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Fistgerechter Zugang der Betriebskostenabrechnung?

11.04.2013 21:09 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Es geht um die Frage der Verjährung von Betriebskostennachzahlungen bei einem gewerblichen Mietvertrag.

Guten Abend!

Meine Frage bezieht sich auf den Zugang der Betriebskostenabrechnung. Folgendes zum Sachverhalt:

Ich miete Gewerberäume für meine kieferorthopädische Praxis. Die mietvertraglichen Regelungen zur Betriebskostenabrechnung entsprechen überwiegend denen im Wohnungsmietrecht, d.h. unter anderem, dass die Abrechnung eines Jahres bis zum 31.12. des darauffolgenden Jahres erfolgen muss, ansonsten verfällt eine mögliche Nachforderung des Vermieters.

Der Vermieter ist bis jetzt immer sehr spät dran gewesen mit der Abrechnung, wir bekamen die Abrechnung immer an den letzten Dezembertagen. In diesem Jahr ist es folgendermaßen abgelaufen. Am 28.12.2012, ein Freitag, habe ich nachmittags noch einmal in den Briefkasten geschaut, bevor ich in das verlängerte Neujahrswochenende gegangen bin. Der Briefkasten war leer. Am 2.1.2013, ein Mittwoch und der erste Werktag des neuen Jahres, habe ich einen Brief meines Vermieters im Kasten, die Betriebskostenabrechnung für 2011 mit einer Nachforderung über ca. 1.500 EUR. Ich habe Widerspruch eingelegt und mich darauf berufen, dass mir die Abrechnung zu spät zugegangen und die Nachforderung damit verfallen ist (Widerspruch wegen anderer sachlicher Gründe habe ich vorsichtshalber ebenfalls eingelegt).

Der Vermieter behauptete daraufhin, die Betriebskostenabrechnung noch am 29.12.2012 eingesteckt zu haben. Ein Zustellungsprotokoll hat er mir jedoch erst nach dreieinhalb Monaten und mehrmaliger Aufforderung zugeschickt. Das Protokoll („Einwurf Briefkasten") hat lediglich eine Unterschrift und zwar die des Vermieters, mit dem ich mich ja gerade „streite". Ich bin der Meinung, dass dieses Protokoll nicht beweist, ob der Zugang nun fristgerecht erfolgte oder nicht (außerdem glaube ich, dass er dieses Protokoll überhaupt nur aufgrund meiner mehrmaligen Nachfragen erstellt hat).

Darüber hinaus bin ich bei meiner Recherche im Internet auf folgende Seite gestoßen:

http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Betriebskosten/BKO-Abrechnung/Zugang%20der%20Betriebskostenabrechnung.html

Darin wird betont, dass für den fristgerechten Zugang der Abrechnung auch entscheidend ist, wann der Vermieter mit der Leerung des Briefkastens rechnen kann. Selbst wenn mein Vermieter also die Abrechnung tatsächlich am 29.12.2012 eingesteckt hat, konnte er doch wohl kaum damit rechnen, dass ich den Briefkasten nochmal in 2012 leere. Meine Sprechzeiten (Montag bis Donnerstag) stehen auf einem Schild direkt neben meinem Briefkasten, die waren ihm also bekannt.

Folgendes möchte ich gern wissen:
Gilt die eben genannte Aussage wirklich und wenn ja, auch im Gewerbemietrecht?
Wie viel ist das Zustellungsprotokoll des Vermieters mit nur einer Unterschrift, ohne andere Zeugen, wert?
Ist mir die Betriebskostenabrechnung fristgerecht zugegangen oder nicht?

Ich hoffe, dass eine Bewertung meines Problems mit meiner Schilderung möglich ist. Vielen Dank vorab.
11.04.2013 | 22:40

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 27.01.2010 (XII ZR 22/07 ) festgestellt, dass bei Gewerbemietverträgen die einjährige Ausschlussfrist gem. 556a BGB analog nicht gilt und Nachforderungen des Vermieters lediglich nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ge. §§ 195 , 199 BGB erst nicht mehr durchsetzbar sind.

Zwar ist der Vermieter auch hier verpflichtet, innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, allerdings bedeutet die Überschreitung der Frist lediglich, dass der gewerbliche Mieter nach Ablauf der Frist einen einklagbaren Anspruch auf Abrechnung bekommt und er weitere Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Abrechnung einstellen darf.

Wenn das Zugangsprotokoll daher Gültigkeit hätte, dann wäre der Zugang innerhalb der Jahresfrist auch noch rechtzeitig gewesen, da der nächste Werktag der Montag, mitunter der 31.12 gewesen war und dieser kein Feiertag gewesen ist, unabhängig davon, ob Sie im Urlaub gewesen sind, da dies auf die tatsächliche Kenntnisnahme nicht ankommt und der Zugang im Briefkasten ausreicht.

Allerdings steht der Vermieter in der Zugangsbeweispflicht im Jahr 2012, die er mit einem selbst erstellten Protokoll nicht nachweisen kann. Hier hätte es dann noch mindestens eines Zeugen bedurft oder aber eines Einschreibens von der Post.

Gegen die Annahme der Richtigkeit des Protokolls spricht ferner, dass er Ihnen dies erst sehr spät nur zugestellt hat und die Vermutung nahe liegt, dass er dies tatsächlich nachträglich erst erstellt hat.

Fazit: Eine einjährige Ausschlussfrist gibt es gesetzlich keine, allerdings wurde dies mietvertraglich geregelt.

Den Zugangsbeweis trägt der Vermieter, der allerdings keine glaubhaften Beweise vorbringen kann, sodass die Forderung verjährt ist und Sie keine Zahlung leisten brauchen.


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