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Betriebskostenabrechnung und Rücklagen

| 07.04.2016 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:51

Zusammenfassung: Fehlerhafte Jahresabrechnung wegen falschem Miteigentumsanteil

Sehr geehrte Damen und Herren,
es handelt sich um eine Eigentümerwohnanlage mit 6 Parteien. Ich bin seit 2010 Eigentümerin einer dieser Wohnungen. Anfang 2015 habe ich festgestellt, dass die MEA der Abrechnung nicht mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Die Verwaltung hat die Angelegenheit rechtlich prüfen lassen: ab 2015 wird nach der in der Teilungserklärung angegebenen MEA abgerechnet. Grund für die falsche Abrechnung: Verwalter hat falsche Zahlen verwendet, es gibt keine Unterlagen mehr.
Mein Anteil alte MEA 119,901/663,748
Mein Anteil neue MEA nach Teilungserklärung 99,929/673,744
Frage 1: Ab 2015 wurde die korrekte MEA angewendet, im Zeitraum 1993 bis 2014 wurde meine Wohnung auf Grund der falschen MEA jedoch zu hoch belastet. Ist es korrekt, dass ich auf eine rückwirkende Korrektur keinen Anspruch habe?
In der Abrechnung 2015 wurde der Rücklagensaldo meiner Wohnung nur noch in Höhe der neuen geänderten MEA 99,929/673,744 ausgewiesen, obwohl ich bis 12/15 nach 119,901/663,748 bezahlt habe. Also es wurden nicht die tatsächlich von mir entrichteten Rücklagenzahlungen beim Fortschreiben des Saldos zu Grunde gelegt, so wurde der Rücklagensaldo meiner Wohnung drastisch runtergekürzt.
Frage 2: Ist das korrekt, dass von mir entrichtete Rücklagenzahlungen nicht komplett meiner Wohnung zugeordnet werden sondern nur in Höhe der neuen korrigierten MEA?
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
07.04.2016 | 14:05

Antwort

von


(280)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:
Ab 2015 wurde die korrekte MEA angewendet, im Zeitraum 1993 bis 2014 wurde meine Wohnung auf Grund der falschen MEA jedoch zu hoch belastet. Ist es korrekt, dass ich auf eine rückwirkende Korrektur keinen Anspruch habe?

Bedauerlicherweise ist dies nicht ganz richtig. Über die Hausgeldabrechnung muss gem. § 28 Abs. 5 WEG grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden. Mit dieser Beschlussfassung wird die Hausgeldabrechnung wirksam, mit der Folge der Fälligkeit dort festgesetzter Zahlungen.

Erweist sich eine Abrechnung, wie in Ihrem Fall als fehlerhaft, muss der betroffene Eigentümer fristgemäß binnen einen Monat Anfechtungsklage erheben um zu vermeiden, dass die fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig wird.

In der Praxis passiert es leider immer wieder, dass Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung oder Einzelabrechnungen in Bestandskraft erwachsen, obwohl die Abrechnungen fehlerhaft sind.

Da die Jahresabrechnung verbindlich die Verpflichtungen der Wohnungseigentümer regelt, werden durch einen bestandskräftigen Genehmigungsbeschluss sowohl die Jahresgesamtabrechnungen als auch die Jahreseinzelabrechnungen selbst bei materiell-rechtlicher Unrichtigkeit verbindlich. Dies gilt auch, wenn, wie in Ihrem Fall, ein fehlerhafter Verteilungsschlüssel genehmigt wurde. Hieraus ergibt sich grundsätzlich keine Nichtigkeit der Beschlüsse.

Einen rechtlich durchsetzbaren Anspruch auf eine Korrektur dürfte Ihnen daher nicht zustehen.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass der hier fehlerhaft zugrunde gelegte Miteigentumsanteil nicht nachträglich korrigiert werden könnte, denn unrichtige bestandskräftige Jahresabrechnungen können durch eine entsprechende Zweitbeschlussfassung der Gemeinschaft korrigiert werden. Ihre Verwaltung sollte daher in Ihrem Fall dazu angehalten werden, soweit noch nicht geschehen, die übrigen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft über die Fehlerhaftigkeit entsprechend aufzuklären, eine neue Abrechnung zu erstellen, zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zu laden und die korrigierte Abrechnung schließlich zur Beschlussfassung stellen.

Gerade bei einer kleineren Gemeinschaft dürften in der Regel alle Eigentümer ein Interesse an einer fairen und gerechten Kostenverteilung haben. Die Korrektur sollte daher im Rahmen einer Versammlung zur Diskussion gestellt werden. Sollte eine solche Zweitbeschlussfassung jedoch nicht die Zustimmung der Mehrheit finden, so müssten Sie die fehlerhaften Abrechnungen jedoch aufgrund der Bestandskraft hinnehmen.

Frage 2:
Ist das korrekt, dass von mir entrichtete Rücklagenzahlungen nicht komplett meiner Wohnung zugeordnet werden sondern nur in Höhe der neuen korrigierten MEA?

Soweit der zugrunde liegende Beschluss der Abrechnung 2015 noch fristgemäß anfechtbar ist, sollten Sie hiergegen Anfechtungsklage erheben. Sollte die Anfechtungsfrist hingegen bereits abgelaufen sein, so gilt im Wesentlichen das oben Gesagte. Auch ein solcher Abrechnungsfehler dürfte nicht zur Nichtigkeit führen, so dass auch eine solche fehlerhafte Abrechnung bestandskräftig wird. Auch hier besteht jedoch die Möglichkeit einer Zweitbeschlussfassung.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen


Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 07.04.2016 | 15:35

Sehr geehrter Herr RA Frischhut,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Da mir noch etwas unklar ist, erlaube ich noch etwas präziser zu formulieren.
Zu Frage 2. schrieb ich die Hausverwaltung an und bat, die Rücklagenentwicklung entsprechend der geleisteten Zahlungen auszuweisen. Ich erhielt gerade eben folgende Antwort: "Es ist richtig, dass sich aufgrund der geänderten Miteigentumsanteile auch der ausgewiesene Anteil der Rücklagen für die einzelnen Eigentümer im Vergleich zum Vorjahr in der Abrechnung verändert. Es erfolgt hierbei keine Korrektur Ihres Anteils, da die Rücklage einer WEG dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen ist und daher ohnehin kein Eigentümer Anspruch auf die bisherig eingezahlten Beträge hat.
Der Ausweis Ihres Anteils in der Abrechnung ist rein informativ und begründet keinen Anspruch auf diesen Betrag."
Die Abrechnung 2015 ist vom 04.04.16 und ist noch nicht beschlusskräftig, die Eigentümerversammlung für die Verabschiedung der Abrechnung 2015 ist für den 08.05.16 vorgesehen.
Meine Frage: Kann ich die Hausverwaltung ohne anzufechten zu einer Korrektur der Rücklagen bewegen, nachdem die Abrechnung 2015 noch nicht genehmigt und beschlossen wurde?
Herzlichen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.04.2016 | 15:51

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ob eine Korrektur erfolgt, liegt nicht im Ermessen der Verwaltung. Allein die Eigentümergemeinschaft kann hierüber mittels entsprechender Beschlussfassung entscheiden.

Ich würde Ihnen daher anraten Ihr Anliegen zunächst mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen und vorzuschlagen, dass die Korrektur als gesonderter Tagesordnungspunkt für die anstehende Eigentümerversammlung aufzunehmen ist. Sollte die Korrektur mehrheitlich beschlossen werden, so hat die Verwaltung diese im Rahmen der Abrechnung zu berücksichtigen.

Bedenken Sie stets, dass die Verwaltung von wenigen Ausnahmen abgesehen grundsätzlichen keinerlei eigene Entscheidungskompetenz hat. Sie ist lediglich Vertreterin der Gemeinschaft nach außen und führt die Beschlüsse der Gemeinschaft aus.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung. Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.04.2016 | 16:12

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