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Bin ich bei Auszug dazu verpflichtet zu renovieren?

| 18.08.2008 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Bin ich bei Auszug dazu verpflichtet zu renovieren? Mein Mietvertrag lautet wie folgt:
Schönheitsreparaturen
§ 15
1. Der Mieter stellt den Vermieter von der Durchführung der Schönheitsreparaturen und Kostentragung hierfür frei.
2. Wird dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine ganz oder teilweise renovierte Wohnung übergeben, so übernimmt er hierfür nach Maßgabe des § 15 Ziff. 3 die Durchführung der Schönheitsreparaturen auf seine Kosten.
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend § 15 Ziff. 3 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die bis dahin erfolgte Abnutzung der Schönheitsreparaturen.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines Fachbetriebs des Malerhandwerks über die nach § 15 Ziff. 3 anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt Sie entspricht dem Verhältnis der in § 15 Ziff. 3 festgesetzten Frist für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen
3. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung Schönheitsreparaturen während der Mietzeit mindestens nach Ablauf folgender Zeiträume fachgerecht auszuführen:
in Wohnküchen und in kleinen Küchen unter 7 qm alle 2 Jahre
in Koch-, Essküchen, Zimmern mit Kochnischen oder Veranden, geschlossenen Balkonen und Wintergärten alle 3 Jahre
in Bädern, in Räumen mit Duschanlagen, Toilettenräumen, Kinderzimmern, Dielen und Fluren alle 3 Jahre
in Wohnräumen alle 4 Jahre
in Schlafräumen alle 5 Jahre
in sonstigen Nebenräumen, auch Keller- und Bodenräumen alle 6 Jahre.
Ausgenommen von diesem Turnus sind die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren. Diese Flächen sind alle 3 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren.
Soweit der Zustand des Mietobjektes es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen auch schon früher auszuführen.
Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Innenanstriche, das Tapezieren, die Fußbodenpflege und dergleichen.
(...)
Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Lauf der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

Danke für Ihre Beratung.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung bzw. zu einer anteiligen Kostenübernahme setzt zum einen voraus, dass eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, da nach der Rspr. der Mieter nur dann zu einer Endrenovierung verpflichtet werden kann, wenn auch die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit wirksam auf ihn übertragen sind. Zudem muss auch die Endrenovierungs- bzw- Quotenabgeltungsklausel wirksam sein.

Hinsichtlich der Verpflichtung zur Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen muss ein "weicher Fristenplan" vorliegen, der durch Formulieren wie "im Allgemeinen" zum Ausdruck bringt, dass die Fristen dann nicht gelten, wenn die Wohnung noch keinen Renovierungsbedarf aufweist. Zudem dürfen die Fristen nicht unangemessen kurz sein. Zulässig ist ein weicher Fristenplan, der 3 Jahre für Feuchträume, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 7 Jahre für Nebenräume vorsieht. Durch die in § 15 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Formulierung "mindestens" liegt ein starrer Fristenplan vor, der gerade keine Ausnahme zulässt. Daher ist die Schönheitsreparaturklausel bereits unwirksam. Zudem sind die genannten Fristen zu kurz, sofern sie 2 Jahre, 4 Jahre für Wohnräume und 6 Jahre für Nebenräume vorsehen.

Auch die Endrenovierungsklausel des § 15 Ziff. 2 ist unwirksam, da auch hier eine starre Verpflichtung begründet wird, die allein auf den Zeitpunkt der zuletzt ausgeführten Arbeiten abstellt, ohne dass der tatsächliche Renovierungsbedarf der Wohnung berücksichtigt würde. Leztlich ist auch das Verbot, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen, unwirksam.

Daher sind Sie bei Auszug weder zu einer Endrenovierung noch zu einer anteiligen Kostenübernahme hierzu verpflichtet.

Sollten Sie eine Kaution bezahlt haben, sind jedoch weitere Probleme zu befürchten. Sollte der Vermieter nämlich von der Wirksamkeit der Klauseln ausgehen, wird er mit Ihrem Kautionsrückzahlungsproblem in Höhe der Renovierungskosten aufrechnen, so dass es Ihr Problem ist, die Kaution zurückzubekommen. Bei den hier vorliegenden Klauseln sollten Sie jedoch hartnäckig bleiben, denn selbst wenn sich der Vermieter außergerichtlich nicht von einer Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution überzeugen lassen sollte, stehen Ihre Chancen gut, eine Zahlungsklage zu gewinnen.

Sollten Sie im Fortgang der Angelegenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich jederzeit an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2008 | 17:18

Sehr geehrter Herr Liedtke,

Danke für Ihre rasche Antwort. Eine Frage noch: Auch die Klausel "Ausgenommen von diesem Turnus sind die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren. Diese Flächen sind alle 3 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren" ist ungültig, oder?

Beste Grüße!
Sabiba127

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.08.2008 | 18:07

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Ja, auch diese Klausel ist unwirksam, da sie auf eine starre Frist abstellt und noch dazu auf eine unangemessen kurze.

Diese Klausel ist jedoch nicht isoliert zu betrachten. Der starre Fristenplan allein bewirkt bereits eine Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel, so dass auch an sich wirksame Bestandteile unwirksam werden.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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