Sehr geehrte Fragestellerin,
1. Die Abrechnung muss, wie Sie wissen, innerhalb einer Zwölfmonatsfrist erfolgen. Eine vorläufige Abrechnung ohne Aufstellung der Gesamtkosten wahrt diese Frist nicht. Daher kommt es auf den Zugang der endgültigen Abrechnung an, der hier nach Fristablauf stattgefunden hat.
Ausnahmsweise kann eine verspätete Abrechnung jedoch zulässig sein. Es gilt nämlich: Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3
Sätze 3, 4 BGB
).
Der Vermieter hat diese Ausnahme im Streitfall zu beweisen, d. h. er muss Gründe dafür vortragen, dass eine endgültige Abrechnung erst im Februar 2010 möglich war. Es wäre dann zu prüfen, ob diese Gründe tatsächlich geeignet sind, ein Vertretenmüssen (Verschulden) der Verspätung auszuschließen. Bis Ihnen eine Darlegung dieser Gründe vorliegt, sollten Sie die Zahlung weiterhin verweigern.
Übrigens wäre auch zu prüfen, ob die zweite Abrechnung überhaupt formell ordnungsgemäß ist. Da die Heizkosten teilweise auch 2009 betreffen, scheint das nicht der Fall zu sein - es sei denn, Sie hätten vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum jeweils am 1. Juni beginnt (was dann übrigens auch eine andere Fristberechnung zur Folge hätte). Im Streitfall wäre die Abrechnung jedenfalls noch auf formelle Ordnungsmäßigkeit genau zu prüfen.
2. Erst einmal nicht, siehe oben.
3. Nein, der Vermieter darf eine Forderung, die bestritten wird, nicht einfach von der Kaution abziehen. Die Kaution dient nur der Sicherung und nicht dem Zweck, dem Vermieter die Durchsetzung einer streitigen Forderung zu erleichtern.
Häufig wird aber so verfahren, obwohl es rechtswidrig ist. Nach Ablauf einer Prüfungsfrist (in der Regel drei bis sechs Monate) können Sie aber trotzdem, sofern keine sonstigen Forderungen offen sind, die volle Kaution zzgl. Zinsen herausverlangen. Der Vermieter wird dann versuchen, mit seiner Nachzahlungsforderung aufzurechnen. Dem können sie dann mit Hinweis auf den Fristablauf entgegen treten.
4. Widersprechen müssen Sie nicht. Sie können sich, wenn die Nachzahlung eingefordert wird, mit dem Argument der Verfristung verteidigen. So müssten Sie auch vorgehen, wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Rückfrage vom Fragesteller
15. April 2011 | 11:00
Sehr geehrter Herr Juhre,
vielen Dank für Ihre kompetente und stichhaltige Antwort. Sie hat mir sehr geholfen. Es war also sachlich ganz richtig, mit der Zahlung erst noch abzuwarten.
Eine Nachfrage vielleicht an dieser Stelle:
Ist die alte Hausverwaltung eigentlich berechtigt, mir 1 Monat nach Übernahme durch die neue Verwaltung Forderungen zu stellen? Sie hat doch eigentlich alles an die neue Verwaltung zu übergeben, oder?
Nochmals herzlichen Dank! Freundliche Grüße, die Fragestellerin
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
15. April 2011 | 14:39
Ja, die alte Verwaltung wird keine Vollmacht mehr haben. Klären Sie alle offenen Fragen nur mit der aktuellen Verwaltung.
Wünsche dabei viel Erfolg und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
