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Probleme mit der Hausverwaltung (Balkonsanierung)

01.05.2014 23:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Ihre Frage betrifft das Wohnungseigentumsrecht, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und durch Richterrecht sowie die Rechtsprechung. Es geht um die Frage wer eine Balkonsanierung bezahlt bei Undichtigkeit.

Hallo,

Ich habe folgendes Problem mit der Hausverwaltung.

Es wurde mir in Februar mitgeteilt, dass die Fliesen im Balkon undicht sind.
Da es in Februar wetterbedingt schwer war, habe ich bisschen Zeit gelassen. Zwischenzeit habe ich versucht, von verschiedene Firmen ein Angebot zu kriegen, welche aber mangels Interesse der Firmen erfolglos geblieben ist.

Anschließend wurde in März erneut mitgeteilt, dass die Fliesenspiegel in meinem Balkon undicht sind und daher Feuchtigkeit ins gemeinschaftliches Eigentum dringt und die Unterseite des Balkons aufgrund der Auflösung der Farbe nochmal in der gleiche Farbe zu streichen ist. Die Hausverwalterin setzte mir eine Frist bis zum Ende Mai fest. Daraufhin habe ich per Schreiben verdeutlicht, dass es in dieser Jahreszeit nicht möglich ist, sofort einen Fachmann zu finden. In der Eigentümerversammlung, welche am 29.04 stattfand, verdeutlichte der Verwalterin erneut, dass die Frist wichtig ist und definitiv eingehalten werden muss. Außerdem habe ich mit der Hausverwalterin während der Versammlung heftige Streit gehabt, da Sie gegenüber mich von Anfang an unfreundlich war (vermutlich aufgrund meiner Abstammung) und die Schimmel in meinem Wohnzimmer, die kausal aufgrund des Schadens am Dach (Gemeinschaftseigentum) entstanden sind, nicht beseitigen wollte, welche ich schließlich selbst beseitigt habe. Sie sieht sich auch dazu nicht gezwungen, meine Fragen sachgemäß zu beantworten und meine Anrufe entgegenzunehmen. Da Sie seit Jahren für die Hausgemeinschaft tätig ist, fühlte sich aufgrund dessen enge Beziehungen mit der anderen Eigentümer sehr locker und behandelt mich statt Wohnungseigentümer wie ein Mieter.

Ich habe jetzt zwei verschiedene Personen gefunden, welche diese Arbeit übernehmen können.

1) Ein Bekannter hat mir vorgeschlagen, dass er das ganze mit mir zusammen machen und die Fliesen erneuern und die ganze Arbeit bis zum Ende Mai machen kann. Er ist für diese Arbeit Profi, hat aber keine eigene Firma oder Gewerbe. Daher dürfe er auch keine Rechnung ausstellen.

2) Die andere Person, welche die ganze Arbeiten auftragsgemäß im Namen seiner Firma übernehmen wird, meinte, dass er mit dieser Arbeiten erst im Juni anfangen kann, da er derzeit viel beschäftigt ist und er auch dazu vermute, dass dies wetterbedingt derzeit auch nicht möglich sei.

In §4 Nr. 4 Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums, Pflichten des Eigentümers, Teilungserklärung TEIL B - Gemeinschaftsordnung steht wie folgt;

"Die bei der Überprüfung festgestellten Mängel im und am Sondereigentum (mit Gefährdungsbezug anderen Eigentums) hat jeder Sondereigentümer innerhalb einer vom Verwalter zu setzenden Frist zu beseitigen." Es erweckt den Eindruck, dass das ein "Muss-Vorschrift" ist.

Da ich mit der Hausverwalterin gestritten bin, bin ich mir schon sicher, dass Sie die Frist irgendwie nicht verlängern wird. Außerdem möchte ich von dieser unfreundliche und sich wie als Herrin der Welt ansehende Frau nicht um eine Hilfe bitten und mich damit auch nicht entwürdigen, dass sie mir die Frist verlängert.

Was würden Sie mir in diese Situation empfehlen?

- Wenn ich die Nr. 1 beauftrage, werde ich aber keine Rechnung für die durchgeführte Arbeiten bekommen, weil diese schließlich durch ein Bekannter durchgeführt wird. Spielt das für die Instandsetzung einer Rolle, dass diese Arbeiten unbedingt durch eine Firma gemacht werden müssen?

- Die Fliesen gehören zu meinem Sondereigentum. Kann ich jede beliebe Fliesenart auch auswählen, welche mit der Fliesen der andere Eigentümer nicht gleich aussehen. Wie ich weiß, ein Balkon gehört zum Gemeinschaftseigentum. Aber der im Balkonraum befindliche Sachen und Fliesen gehören zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers.

- Wenn ich die Nr. 2 beauftrage, wie kann ich die Frist, die von der Hausverwaltung festgelegt worden ist, verlängern ?

- Was kann ich noch dagegen tun ?

Bei eine prompte Antwort würde ich mich schon freuen.

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend, im Rahmen einer Erstberatung und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ihre Frage betrifft das Wohnungseigentumsrecht, geregelt im Wohnungseigentumsgesetz und durch Richterrecht sowie die Rechtsprechung. Es geht um die Frage wer eine Balkonsanierung bezahlt bei Undichtigkeit.

Meines Erachtens wäre zunächst zu klären, ob Ihr Sondereigentum (der Fliessenbelag), oder die Abdichtung des Balkons (zur Sicherung der konstruktiven, tragenden Gebäudeteile) betroffen ist, also ob Sondereigentum oder Gesamthandseigentum zu renovieren bzw. zu sanieren ist. Hintergrund ist die höchstrichterliche Rechtsprechung z.B. in BGH V ZR 114/09Urteil vom 15.01. 2010 (s.u.P.S. zu 1.) oder OLG Karlsruhe 11 Wx 71/99 Beschluss vom 05.05.2000 (s.u. P.S: zu 2.).

Ggf. getroffene unter den Wohnungseigentümern getroffene Vereinbarungen oder gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (Fristen!), wären ggf. daraufhin zu überprüfen. Ich meine selbst wenn Sie keine Fliessen hätten, müssten Dichtungen des Gemeindschaftstseigentums ihrerseits im Gemeinschaftseigentum stehen, so dass Sie jedenfalls nicht unbedingt alle Kosten zu tragen hätten, wenn nicht gar die Undichtigkeit gänzlich im Gesamthandseigentum verursacht wird. Entsprechendes gilt für den Anstrich der Unterseite Ihres Balkons (Ihr Boden).

Kurzum, so einfach wie es die Hausverwaltung usw. meint ist die Sach - und Rechtslage nicht, so dass ggf. anzuregen wäre sich Expertenrat (bitte zumindest auch einen Juristen, nicht nur einen Architekten) einzuholen wer was zu zahlen hat. Ich schlage immer zunächst die - durch Beschluss der Hausverwaltung - gemeinsame Beauftragung von Sachverständigen vor.

M.E. müssen - was auch einGrund für eine "Fristverlängerung" wäre erst o.g. Sach- und Rechtsfragen geprüft werden, weil sie nicht (es sei denn in besonderen Fällen) einfach derart wie von Ihnen geschildert festgestellt werden können.


Ich hoffe, Ihnen einen hier nur möglichen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller relevanten Unterlagen und gegebenenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann.


Mit freundlichen Grüßen aus Weinheim


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt



P.S.

1.) BGH V ZR 114/09Urteil vom 15.01. 2010 RN 27 :

Bei der beschlossenen Balkonsanierung handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Balkone zum Gemeinschaftseigentum - was das Berufungsgericht angenommen hat und was die Auslegung der Teilungserklärung nahe legt - oder, was die Revision meint, zum Sondereigentum derjenigen Wohnungseigentümer gehören, deren Einheiten einen Balkon haben. Denn selbst wenn Letzteres der Fall wäre, beträfen die Sanierungsmaßnahmen, soweit sämtliche Wohnungseigentümer für die Kosten aufkommen sollen, ausschließlich solche Teile der Balkone, die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen.

Die Revision verkennt, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag erstreckt, während die übrigen konstruktiven und solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie Brüstungen und Geländer, Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, Decken, Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, Außenwände, Stützen und Türen, Gemeinschaftseigentum sind (Armbrüster in Bärmann, aaO, § 5 Rdn. 56 ff.; Dickersbach in Jennißen, aaO, § 5 Rdn. 16 ff.; Riecke/Schmid/Schneider/Förth, aaO, § 5 Rdn. 37 - jeweils m. N. aus der Rspr.).

2.) OLG Karlsruhe 11 Wx 71/99 Beschluss vom 05.05.2000
... Die in einer Teilungserklärung vorgenommene Zuweisung der Fenster, Balkontüren und -geländer zum Sondereigentum verstößt gegen WEG § 5 Abs 2 (juris: WoEigG) und ist daher nichtig. ... Eine solche nichtige Bestimmung der Teilungserklärung kann gemäß BGB § 140 dahingehend umgedeutet werden, daß den jeweiligen Wohnungs- bzw Teileigentümern die Instandhaltungspflicht bezüglich dieser Gegenstände trifft (Festhaltung OLG Hamm, 22. August 1991, 15 W 166/91, NJW- RR 1992, 148).

Nachfrage vom Fragesteller 02.05.2014 | 00:26

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

Zudem möchte ich Ihnen für Ihre Antwort im Rahmen einer Erstberatung bedanken. Die von Ihnen dargelegte Ausführungen erscheinen für die Lösung des Problems sinnvoll zu sein.

Allerdings ist das ganze für mich auch kostenaufwendig. Daher werde ich überlegen, wie ich vorgehen soll oder ob ich mit Ihnen Kontakt aufnehmen soll.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich es bei der Frage noch ein Punkt gibt, indem es ein Klärungsbedarf besteht.

Die Frage war, -wie oben bereits erwähnt, siehe Nr 1)- ob ich diese Reparaturarbeiten für die Fliesen mit einem Bekannter zusammen -ohne eine Firma beauftragen sowie keine Rechnung vorlegen zu müssen- selbst durchführen kann oder eine Firma beauftragen soll.

Vielen Dank im Voraus,

PS : Außerdem habe ich eben gesehen, dass Sie in Weinheim, also in meine Nähe sind. Vielleicht können Sie mir in der Zukunft für diese, aufgrund der Hausverwaltung entstehende Probleme behilflich sein. Ich habe leider keine Rechtschutzversicherung. Daher werde ich schnellstmöglich auch eine für solche Fälle abschließen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.05.2014 | 00:44

Sehr geehrter Frasgensteller,

Dank für die Nachfrage.

M.E. kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur fordern, dass die Arbeiten "sach- und fachgerecht" ausgeführt werden, d.h. sie könnten von Ihnen ggf. auch in Eigenleistung durchgeführt werden.

Die Unterschiede und Risiken im Gegensatz zu Werkverträgen bzw. Bauverträgen mit "Profis" oder gar Schwarzarbeit, können hier nicht Gegenstand weiterer Beratungen sein.

Ich wäre im Rahmen einer weiteren Beauftragung - bevorzugt von allen Wohnungseigentümern - bereit den Sachverhalt und dann die Rechtslage genauer anzuschauen.

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