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Vermieter stellt uns den ÖL-Bezug nach unserem Auszug in Rechnung!

12.03.2013 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Heizkosten- und Warmwasserkosten-Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 - 31.12.2012. Dort haben wir vom 01.01. bis 29.06. gewohnt. Am 29.06. fand die Wohnungsübergabe statt. Die Miete haben wir bis 31.07. bezahlt, hatten aber keinen Zutritt in die Wohnung.

Unmittelbar nach unserem Auszug aus der Wohnung erfolgte eine Zwischenablesung (Auszug am 29.06./ Zwischenablesung am 18.07.). Der Vermieter schickt uns aber erst im Februar, nach einer regulären Abrechnung die Heizkostenabrechnung zu. Diese beinhaltet Werte zum Jahresende, nur die Zählerstände von den Heizkörpern sind laut der Zwischenabrechnung eingegeben.

-Warum wurde die Abrechnung nicht ebenfalls unmittelbar danach erstellt, sondern erst nach der regulären Jahresabrechnung zum 31.12.2012?

Die uns vorliegende Abrechnung beinhaltet weiterhin im Bereit "Energiekosten" Bezüge vom 01.08.2012 (!). Wie bereits erwähnt sind wir zum 29.06. ausgezogen. Alles was nach der Zwischenablesung erfolgte dürfte meiner Meinung nach NICHT in unsere Kosten miteinfließen. Im Sommer war es doch nicht erforderlich den Tank nachzufüllen, es war sicherlich noch ein Öl Restbestand drin und der Vermieter sollte doch den Ölbestand zum Tag der Zwischenablesung eingeben. Der Ölbezug erfolgte außerdem zu einem sehr hohen Preis von 1,06 €/L IM SOMMER (Vergleich Anfangsbestand zu einem Preis von 0,68€/L IM WINTER).

Wie ist die Rechtslage?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

§ 556 BGB lautet hinsichtlich des Abrechnungszeitraums dazu wie folgt:

„(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten."

Mieter und Vermieter können ihre Ansprüche innerhalb von jeweils 12 Monaten geltend machen.

Das bedeutet, dass der Vermieter innerhalb 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum die Abrechnung vorlegen muss und der Mieter kann innerhalb des gleichen Zeitraumes dagegen seine Einwendungen hinsichtlich aller Betriebs- und Nebenkosten erheben.

Bei einem Mieterwechsel innerhalb der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung erkennen lassen, in welcher Weise Vor- und Nachmieter belastet werden. Dies ist entweder nach einem festen Maßstab oder nach Verbrauch möglich.

Leider liegt mir Ihr Mietvertrag nicht vor, so dass ich im Folgenden annehme nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung, dass BK nach erfasstem Verbrauch abgerechnet wurden, da eine Zwischenablesung erfolgt ist. Es ist allerdings zu beachten, dass abweichende Vereinbarungen im Vertrag zu einem anderen Ergebnis führen könnten.

Grundsätzlich gilt für Heiz- und Warmwasserkosten gilt die HeizkostenVO. Nach § 9 b HeizkostenVO ist eine Zwischenablesung durchzuführen bei Nutzerwechsel, wie es bei Ihnen erfolgt ist.

Nach § 9 b Abs. 2 heißt es:

„ (2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen."

Daher ist es empfehlenswert gegen die BK-Abrechnung Einwendungen zu erheben, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Aber selbst wenn ein fester Maßstab angesetzt wird, so ist eine zeitanteilige Nutzung zu beachten. Sollte in diesem Fall während der Mietzeit des Nachmieters aber eine Gebührenerhöhung eingetreten sein, ist es wegen der immanenten Ungenauigkeiten der Umlage nach festem Maßstab grundsätzlich nicht erforderlich, Umrechnungen vorzunehmen. Eine Ausnahme kann dann gelten wenn die Erhöhung kurz nach dem Auszug vorgenommen wurde.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Anna Freyberger, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.03.2013 | 14:20

vielen Dank für Ihre Antwort.
Bitte entschuldigen Sie, aber die ganzen Gesetzestexte kenne ich bereits aus den diversen Foren fast auswendig. Sie haben mir nicht die Frage beantwortet, ob die Brennstoffbezüge nach dem Auszug des Mieters erlaubt sind oder nicht...Warum tankt er nach unserem Auszug und stellt uns diese Kosten auch in Rechnung?
Vielen Dank nochmal für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.03.2013 | 15:08

Vielen Dank für die Nachfrage.

Es sind in der BK-Abrechnung „Kosten der verbrauchten Brennstoffe" ansatzfähig (§ 7 Abs. 2 Satz 1 HeizKV).

Nach BGH ist aber ausreichend die Summe der für die Brennstoffe angefallenen Kosten in der Abrechnung aufzuführen. Daher ist bei der Verrechnung der Brennstofflieferungen in der Heizkostenabrechnung an die Nutzer zu beachten, dass nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden können. Entscheidend ist nicht das Datum der Lieferung, sondern der Verbrauch. Das wäre in Ihrem Fall zu überprüfen.

Bei Heizöl sind der Anfangs- und der Endbestand des Öls im Tank zu ermitteln, die Differenz ist der verbrauchte Brennstoff. Ein eventueller Rest in der Ölanlage am Ende der Abrechnungsperiode muss von den Lieferungen abgezogen werden, er taucht dann als Anfangsbestand in der nächsten Abrechnungsperiode wieder auf. Resultiert der Endbestand aus mehreren Lieferungen mit unterschiedlichen Ölpreisen, sind zunächst die älteren Ölmengen mit den zugehörigen Preisen zu verrechnen (first in – first out)

Fehlt die Angabe des Anfangs- und Endbestands, ist die Abrechnung gleichwohl formell wirksam, weil hierfür die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte sowie der darauf entfallenden Kosten genügt, wie schon oben erläutert.

Ob die Summe rechnerisch überprüft werden kann muss sich aber nicht mehr aus der Abrechnung selbst ergeben, insoweit wird der Mieter auf sein Recht zur Einsicht in die Belege verwiesen.

Daher empfehle ich die Belege anzufordern, und den tatsächlichen Verbrauch zu kontrollieren.

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