Betriebskostenrechung

Question

Ich bin Wohnungseigentümer und Vermieter über Wohnräume. Bei der Berechnung des Wohngeldes legt meine Hausverwaltung eine Quadratmeterzahl (72,4 qm) zugrunde, die nicht durch offizielle Ausmessung festgelegt wurde. Voreigentümer meiner Wohnung war die jetzige Hausverwaltung und diese hat damals den Mietvertrag mit meinen derzeitigen Mietern gemacht. In diesem Mietvertrag ist die Quadratmeterzahl mit 69,96 qm angegeben. Also kann ich meinen Mietern auch nur Betriebskosten bezogen auf diese Quadratmeterzahl berechnen. Jedoch verlangt die Hausverwaltung Wohngeld von mir, dass höher liegt, weil sie meiner Wohnung eine Größe von 72,4 qm unterstellt. Die Hausverwaltung hatte vor meinem Kauf die Wohnung saniert und einen Balkon angebaut, sodass es stimmen könnte, dass die Quadratmeterzahl sich erhöht hat. Jedoch wurde die Wohnung nach dieser Sanierung vermietet und im Mietvertrag ist die Größe mit 69,96 qm angegeben (traditionelle Größe, die aus allen alten Dokumenten hervorgeht). Ich habe die Mieter dann bei Wohnungskauf vor 2 Jahren übernommen. Man würde also annehmen, dass die Hausverwaltung dann auch im Mietvertrag 72,4 qm angeben haben müsste, wenn sie versucht, diese bei mir als Eigentümer nun für die Kostenrechnung zugrundezulegen. Ich habe deshalb die Kostenrechnung meiner Hausverwaltung nicht akzeptiert. Die Hausverwaltung besteht jedoch auf der Korrektheit dieser Kostenrechnung. Kann ich darauf bestehen, dass die Hausverwaltung Beweise (offizielle / amtliche Vermessung) vorlegt, in Sachen Wohnungsgröße wegen Kostenrechung? Wie sieht die Rechtslage im Allgemeinen aus? Bald wird ein neuer Mietvertrag mit neuen Mietern gemacht. Wie könnte ich am besten bei der Formulierung eines neuen Mietvertrags in Sachen Quadratmeterzahl vorgehen? Im Allgemeinen möchte ich also wissen, wie sich diese Problematik darstellt und am besten zu lösen wäre, im Verhältnis zur Hausverwaltung und in meinem Verhältnis zu meinen Mietern. Die Ablesefirma unterstellt z.B. eine Quadratmeterzahl von 69,96 qm.

Rechtsanwalt Wolfram Geyer · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    1.  in der von Ihnen beschriebenen Situation haben Sie als Wohnungseigentümer zunächst einen Anspruch gegen die Hausverwaltung auf ordnungsgemäße Abrechnung der Wohnkosten, das heißt Sie können auf einer Vorlage von Nachweisen bestehen, die Ihren Wohnflächenanteil anhand der tatsächlichen - geänderten - Wohnfläche belegen.    Dieses Recht ergibt sich aus &#167; 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 WEG sowie aus &#167;&#167; 675, 666 259 BGB. Nach diesen Vorschriften können Sie eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Posten verlangen, die eine Nachprüfung auf die inhaltliche Richtigkeit der Kostenrechnung ermöglicht.  Soweit hiervon Abweichendes vertraglich oder durch Beschluss der Wohnungseigentümer geregelt ist, haben Sie jedenfalls ein Einsichtsrecht in die Ihrer Einzelabrechnung zu Grunde gelegten Daten am Ort der Verwaltungsführung &lpar;so z.B. BayObLG WuM 1989, 419; BayObLG NZM 2000, 873&rpar;.  Falls erforderlich, muss die Hausverwaltung auch behördliche Vermessungsdaten beschaffen. Gegebenenfalls haben Sie aber die zusätzlich entstehenden Auslagen zu erstatten, wenn z.B. die Gemeinschaftsordnung oder der Verwaltervertrag dies so vorsieht.    2.  Unterstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche der in der Abrechnung angegebenen Größe von 72,4 m&#178; entspricht, so werden Sie auch während des laufenden Mietvertrages eine Anpassung gegenüber den Mietern vornehmen können.  Dies sollten Sie aber erst geltend machen, sobald Ihnen auch die gesicherten Daten vorliegen.    Zu beachten ist hier gegebenenfalls das Übergangsrecht:  &#8222;Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 nach der nach der Zweiten Berechnungsverordnung &lpar;II.BV&rpar; berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung &lpar;WoFlV&rpar; anzuwenden&#8220; &lpar;&#167; 42 II.BV in Verbindung mit &#167; 5 WoFlV&rpar;.    Bei dem Abschluss künftiger Mietverträge sollten Sie natürlich die korrekten Quadratmeterzahlen zu Grunde legen.  Es gilt dann auf jeden Fall &#167; 4 Nr. 4 WoFlV, wonach die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen ist.    3.  Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche in Wirklichkeit nicht die angegebenen 72,4 m&#178; erreicht, so ist auch der Verteilungsschlüssel nicht korrekt. Hiergegen kann gemäß &#167; 28 Abs. 5 WEG nur durch Mehrheitsbeschluss vorgegangen werden.  Sie müssten dann die Ungültigerklärung des Verteilungsschlüssels nach &#167;&#167; 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG beim Amtsgericht beantragen.      Meine vorstehenden Ausführungen sind als erste rechtliche Orientierung gedacht, die ich Ihnen hoffentlich vermitteln konnte.  Eine darüber hinaus gehende Beratung anhand aller Umstände des Einzelfalls kann dieses Forum nicht ersetzen.  Gleichwohl stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne für Verständnisfragen zur Verfügung.    Mit freundlichen Grüßen      Wolfram Geyer  Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum

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