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Betrug Hauskauf - wann vollendet - gewerbsmäßiger Betrug?


| 20.12.2010 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Strafrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin beim Hauskauf darüber hinweg getäuscht worden, dass

a) das Haus so hellhörig ist, dass sich der Nachbar nicht bewegen, nicht duschen, nicht husten, nicht kochen kann, ohne dass man dies hört und zum Teil sogar eine Verstärkung der Geräusche bewirkt wird.

b) dass das Haus nicht seit dem Jahr 2000 im Besitz der Leute war, sondern wahrscheinlich erst seit 2004:

Mir wurde nie ein vollständiger Grundbuchauszug vorgelegt, sondern nur der von 2004 an, mit der Begründung, zu diesem Zeitpunkt sei die Teilung des Sondereigentums vorgenommen worden. Auf mein Anfragen hin wurde mir auch vom Notar versichert, dass das Grundbuch wegen der Teilung vor 2004 geschlossen wurde und nicht mehr einzusehen sei, das Haus aber tatsächlich diesen Vorbesitzern gehört habe (was nicht stimmt, weiss ich von den Nachbarn)

c) dass der Verkehrswert also nur bei einem Bruchteil des "normalen" Verkehrswerts liegt, nämlich wahrscheinlich genau bei dem Preis, den die Vorbesitzer zahlten (ca. 50.000 Euro), während ich den "normalen" Verkehrswert von ca. 130.000 Euro zahlte.

Dieses Hinwegtäuschen über den Mangel war absolut nur möglich in Absprache mit den Nachbarn, da es, wie gesagt, absolut unmöglich gewesen wäre, dass sich insgesamt 9 Personen in den Häusern links und rechts aufhielten und bewegten, ohne, dass es zu hören war. Sprich, diese Leute müssen bei beiden Besichtigungsterminen gesessen und die Luft angehalten haben (dass sie zuhause waren, konnte man sehen - Licht überall im Haus und Autos vor der Tür).

Meine Fragen:

Zu welchem Zeitpunkt ganz genau war der Betrug vollendet?

Ist ein Kriterium für einen schweren Betrug das Ausmaß der finanziellen Schädigung (ein bestimmter Betrag)?

Wenn diese Leute/Vorbesitzer ihr neues Haus auf demselben Wege "entsorgen", und/oder diese Leute zu einer Gruppe von Menschen gehören, die ebenso verfahren (zum Insolvenzpreis kaufen, Tapete an die Wand klatschen, Haus mit Mängeln zum weit überhöhten Preis wieder verkaufen) und dies seit Jahrzehnten, handelt es sich dann evtl. um einen gewerbsmäßigen Betrug?

Wann verjährt diese Tat? Wenn die Tat verjährt ist, welche Handhabe habe ich dann?
Kommt evtl. eine Körperverletzung zum Tragen? (ein halbes Jahr nach meinem Einzug ein schwerer Zusammenbruch, weil mir systematisch Schlaf entzogen wird, seitdem arbeitslos und kaputt).

Danke!
Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ein Betrug nach § 263 StGB setzt voraus, dass Sie über Tatsachen getäuscht wurden und Sie dadurch einem Irrtum unterlagen. Durch den Irrtum müssten Sie veranlasst gewesen sein, über Ihr Vermögen zu verfügen. Weiterhin müssten Sie dadurch einen Vermögensschaden erlitten haben. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind und die entsprechende Vorsatzkomponente vorhanden war, so ist der Betrug vollendet. Ansonsten käme ein strafbarer Versuch in Betracht.

Die Höhe der finanziellen Schädigung wird bei der Strafzumessung berücksichtigt. Ein besonders schwerer Fall des Betruges läge nur vor, wenn Sie durch den Betrug in finanzielle Not geraten würden.

Gewerbsmäßigkeit kommt in Frage, wenn der Verkäufer Schrottimmobilien ankauft und betrügerisch veräußern würde, um sich eine Lebensgrundlage auf Dauer damit zu schaffen.

Ob bei Ihnen ein Betrug erkannt werden kann, ist jedoch fraglich.

Wenn ein Haus besonders hellhörig ist, kann dies einen Mangel darstellen. Der Verkäufer hat Ihnen nach Ihrer Schilderung jedoch nicht erzählt, dass das Haus nicht hellhörig wäre. Es könnte dann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen. Dies würde jedoch voraussetzen, dass der Verkäufer ausnahmsweise aufklärungspflichtig gewesen wäre. Dies dürfte jedenfalls dann ausgeschlossen sein, wenn es sich um ein älteres Haus handelt. Bei diesen Immobilien ist grundsätzlich mit Hellhörigkeit zu rechnen. Ist das Haus in einem altersgemäßen Zustand, läge eher kein Betrug durch Unterlassen vor.

Ob ein Betrug dadurch vorliegt, dass das Haus nicht seit dem Jahr 2000 im Besitz der Verkäufer war, ist ebenfalls zweifelhaft. Selbst, wenn Sie hierüber getäuscht worden sind, kann ich nicht erkennen, warum Ihnen hierdurch ein Schaden entstanden ist. Dafür müssten Sie etwa konkret darlegen, warum Sie das Haus nicht oder zu einem geringeren Preis erworben hätten, wenn Ihnen der Umstand bekannt gewesen wäre.

Auch das Verlangen eines gewissen Kaufpreises enthält grundsätzlich nicht die Behauptung der Angemessenheit oder Üblichkeit, sodass auch hier eine Täuschung eher nicht in Betracht kommt.

Wenn Ihnen erhebliche bauliche Mängel verschwiegen worden sind, mit denen Sie aufgrund des Alters und des Zustandes nicht haben rechnen müssen, würde ein Betrug meines Erachtens näher liegen.

Die Verjährung beträgt grundsätzlich drei Jahre, § 78 StGB.

Sollte der Betrug verjährt sein, so wäre auch eine Körperverletzung verjährt. Auch ist zweifelhaft, ob eine solche Strafbarkeit ernsthaft in Frage kommt, da der Verkäufer die Geräusche nicht verursacht und beim Verkauf des Hauses wohl keinen Vorsatz hinsichtlich einer Körperverletzung hatte.

Wenn Sie einen Wucherpreis bezahlt haben sollten, käme in Betracht, dass das Geschäft nichtig wäre und Sie Herausgabe des Kaufpreises fordern könnten. Ein Wucherpreis wird in der Tendenz bejaht, wenn Sie das doppelte des Verkehrswertes bezahlt hätten. Ob der Verkäufer die Immobilie unter Verkehrswert kaufte, ist dagegen unerheblich. Grundsätzlich ist es nicht unrechtmäßig, Immobilien günstig zu erwerben, um Sie zu einem guten Preis zu verkaufen.

Allerdings könnte auch der hier in Frage kommende Anspruch bereits verjährt sein. Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

Sollte eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers vorliegen, so käme auch eine Anfechtung des Kaufvertrages deshalb in Betracht. Allerdings müsste die Anfechtung innerhalb eines Jahres erklärt werden.

Grundsätzlich bleibt es Ihnen unbenommen trotz der meines Erachtens geringen Erfolgsaussichten Strafantrag bei der Polizei/Staatsanwaltschaft zu stellen. Dies ist für Sie kostenlos. Wenn Sie sich hierzu entschließen sollten, teilen Sie den gesamten Sachverhalt und Ihr Interesse am Ausgang des Verfahrens mit.

Beachten Sie bitte, dass die strafrechtliche Verfolgung des Verkäufers von der zivilrechtlichen Verfolgung Ihrer Interessen zu unterscheiden ist. Folge eines Strafverfahrens wäre lediglich eine Verurteilung des Verkäufers.

Folge eines davon unabhängigen erfolgreichen Zivilverfahren wäre, dass Sie Ihr Geld zurück erhalten.

Sie sollten in Erwägung ziehen, sich persönlich und ausführlich darüber beraten zu lassen, ob der Kaufvertrag wegen Wucher nichtig ist und ob bereits eine Verjährung eingetreten ist. Hierfür ist jedoch umfassendere Sachverhaltsschilderung notwendig.

Ich bedauere, Ihnen kein günstigeres Ergebnis mitteilen zu können und hoffe, Ihnen dennoch mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2010 | 19:43

Sehr geehrte Frau Haßelberg,

soweit ich weiss, beträgt die Verjährungsfrist bei Betrug 5 Jahre ("fünf Jahre bei Taten, die im Höchstmaß mit Freiheitsstrafen von mehr als einem Jahr bis zu fünf Jahren bedroht sind," dies trifft auf den Betrug zu).

Das Haus war zum Zeitpunkt des Kaufs gerade einmal 18 Jahre alt. Wenn eine Hellhörigkeit vorliegt, welche ein normales Leben unmöglich macht, und das Haus ohne Mängel verkauft wird, müsste also in jedem Falle ein Betrug vorliegen, gerade, wenn der Verkäufer eine Situation konstruiert, welche es überhaupt erst möglich macht, zu glauben, dass das Haus mängelfrei ist.

Ihre Antwort hilft mir nicht weiter, bzw. scheint teilweise falsch zu sein.

Wie gehen wir jetzt weiter vor?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2010 | 10:09

Sehr geehrte/r Rechtsuchende/r,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ich möchte meine Antwort wie folgt korrigieren:

Sie haben selbstverständlich Recht, dass Straftaten, die mit einer Freiheitsstrafe, die im Höchstmaß mit Freiheitsstrafe von mehr als einem Jahr bis zu fünf Jahren bedroht sind, in fünf Jahren verjähren, § 78 III Nr.4 StGB. Da der der Betrug gem § 263 I StGB mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis fünf Jahre geahndet wird, verjährt dieser tatsächlich in fünf Jahren. Leider bin ich beim Ablesen der Frist aus dem Gesetzestext in der Zeile verrutscht.

Wenn Ihr Haus erst 18 Jahre alt und besonders hellhörig ist, so könnte hierin ein Mangel liegen. Ob dies tatsächlich der Fall ist, müsste allerdings ein Sachverständiger klären. Das Problem mit Geräuschen und Gerüchen ist immer wieder, dass Sie teilweise subjektiv sehr unterschiedlich empfunden werden. Man müsste daher Messungen vornehmen, um festzustellen, dass bestimmte „Grenzwerte" erreicht sind, die ein Wohnen unzumutbar machen. Ist dies der Fall, so muss sich die Hellhörigkeit auf einen baulichen Mangel zurückführen lassen, über den Sie vielleicht seitens des Verkäufers hätte aufgeklärt werden müssen.

Dies würde jedoch voraussetzen, dass der Verkäufer den Mangel kannte und persönlich auch die Hellhörigkeit als Mangel empfand.

Dies müsste für eine Verurteilung weiterhin auch bewiesen werden. Sie vermuten lediglich, dass der Verkäufer die Nachbarn dazu angehalten hat, sich bei dem Besichtigungstermin ruhig zu verhalten. Wenn die Nachbarn zu einer solchen Aussage nicht bereit sind, so liegen wenig objektiv fassbare Anhaltspunkte vor. Es wird grundsätzlich schwer werden die Betrugsabsicht zu beweisen.

Zu der anscheinend erheblichen Frage, ob ein Betrug bereits verjährt ist, kann ich nicht viel sagen, da Sie keine Anhaltspunkte im Sachverhalt hinterlassen haben, die auf die erforderlichen Zeitmoment schließen lassen. Es ist nicht ersichtlich, wann Sie das Haus gekauft haben und wann Sie die besondere Hellhörigkeit bemerkt haben.

Soweit die Verjährung nicht eingetreten ist, sollten Sie, wenn Sie am Betrug festhalten, möglichst schnell einen Strafantrag stellen, um die Verjährung zu vermeiden. Außerdem könnte es den Ermittlungsbehörden zweifelhaft erscheinen, warum Sie erst so spät gegen das betrügerische Vorgehen sich wenden, wenn Sie anscheinend von Ihrem Einzug an von den Geräuschen so erheblich gestört wurden.

Zu der Frage, wie wir jetzt weiter vorgehen, möchte ich wie folgt Stellung nehmen.

Hinsichtlich der Verjährung habe ich meine Antwort korrigiert. Insoweit ist hier weiter nichts zu unternehmen. Ob Sie einen Strafantrag stellen wollen, müssen Sie selbst entscheiden. Ob dieser Erfolg haben wird, können Sie nach meinen Ausführungen selbst abschätzen.

Hinsichtlich meiner Ausführungen zum Zivilrecht ergibt sich aus der Korrektur der strafrechtlichen Verjährungsfrist keine Änderung.

Meine Erläuterungen sollen Ihnen dazu dienen, um Ihr weiteres Vorgehen bestimmen und dessen Erfolgsaussichten abschätzen zu können.

Diese Aufgabe habe ich erfüllt.

Ich haben Ihnen mitgeteilt, unter welchen Voraussetzungen ein Betrug vorliegt. Dass eine Täuschung vielleicht möglich ist, aber schwierig und aufwendig zu beweisen sein wird. Vergleichbar verhält es sich mit dem notwendigen Betrugsvorsatz seitens des Verkäufers.

Sie können daher einen Strafantrag stellen. Außerdem habe ich Sie darüber belehrt, dass ein erfolgreiches Strafverfahren nicht Ihre Situation verändern wird, sondern dafür ein Zivilverfahren notwendig ist. Auch hier wären Fristen zu prüfen, die vielleicht bereits verstrichen sein könnten. Um dies zu beurteilen wäre weiterer Sachvortrag notwendig.

Ich habe Ihnen also die jeweiligen Voraussetzungen erläutert und Ihnen Hinweise zu den Erfolgsaussichten gegeben. Anhand dessen können Sie Ihr weiteres Vorgehen ausrichten. Insoweit dürften meine Ausführungen Ihnen objektiv betrachtet nützlich sein.

Ich bedaure es natürlich sehr, dass Sie meine Ausführungen subjektiv nicht als nützlich empfinden, weil sie nicht das von Ihnen gewünschte Ergebnis enthalten. Ich kann Ihnen aber leider nicht gute Erfolgsaussichten mitteilen, wenn ich hiervon nicht überzeugt bin.

Ich hoffe, ich konnte alle Unklarheiten beseitigen. Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 21.12.2010 | 17:58


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"Im ersten Anlauf war ich überhaupt nicht zufrieden, freundlicherweise hat Frau Haßelberg dann per Nachbessern mehr geleistet, als sie eigentlich (laut Regeln) hätte tun müssen, daher trotz Angemecker von meiner Seite diese überdurchschnittliche Bewertung, die sich aus dem, was hier auf der Internetseite automatisch veröffentlicht wurde, nicht erschliesst. Frau Haßelberg ist in der Lage, konstruktiv mit Kritik umzugehen, so dass ich die bestmögliche Beratung für meine kleinen 38 Euro bekommen habe! Noch einmal herzlichen Dank!"
FRAGESTELLER 21.12.2010 5/5.0
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