Bruchteilsgemeinschaft: Nutzung einer Immobilie

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Die eigenmächtige Inbesitznahme und Anmeldung des Sohns von Ehepaar A wird nicht möglich sein.


Der rechtliche Grund ist folgender: Bei einem Miteigentum beider Ehepaare haben alle Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Nutzung.

Dies ergibt sich aus § 745 Abs. 2 BGB:

㤠745 Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden."


Wie in der Regelung erwähnt geht eine Vereinbarung zwischen den Eigentümer der o.g. gesetzlichen Regelung vor.

Bis vor kurzem war durch Vereinbarung das Nutzungsrecht zwischen den Ehepaaren eindeutig geregelt („Abwechselnde Nutzung als Ferienhaus").


Wenn nun eine neue Nutzung beschlossen werden soll, wird hierzu ein neuer Beschluß mit Stimmenmehrheit benötigt. Dies ist jedoch für Ehepaar A nicht möglich, da jeder Eigentümer nur ein Viertel der Stimmen hat.


Ehepaar A kann also nicht einfach – gegen den Willen der Miteigentümer – die bisherigen Nutzungsregeln einseitig ändern und den Sohn in den alleinigen Besitz der Immobilie bringen (bei einem Hauptwohnsitz müßte das Haus Lebensmittelpunkt sein, was bei einer abwechselnden Nutzung nicht möglich ist).


Daher kann der Plan von Ehepaar A nicht ohne Zustimmung von Ehepaar B umgesetzt werden.


Beim Miteigentum eine Immobilie ist die Nutzung und Verwaltung schwierig, wenn sich die Eigentümer nicht auf dauerhafte Regelungen einigen können und im Streit befinden.


In vielen Fällen folgt aufgrund dieser Schwierigkeiten eine Teilungsversteigerung.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt