Hauskauf mit fehlender Baugenehmigung für Terassenüberdachung

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage, "Kann ich den Vorbesitzer für eine ohne Baugenehmigung errichtete Terrassenüberdachung haftbar machen?", beantworte ich wie folgt.

Der Verkäufer haftet auf Kaufpreisminderung (§ 437 Nr. 2, 2. Variante, § 441 BGB ) bzw. Schadensersatz,
wenn
1.
die Terrassenüberdachung ohne Genehmigung einen Sachmangel darstellt
und entweder
2.a) die Sachmangelhaftung nicht wirksam im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde
oder
2.b) Ihnen der Sachmangel arglistig verschwiegen wurde
und
3. Sie bei Vertragsschluss den Mangel nicht kannten (§ 442 Abs. 1 S. 1 BGB ).


1.
Das Grundstück ist u.a. mangelhaft, wenn es sich nicht für die gewöhnlliche Verwendung eignet oder eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleicher Art unüblich ist oder die er nach der Art der Sache nicht zu erwarten braucht (Umkehrschluss aus § 434 Abs 1 S. 2 Nr. 2 BGB ).

Eine ungenehmigte und nicht genehmigungsfähige und damit rechtswidrige Terassenüberdachung ist unüblich und müssen Sie nicht erwarten.

Es liegt daher ein Mangel vor.

2.
a) Ich vermute, dass die Sachmangelhaftung vertraglich ausgeschlossen wurde. Im Vertrag ist zu prüfen, ob die verwendete Klausel wirksam ist.

b) Bei wirksamem Gewährleistungsausschlusst muss der Verkäufer nur für die mangelhafte Überdachung einstehen, wenn er den Mangel "arglistig verschwiegen" hat (§ 444, 1. Alternative BGB ), weil insoweit der Sachmangel ( Gewährleistungs -) Ausschluss unwirksam ist.

Der Mangel wurde arglistig verschwiegen, wenn der Verkäufer den Mangel der Baurechtswidrigkeit kannte oder für möglich hielt (BGH NJW 2012, 2793 ) oder sich ihm die Baurechtswidrigkeit hätte aufdrängen müssen (BGH NJW 2013, 2182 ). (Palandt/Weidenkaff BGB § 444 Abs. 11 )

Diese Arglist müssen Sie beweisen. Dieser Nachweis ist äußerst schwierig und einer gerichtlichen Beweisaufnahme vorbehalten, weil der Verkäufer behaupten wird, dass der die Baurechtswidrigkeit nicht kannte. Bloßen Kennenmüssen genügt nicht.

Hat der Verkäufer die Überdachung in Auftrag gegeben, so spricht Einiges für ein arglistiges Verschweigen.

War die Überdachung bereits vorhanden, als der Verkäufer das Grundstück erwarb, ist es naheliegend, dass keine Arglist vorliegt.

3.
Da Sie die Baurrechtswidrigkeit nicht kannten, könnten Sie noch Rechte haben.


>> Wenn Ihnen der Nachweis der Arglist des Verkäufers gelingt, können Sie den anteilig zuviel gezahlten Kaufpreis zurückfordern und Schadensersatz verlangen.

Teilen Sie dem Verkäufer das Schreiben des Bauamtes mit. Fragen Sie wie das Problem gelöst werden kann. Möglicherweise können Sie das Problem bereits so lösen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt