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Fehlende Baugenehmigung (Nutzungsänderung)

10.04.2019 12:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Fehlende Baugnehmigung für die gewerbliche Nutzung der gekauften Immobilie

Hauskauf: Der notarielle Kaufvertrag wurde bereits unterzeichnet. Die Übergabe und die Kaufpreiszahlung stehen bald an. Das Objekt wurde verkauft als EF-Wohnhaus mit Geschäftsräumen (Keller). Das Gewerbe wird noch betrieben, der Keller ist entsprechend ausgebaut. Jetzt stellt sich jedoch heraus, dass die Nutzung als Geschäftsbereich nicht beantragt wurde. Folglich auch nicht genehmigt ist. Wie gehen wir damit am besten um? Was passiert, wenn nach Übergabe das Bauamt reklamiert. Muss ein Bauantrag nachträglich gestellt werden? Muss es vor der Übergabe erfolgen, oder ggf. dann auch später? Stellt es einen grundsätzlichen Mangel dar? Wenn ja, in welcher Höhe kann/muss man diesen geltend machen? - Wem gegenüber (Makler, Verkäufer, Notar) und wann? Kann das Anzeigen des Mangels auch erst nach der Übergabe erfolgen. Oder gilt, akzeptiert, da Zahlung erfolgt?!

Danke für die schnell Einschätzung und Beratung!
10.04.2019 | 14:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Fragen darf ich antworten wie folgt.
Die Beantwortung, ob ein Bauantrag gestellt werden muss, hängt u. a. davon ab, sie lange die Immobilie mit den Gewerberäumen bereits in dieser Form genutzt wird. Bei einer längeren Nutzungsdauer, ab 10 Jahre, gibt es gerade im Baurecht den sog. Bestandsschutz, d. h. die Behörde kann sich dann auf die fehlende Genehmigung nicht mehr berufen.
Auch wenn die Nutzungsdauer in der vorliegenden Form noch nicht so lange besteht, würde ich keinen Bauantrag stellen, nach dem Sprichwort mit den schlafenden Hunden, die man nicht wecken soll. Das Bauamt hat als Anlass des Verkaufs/der Übergabe an sich keine Veranlassung der Nutzung nachzugehen, es handelt sich um einen rein privaten Vorgang.
Falls die Behörde reklamiert würde ich mich auf Bestandsschutz berufen und notfalls einen Bauantrag stellen, das kann vor oder nach der Übergabe erfolgen.
Die fehlende Baugenehmigung stellt grundsätzlich einen grundlegenden Mangel dar. Die Höhe des Schadenersatzes hängt von den Folgen ab. Wenn keine Genehmigung erteilt wird und das Gewerbe deshalb nicht betrieben werden kann, ist es der entgangene Gewinn. Wenn die Genehmigung nachträglich erteilt wird, besteht kein Schaden.
Sie können den Mangel gegenüber dem Verkäufer und dem Makler geltend machen. Der Notar ist nicht verpflichtet, der Frage nachzugehen, ob alle notwendigen Genehmigungen vorliegen . Sie können den Mangel auch erst nach der Übergabe anzeigen, die Zahlung enthält kein Akzept. Sie müssen nur die Verjährungsfrist beachten: 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin



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