Kann Hausverwaltung aus Jahresabrechnung noch Anspruch geltend machen?

Question

Sachverhalt:

Wir besitzen mehrere Wohnungen in einer WEG in Berlin.

Im Jahr 2006 hatten wir einen Prozess mit dem Hausverwalter wegen Hausgeldrückständen, den wir verloren haben. Wir wurden zur Zahlung von ca. 7000 Euro Hausgeldrückständen verurteilt, von denen wir im Jahr 2006 sofort 4000 Euro bezahlten.

Im Jahre 2007 bezahlten wir dann abermals einen Einzelbetrag von ca. 6000 Euro, wobei wir allerdings aus Versehen die Schuld überbezahlt hatten.

Zwei Jahre später wurde der Hausverwalter abgewählt und eine neue Hausverwaltung beauftragt.

Dabei übernahm die neue Hausverwaltung die nochmalige Jahresabrechnung der Jahre 2006 und 2007, die nicht beschlossen worden waren, da es vorher einige Unklarheiten gegeben hatte.

Die neue Hausverwaltung wußte nichts von den erwähnten Vorgängen.

Bei der Abrechnung 2006 fand die neue Hausverwaltung dann unter unseren Hausgeldzahlugen die Einmalzahlung von 4000.- Euro auf den Kontoeingängen. Da sie nichts damit anfangen konnte, verbuchte diese einfach unter dem Konto "Hausgeldforderungen Vorjahre".

Gleichzeitig aber vergaß sie die Restforderung von 3000 Euro aufzulisten, da sie von dem Urteil nichts wußte.

Die Jahresabrechnung 2006 wurde dann von der Eigentümerversanmmlung genehmigt und beschlossen und ist somit nicht mehr anzufechten.

Dann kam aber die Hausgeldabrechnung 2007.

Bei der Abrechnung 2007 fand die neue Hausverwaltung dann auch den oben erwähnten Betrag von 6000 Euro, mit dem sie wiederum nichts anfangen konnte und verbuchte diesen dann ebenfalls unter der Rubrik "Hausgeldforderungen Vorjahre".

Diesmal aber wurde die Abrechnung nicht genehmigt, da wir dagegen stimmten und außerdem gegen die Art der Buchung Protest einlegten.

Jetzt hat die Hausverwaltung das alte Urteil aus 2006 ausgegraben und möchte offensichtlich die gesamte Summe des Urteils von 7000 Euro als "neu entdeckte" Forderung aus 2006 beanspruchen.

Die Jahresabrechnung 2006 ist aber mit einem Hausgeldguthaben zu unseren Gunsten bereits vor zwei Jahren beschlossen worden und damit rechtskräftig.

Jetzt meldet die Hausverwaltung unter Vorlage des Urteils für 2006 eine Forderung an, die sie damals vergessen hatte.

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Meine Frage ist:

Kann die Hausverwaltung aus der genehmigten Jahresabrechnung 2006 oder aus dem Urteil aus 2006 überhaupt noch einen Anspruch geltend machen?

Rechtsanwalt Thomas Joschko · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung des geleisteten Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst wird es maßgeblich darauf ankommen, hinsichtlich welcher rückständigen Forderungen das Urteil aus dem Jahre 2006 ergangen ist. Soweit es sich dabei um weitere Hausgeldrückstände handelt, die noch aus den Vorjahren vor 2006 resultieren, hat dies auf die weiteren Forderungen aus der 2006er Abrechnung erst einmal keinen Einfluss. Sämtliche Forderungen müssen insoweit separat getilgt werden.

In welcher Form nunmehr vor 2006 entstandene Rückstände bereits durch Ihre Zahlungen getilgt worden, hängt weiterhin davon ab, welche Tilgungsbestimmung Sie bei den jeweiligen Zahlungen getroffen haben. Haben Sie jedoch – was ich entsprechend Ihrer Schilderung vermute – bei den Zahlungen keinerlei Bestimmung getroffen, bestimmt sich die Tilgungswirkung gemäß § 366 BGB: Anrechnung der Leistung auf mehrere Forderungen . Im Zweifel wird insoweit bei mehreren Forderungen und fehlender Tilgungsbestimmung zunächst erst einmal auf die älteste Schuld gezahlt.

Da die Hausverwaltung Ihre Zahlungen in Höhe von 10.000,00 € auch entsprechend der vorgenannten Vorschrift verbucht hat („Hausgeldforderungen Vorjahre“), sind jedenfalls die ältesten Schulden, also jene aus dem Urteil, bereits vollständig erfüllt. Aus diesem Urteil kann die Hausverwaltung folglich keinerlei Ansprüche mehr gegen Sie geltend machen.

Die Ihre Zahlungen überschießenden 3.000,00 € würden dann wiederum auf die nächstältere, noch verbliebene Schuld angerechnet werden. Dies müsste dann folglich die Hausgeldabrechnung 2006 sein. Da diese jedoch entsprechend Ihren Angaben mit einem Guthaben geschlossen hat und genehmigt wurde, können sich insoweit keine weiteren Forderungen für 2006 ergeben. Die überschießenden 3.000,00 € müssten damit wiederum weiterhin auf die dann ältesten Forderungen, also jene aus der weiteren, noch nicht genehmigten Abrechnung 2007 angerechnet werden.

Im Ergebnis kann also die Hausverwaltung nicht nochmals separat aus der genehmigten Jahresabrechnung 2006 sowie aus dem Urteil aus 2006 Ansprüche herleiten, da infolge Ihrer Zahlungen und der entsprechend erfolgten Verbuchung insoweit bereits Erfüllung eingetreten ist, § 362 BGB: Erlöschen durch Leistung .

Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Kann Hausverwaltung aus Jahresabrechnung noch Anspruch geltend machen?

Mietrecht, Wohnungseigentum