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Boiler entkalken - fehlender gasofen - mietminderung


18.07.2007 19:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Problem 1
in meinem mietvertrag herausgegeben vom haus und grundbesitzerverein münchen steht vorgedruckt in §9 "instandhaltung der mieträume" unter absatz 3:
der mieter ist verpflichtet die kosten der reparaturen der installationsgeräte für wasser, gas, heizen, ... zu tragen, soweit die kosten für die einzelne reparatur 125€ nicht übersteigt.

in §17 "sonstige vereinbarungen" wo laut des vordruckes auch vereinbarungen zur zahlung von betriebskosten nach rechnungslegung getroffen werden können, wurde vom vermieter handschriftlich hinzugefügt:
"der boiler ist regelmäßig zu entkalken".

ohne der sache größere beachtung zu schenken habe ich den vertrag so vor 2,5 jahren unterschrieben. jetzt habe ich auf ende august 2007 gekündigt und der vermieter pocht auf die entkalkung. meine ersten vorsichtigen recherchen haben ergeben, dass diese klauseln möglicherweise gar nicht rechtens sind. folgende weiteren informationen sind evtl noch zu berücksichtigen:

- laut informationen eines installateurs ist der boiler mind. 20 jahre alt und eher eine ersetzung notwendig
- laut meiner kenntnis, wurde der boiler nicht in den 20 jahren regelmässig und fachmännisch entkalkt (der vermieter kümmert sich um rein gar nichts hier, das haus ist voller mängel)
- laut installateur würde die entkalkung pauschal 150 euro kosten

meine fragen wäre nun:

- muss ich tatsächlich die kosten für die entkalkung zahlen und wenn ja bis zu welcher höhe?
- wenn ja, reicht dann 1x kurz vor auszug?

Problem 2
Gleich nach der jährlichen Inspektion (Mitte Februar 2007) der Gasöfen wurde aufgrund schlechter Brennwerte mein Gasofen(mindestens 30 jahre alt) in der Küche entfernt. Es gibt zum Glück einen 2ten im Schlafzimmer, dennoch war uns oft kalt, das haus (auch fenster) ist schlecht isoliert, uralt und die fassade bröckelt. Trotz bitten und betteln wurde bis heute kein Ersatzofen in der Küche vom Vermieter installiert (Begründung: Lieferprobleme bzw der unverschämte Satz "der Winter war doch warm"). Wir haben sogar während des Urlaubs Ende Februar Schlüssel zur Wohnung beim Vermieter hinterlassen, um die Reparatur bzw Neuinstallation zu ermöglichen. Um Konfrontation zu vermeiden und mitlerweile aufgrund Resignation habe ich noch keine Mietminderung in der sache geltend gemacht.

Meine Fragen:
- Da der Vermieter jetzt aber die Entkalkung des Boilers verlangt, möchte ich gerne wissen ob ich nachträglich für den Zeitraum von Mitte Februar bis Mitte Juli Mietminderung geltend machen kann?
- Wenn ja, in welcher höhe und darf ich dann beispielsweise den zulässigen Mietminderungsbetrag von der Augustmiete abziehen und somit den Betrag indirekt einziehen?
- lohnt ein Konfrontationskurs wenn man keinen rechtschutz besitzt?

Vielen Dank



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

ad 1)

Die Entkalkung des Boilers stellt keine Reparatur, sondern eine Wartungsmaßnahme dar. Die von Ihnen zitierte Kleinreparaturklausel ist somit nicht einschlägig. Vorbehaltlich einer konkreten Vertragsprüfung käme als Anspruchsgrundlage lediglich die Zusatzvereinbarung in Ziffer 17 des Vertrages in Betracht. Diese Klausel ist jedoch, wenn sie keine Obergrenze für die zu tragenden Kosten enthält, unwirksam.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 15. 5. 1991 (NJW 1991, 1750 [1752]) ausgesprochen, dass eine Klausel, die den Mieter ohne eine betragsmäßige Obergrenze zur Tragung der Wartungskosten für eine Therme verpflichtet, unwirksam ist. Für den Mieter, dem der Wartungsvertrag nicht vorzulegen ist, seien die für die mitvermieteten Thermen zusätzlich zu zahlenden Wartungskosten nicht überschaubar. Die Belastung mit einem nicht voraussehbaren und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kostenaufwand, der neben der Miete und u.U. einem für Kleinreparaturen zulässigerweise angesetzten Höchstbetrag aufzubringen ist, benachteilige aber den Mieter unangemessen i.S. des § 307 BGB (BGH, NJW 1991, 1750 [1752]).

Daran ist auch Ziffer 17 des Mietvertrages zu messen, so daß Sie nicht zur Wartung des Boilers verpflichtet sein werden.

ad 2) Wenn Sie die Mieten bislang vorbehaltlos trotz des Kälteproblems gezahlt haben, werden Sie nun im Nachhinein keine Minderung mehr geltend machen können - eine rückwirkende Mietminderung ist ausgeschlossen.

Anders sieht es nur aus, wenn Sie sich die Mietminderung ausdrücklich und nachweislich vorbehalten haben - aber dann müssten Sie im Falle einer streitigen Auseinandersetzung auch beweisen können, wie kalt es tatsächlich in den betreffenden Monaten war. Da dieser Nachweis kaum gelingen dürfte, ist eine rückwirkende Minderung auch in diesem Fall nicht empfehlenswert.

Fazit: In Sachen Boilerwartung können Sie - sofern der Vertrag keine anderen Klauseln dazu enthält - gelassen bleiben. Von einer Mietminderung rate ich hingegen ab.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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