwecken

| 30.11.2018 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Vor rund 30 Jahren hat eine Familie den über Ihrer Wohnung liegenden Dachstuhl zu Wohnzwecken ausgebaut. Dies ist auch so durch die Teilungserklärung vorgesehen. Also: Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken nebst Einbau der benötigten Fenster nach eigenen Wünschen und auf eigene Kosten. Die notwendigen Bauanträge sollte die damaligen Eigentümer selbst einholen.
Bis jetzt ist hierfür kein Bauantrag erfolgt. Leider hat erst jetzt auch die Gemeinschaft nach Feststellung der neuen Wohnungsgröße die Verteilung der Nebenkosten neu geregelt.
Es sind nun die eingebauten Fenster in dem Dachausbau zum Austausch fällig.
Da die Teilungserklärung wegen der Fenster (äussere und innere) nicht mehr BGH-Urteilen entspricht, hat die Gemeinschaft, allerdings nicht einstimmig entschieden, dass jeder zukünftig seine Fenster alleine bezahlt.
Der Dacheigentümer möchte diese selbst angeschafften Fenster nun aber von der Gemeinschaft ersetzt bekommen.
Fragen: Hat er den Anspruch auf von der Gemeinschaft bezahlten Ersatz?
Kann die Gemeinschaft auf eine, wenn auch verspätete Baugenehmigung bestehen?
Bei einer evtl. Dachreparatur muss dann die Gemeinschaft nur die Ziegel udgl. bezahlen oder auch die vom Eigentümer angebrachten Dämmmaterialien und Tapeten udgl.?

Sehr geehrter Ratsuchender,


Fenster sind Gemeinschaftseigentum, so dass grundsätzlich die Gemeinschaft die Kosten des Austauschens zu tragen hat. Insoweit hätte der Dacheigentümer Recht.

Der Anspruch würden die Dämmung mit umfassen, da das mit zum Gemeinschaftseigentum des Dachaufbaues gehört.

Nicht zu tragen wären aber die auf dem Putz angebrachten Tapeten - das ist Sondereigenum und vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen


ABER

Nach § 22 (2) WEG können die Wohnungseigentümer mit doppelt qualifizierter Mehrheit insbesondere über Modernisierungen des Gemeinschaftseigentums entsprechend § 555 b Nr. 1 bis 5 BGB beschließen, also auch hinsichtlich der Kostentragung.

Zur Beschlussfassung ist gemäß § 22 (2) WEG die Mehrheit von drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.


Ob das bei Ihnen der Fall ist (da nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung eben nicht alle Eigentümer zugestimmt haben), müsste nach den Anteilen genau geprüft werden.

Wurde diese qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, hat der Dacheigentümer Recht.


Auch kann die Kostentragung dann nicht davon abhängig gemacht werden, dass die Baugenehmigung beigebracht wird. Insoweit besteht dann kein Verweigerungsrecht der Gemeinschaft, die den Zustand nicht nur gebilligt, sondern auch Jahrzehnte hingenommen hat.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Rückfrage vom Fragesteller 30.11.2018 | 17:49

Herzlichen Dank. Kann die Gemeinschaft dennoch jetzt eine Baugenehmigung für den Ausbau fordern, z.B. um festzustellen ob beispielsweise der Brandschutz noch gewährleistet ist?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.11.2018 | 17:57

Sehr geehrte Ratsuchende,


sicher kann die Gemeinschaft auch jetzt den Nachweis fordern, dass die Brandschutzbestimmungen eingehalten worden sind.

Allerdings wird der Dacheigentumer dafür keine Baugenehmigung beibringen müssen (das hätte die Gemeinschaft von 30 Jahren durchsetzen müssen, so dass dieser Anspruch verjährt ist) , sondern es wird ein Gutachten eines Sachverständigen dazu ausreichen.

Das aber kann und sollte verlangt werden, auch in Hinblick auf mögliche Beeinträchtigungen des Versicherungsschutzes; daher sollte dieser Anspruch bei der nächsten Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gebracht und beschlossen werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 30.11.2018 | 18:07

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