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Bin ich beim Auszug zum Renovieren gezwungen oder nicht?

25.05.2008 13:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

meine Frage ist, ob ich beim Auszug zum Renovieren gezwungen bin oder nicht?

In § 14 b meines Mietvertrages (Laufende Schönheitsreparaturen, Art und Ausführung der Arbeiten)steht:

"Der Mieter ist verpflichtet, soweit schriftlich nichts anderes vereinbart ist, ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bez. Schönheitsr. regelmäßig während der Mietzeit auszuführen. Diese Verpflichtung besteht, wenn für Küche, Bad und WC 3 Jahre, für alle sonstigen Räume 5 Jahre seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Herrichtung der betreffenden Räume verstrichen sind."

Frage(1):Dieser Paragraph müsste aufgrund der starren Fristenregelung ungültig sein?

In § 20 (Schönheitsreparturen bei Vertragsenden, Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen)steht:

Hat der Mieter die ihm nach diesem Vertrag obliegenden fälligen Schönheitsreparaturen zum Vertragsende oder zu einem bestimmten anderen Termin nicht, nicht vollständig oder nicht fachgerecht ausgeführt, so hat ihn der Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung dieser Arbeiten unter angemessen Berücksichtigung der Vorschläge (Angaben) des Vermieters hinsichtlich Farbe und Material aufzufordern.

Des weiteren steht in § 20:

Für Schönheitsreparaturen die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter von den aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung der aufgrund der Abnutzung der Wohnung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen:
wenn die Schönheitsr. seit Vertragsbeginn oder einer späteren fachgerechten Vornahme länger zurückliegen als:

dann kommen die prozentualen Quoten.

Frage(2): Dies müsste auch ungültig sein, da ich sowohl zur laufenden als auch zur Endrenovierung verpflichtet bin?

Allerdings habe ich damals eine vorgedruckte Individualvereinbarung, in welcher nur noch mein Name mit Schreibmaschine eingefügt wurde unterschrieben. Über diese wurde nicht verhandelt:

Und das sie vorgefertigt ist, sieht man daran das unter 6. steht: " Der Mieter ist mit den unter § 20 getroffenen Regelung bezüglich Nutzungsabrechnung nach Auszug einverstanden. Dies gilt auch für die vorhandene Regelung des Parkettbodens - sofern einer vorhanden."

Zudem stehen unter 7. Beispiele für Installationsgegenstände die instand zu halten sind, welche gar nicht in meiner Wohnung sind (Brause- undBadewanne, Heizkessel, Rolladengurte- und wickler, elektr. Rolladenöffner, etc.)

--> Aus der Formulierung bzgl. des Parkettbodens "sofern einer vorhanden" und den aufgeführten Installationsgegenständen erkennt man doch, das hier überhaupt kein Bezug zu meiner Wohnung hergestellt wird, sondern das dieses standardmäßig in den Mietvertrag eingebaut wird.

Abschliessende Frage: Ist die "Individualvereinbarung" unter Berücksichtigung der $14 b und §20 wirksam oder nicht?

MfG

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sie schätzen die Rechtslage Ihrer Frage schon weitestgehend selbst richtig ein.

Bezüglich Ihrer Frage 1 ist zutreffend, dass die Klausel der Schönheitsreparaturen in § 14b des Mietvertrages unwirksam auf Grund einer starren Fristenregelung ist, da ein Abweichen von diesen Fristen nach der vertraglichen Regelung nicht möglich ist.

Es wurde sich weder auf die „üblichen“ Fristen, die „im Allgemeinen“ oder „üblicherweise“ fällig sind bezogen, noch wurde der tatsächliche Grad der Abnutzung berücksichtigt.

Zur Ihrer 2. Frage lässt sich folgendes mitteilen:

Auch diese Klausel ist unwirksam. Zwar sind Sie durch diese Klausel nicht in jedem Fall dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen (somit keine Endrenovierungsklausel), da eine Klausel, die auf die vereinbarten Fristen Bezug nimmt und das Nachholen der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses fordert zulässig ist.

Jedoch ergibt sich die Unwirksamkeit bereits dadurch, dass die zuerst benannte Klausel bereits unwirksam ist.

Die Wirksamkeit einer Kostenquotenklausel setzt zudem die wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen voraus.

Daran fehlt es aus den oben genannten Gründen.

Zudem dürfte die Quotenklausel hinsichtlich der Kosten nicht lediglich auf ein Angebot des Vermieters beruhen, dem Mieter muss die Möglichkeit bleiben, ein günstigeres Angebot vorzulegen.

Frage 3)

Um eine Individualvereinbarung handelt es sich nur dann, wenn tatsächlich über den maßgeblichen Inhalt des Vertrages, insbesondere über die von Ihnen dargelegten Punkte zwischen den Parteien verhandelt wurde.

Nur dann kann eine individualvertragliche Regelung dem Vorrang vor vorformulierten Vertragsklauseln eingeräumt werden.

Sofern Ihnen die Vertragspunkte bereits vorformuliert vorgelegt wurden, handelt es sich nicht mehr um eine individualvertragliche Regelung, auch nicht wenn noch Ihr Name einzusetzen war, so dass diese Regelung nicht zur Verpflichtung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses führt.

Sofern Sie sich auf die Unwirksamkeit bzw. auf die fehlende Eigenschaft der vermeintlichen „Individualvereinbarung“ berufen, obliegt Ihnen dafür die Beweislast, dass eben gerade keine solche individualvertragliche Vereinbarung besteht.

Dies kann zum einen durch Zeugen erfolgen, die möglicherweise beim Vertragsschluss zugegen waren.

Zum anderen haben Sie richtig erkannt, dass die Art der Formulierung, ohne konkreten Bezug zu Ihrer Wohnung darauf schließen lässt, dass es gerade für eine Vielzahl vorformulierter Verträge gilt und somit keine Individualvereinbarung ist.

In diesem Fall obliegt es dann dem Vermieter einen entsprechenden Gegenbeweis zu führen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 25.05.2008 | 20:10

Hallo Herr Liebmann,

danke der Information.
Da ich mit meinem Vater einen Zeugen habe, wollte ich fragen ob dieser langt und falls ich nicht renovieren muss, ob ich die Wohnung vollkommen unrenoviert übergeben kann ( ist schon etwas heruntergekommen)bzw. ob ich sie zumindest soweit hinrichten muss, dass sie weitervermietet werden kann.

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.05.2008 | 20:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Um sicher zu gehen, können Sie Ihre Begründung auf "zwei Beine" stellen, zum einen durch Benennung des Zeugen, zum anderen wie dargelegt, aus den Indizien der Klauselgestaltung.

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet die Wohnung bei Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen im sauberen, im Übrigen im besenreinen Zustand zu übergeben.

Da die Schönheitsreparaturen nur solche Arbeiten umfassen, die der Beseitigung von Gebrauchsspuren dienen, die auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind, sind die Schäden, die durch eine übermäßige Nutzung entstanden sind, dennoch durch Sie zu beseitigen, da anderenfalls der Vermieter hier Schadensersatzansprüche geltend machen kann, trotz unwirksamer Schöhneitsreparaturenklausel.

Eine konkrete Benennung der auszuführenden Arbeiten kann durch mich nicht erfolgen, da der Zustand der Wohnung nicht bekannt ist.

Pauschaliert gesagt, lässt man die erforderlichen Arbeiten, die normalerweise von den Schönheitsrepartauren umfasst sind außer Acht, muss die Wohnung im Übrigen in einem sauberen Zustand sein.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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