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Chancen auf Eigenbedarf bei Kauf einer Immobilie, die langjährig vermietet ist

22.05.2019 10:26 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann


Zusammenfassung: Stellt eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf eine unzumutbare Härte für den Mieter da, kann dieser eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, bis der Härtegrund weggefallen ist. Dabei werden von der Rechtsprechung erhebliche Anforderungen an die Bemühungen gestellt

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Sachverhalt ist folgender: ich bin alleinstehend (37 Jahre) und möchte gerne eine Eigentumswohnung erwerben und bewohnen.

Nun habe ich ein Objekt gefunden: eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit kleinem Garten, 60 m2. Die Wohnung befindet sich in der gleichen Wohnanlage wie meine Mietwohnung, die ich derzeit bewohne (1. Etage, Balkon, 60 m2). Die Wohnanlage (Baujahr 1994) war von Beginn an in Eigentumswohnungen aufgeteilt.

In der Eigentumswohnung, die ich gerne erwerben möchte, lebt eine 76 jährige Dame seit 13 Jahren (sehr geringe, immer gleichgebliebene Miete) mit ihrem Hund.

Wenn die Mieterin nun nicht ausziehen möchte (wovon ich ausgehe), wie stünden meine Chancen einen Eigenbedarf geltend zu machen?
Eine Frist von mindestens 9 Monaten abzuwarten ist kein Problem. Nur frage ich mich, ob die derzeitige Mieterin als Härtefall gelten könnte (eine vergleichbare Wohnung, die sie mit dem Haustier beziehen kann, zu den für sie aktuellen Kosten in der Wohngegend halte ich für nahezu ausgeschlossen).

Besten Dank für Ihre Einschätzung im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Bedenken sind natürlich nicht aus der Luft gegriffen. Selbst dann, wenn Sie das Mietverhältnis wirksam kündigen, was aufgrund des Eigenbedarfs unzweifelhaft möglich ist, kann die Mieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Nach § 574 BGB kann die Mieterin eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, so lange, bis der Härtegrund nicht mehr besteht. Es müssen aber schon außergewöhnlich Gründe vorliegen. Einer der wichtigsten Härtefälle ist der, wenn es nicht gelingt angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen.

Welche Ersatzwohnung für einen gekündigten Mieter angemessen und zumutbar ist, muss von Fall zu Fall entschieden werden. Bei der Prüfung der Frage, was dem Mieter zumutbar ist, sind folgende Kriterien relevant:

Gesundheitszustand des Mieters, Wohnumfeld und besonders bei sehr langfristigen Mietverhältnissen auch die soziale Verwurzelung. Es wird eine Interessensabwägung der Interessen der Mietvertragsparteien vorzunehmen (LG Bremen 2. Zivilkammer, Urteil vom 22. Mai 2003, Az: 2 S 315/02). Der Mieter muss auch gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und die Suche nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken (LG Hamburg 7. Zivilkammer, Urteil vom 9. Januar 2003, Az: 307 S 118/02.

Die Größe der Ersatzwohnung. Angemessen ist die Wohnung nur dann, wenn die Größe der Wohnung eine Unterbringung der Personen in menschenwürdi-gen Verhältnissen erlaubt. Wenn sich darauf der berufen wird, muss eine gewisse Verschlechterung der künftigen Wohnverhältnisse in Kauf genommen werden. Dies gilt auch für die zu zahlende Miete - soweit der soziale Anspruch nicht erheblich ist.

Die Mieterin ist verpflichtet, sich um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Dazu müssen alle ihr persönlich und wirtschaftlich zumutbaren, also auch mit finanziellem Aufwand verbundenen Schritte unternommen werden, um eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Hierzu ist es notfalls erforderlich, mehrere Zeitungsinserate aufzugeben und einen Makler einzuschalten. Insofern ist die Mieterin darlegungs- und beweispflichtig.

Von daher ist es gut möglich, dass es Probleme gibt. Allerdings kann auch dann nur eine Frist von in ihrem Fall ggf. 6 Monaten zusätzlich entstehen. Längerfristig muss sie dann trotzdem ausziehen. Ggf. Macht es daher Sinn, wenn Sie ggf. Die Mieterin in die Überlegungen einbeziehen - bevor der Kauf getätigt wird und ihr von vornherein Zeit einzuräumen. Dauerhaft wird diese aber dem Auszug über die genannten Fristen hinaus nickt entgegentreten können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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