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Beseitigung von Mängeln nach Auszug


| 03.11.2006 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe von meinem ehemaligen Vermieter ein Schreiben erhalten, in dem er mich zur Nachbesserung von Pakettschäden (nicht näher beschrieben) auffordert. Hierzu hat er mir einen Kostenvoranschlag eine Betriebes beigelegt, in dem sich die Kosten auf ca. 550,-€ belaufen. Es sollen Parkettstäbchen auf einer Fläche von 2 X 1m ausgetauscht und dann die Gesamtfläche des Zimmers (3 X 6m) abgeschliffen werden. Das Abschleifen beansprucht den Hauptanteil der Kosten (>400,-€).
Er hat mir für die Nachbesserung (oder Wahlweise Bezahlung der 500,-€) eine Frist bis zum 31.10.2006 gesetzt. Andernfalls würde er selbst ausbessern u. mir die Kosten hierfür, sowie für evtl. Mietausfälle, in Rechnung stellen.
Ich habe dieses Schreiben erst am 02.11. bei der Post abholen können(Einschreiben), da ich für einige Tage verreist war. Der früheste Termin an dem das Schreiben hätte ankommen können, wäre der 28.10.2006. Datiert ist es mit dem 20.10.2006. Da es an meine alte Adresse (in seinem Haus!) adressiert war, hat sich die Auslieferung durch die Post über meinen Nachsendeantrag wohl verzögert.
Ich habe diese Wohnung zum 15.05.2006 (fristgerecht) gekündigt und bin am 08.05.2006 dort ausgezogen. Eine Wonungsübergabe mit Protokoll erfolgte damals nicht, da laut Hausverwaltung der Vermieter hierzu unbedingt anwesend sein wollte, aber leider nicht verfügbar war. Ich habe daher sämtliche Schlüssel am 08.05.06 übergeben, was mir mit dem Vermerk "unter Vorbehalt" quittiert wurde. Danach wurden 2 Termine, in denen die Übergabe und auch einige ausstehende Fragen wie Nebenkosten geklärt werden sollten, von der Hausverwaltung abgesagt. Beim letzten Mal wurde mir gesagt, dass die zuständige Person krank sei und sich dann wieder melden würde. Dies ist aber nicht passiert (bis jetzt).

Nun meine Fragen:

1.) Meiner Meinung nach sind auf dem Parkett keinerlei von mir verschuldete Beschädigungen vorhanden, die über das normale Maß des "Abwohnens" (5 Jahre) hinausgehen . Da kein Protokoll vorhanden ist, frage ich mich nun, wer hier die Beweislast trägt. Seit Mai sind beinahe 6 Monate vergangen, in denen ich keinerlei Zutritt mehr zur Wohnung hatte. Diese Schäden, so sie überhaupt bestehen, könnten also durchaus nachträglich entstanden sein.
2.) Sollte ich zur Ausbesserung verpflichtet sein, kann er mir dann das Abschleifen der Gesamtfläche des Raumes berechnen, obwohl nur ein kleiner Teil ausgebessert wurde? Muß das Alter des Parketts (5 Jahre) hier nicht auch berücksichtigt werden?
3.) Ich weiß, dass für diese Art der Nachforderungen eine Verjährungsfrist von 6 Monaten besteht. Bezieht sich dies auf das Datum der Benachrichtigung an mich oder auf eine evtl. Klageeinreichung seitens des Vermieters (in diesem Fall würde ich einfach noch eine Woche abwarten, bis ich mich dazu äußere).
4.) Ist die Fristsetzung meines Vermieters rechtens, obwohl ich den Brief nachweislich zu spät erhalten habe? Selbst wenn ich am 28.10. zu Hause gewesen wäre, hätte ich lediglich 3 Tage Zeit gehabt, zu reagieren.
5.) Wie würden Sie mir raten, weiter vorzugehen?

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
03.11.2006 | 16:24

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt entsprechend dem von Ihnen dargestelleten Sachverhalt summarisch beantworte:

( 1 ) Die Beweislast trägt in einem Zivilprozess grundsätzlich die Patei, die sich auf eine für Sie positive Rechtsfolge beruft. In Ihrer Angelegenheit würde also der Vermieter als Kläger die Beweislast für die Verursachung eines Schadens durch Sie am Parkett treffen. Dies könnte anderes sein, wenn besondere Umstände vorlägen, die für eine sogenannte Umkehr der Beweislast sprächen. Solche sind mir nicht ersichtlich.

( 2 )Hinsichtlich vorzunehmender Schönheitsreparaturen sollten Sie den Mietvertrag einsehen. Im Normalfall finden Sie in einem Formularmietvertrag diesbezüglich eine Regelung. Eine solche könnte allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sein, wenn beispielsweise ein "starrer Fristenplan" zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vorgesehen ist, da in einem solchen Fall der Mieter unangemessen benachteiligt ist, weil die Renovierungspflicht bei starren Fristenplänen nicht der tatsächlichen Abnutzung der Wohnung entspricht.

( 3 ) Die Verjährungsfrist von sechs Monaten beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit der Rückgabe der Mietsache. Als Rückgabezeitpunkt gilt grundsätzlich der Moment, in dem der Vermieter die Sache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann. Fristbeginn wäre in Ihrer Angelegenheit nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage der 09.05.2006, also der Tag nach der Schlüsselübergabe gewesen - § 187 Abs. 1 BGB.

Durch die Erhebung der Klage würde gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die sechsmonatige Verjährungsfrist gehemmt. Die Benachrichtigung alleine führt nicht zu einer Hemmung der Verjährung.

( 4 ) Nach ständiger Rechtsprechung führt im Zivilrecht die Setzung einer unverhältnismäßig kurzen Frist zu der Rechtsfolge, dass der Fristbeginn zu laufen beginnt und an Stelle der zu kurzen Frist eine angemessen lange Frist zu laufen beginnt.

( 5 ) Sie zeigen den Lösungsweg selbst in Frage Nr. 3 auf. Gegebenenfalls sollten Sie sich anwaltschaftliche Hilfe vor Ort einholen, da im Falle eines Prozesses die unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens trägt und nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage die Erfolgschancen eine Klage abzuwehren für Sie nicht schlecht sind. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie für den Fall eines Rechtsstreits sich auf die Verjährung ausdrücklich berufen, da andernfalls diese Einrede vom Gericht nicht berücksichtigt werden würde.

Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


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