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Beinhalten Unterhaltskosten neben den Betriebskosten auch Instandsetzungskosten?

| 04.11.2018 11:46 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Gemeinsame Anlagen sind im Zweifel gemeinschaftlich zu verwalten, auf anteilige Kosten der Mitberechtigten.

Sehr geehrte Rechtsanwälte,
unser Reihenhausblock (Flst X1-X6) teilt sich die Tiefgaragenzufahrt und die Fahrwege in der Tiefgarage mit der
Eigentümergemeinschaft eines Wohnblocks des anschließenden Grundstücks (Flst Y1). Tiefgaragenzufahrt,
Fahrwege in der Tiefgarage und Garagentorantrieb befinden sich auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft (vertreten durch eine Immobilienverwaltungsgesellschaft).
Ausnahme: ein ca. 2,4 Meter breiter Streifen des Fahrwegs in der Tiefgarage, welcher noch auf den Grundstücken des Reihenhausblocks (Flst X1...X6) liegt. Somit befinden sich auch Teile der Tiefgaragenbeleuchtung auf den Grundstücken des Reihenhausblocks.

Die Reihenhauseigentümer sind aber offiziell nicht Teil der Eigentümergemeinschaft und auch nicht bei Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft stimmberechtigt.

Auszug aus dem Grundbuch:
Bei den nachgenannten Grundstücken wurde heute eingetragen:
Grunddienstbarkeit jeweils zulasten und zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flst X1 ... X6 sowie zugunsten des Grundstücks Flst Y1 bestehend in dem Recht auf Mitbenutzung der sich auf dem belasteten Grundstück befindlichen Teile der Verkehrsfläche in der Tiefgarage einschließlich der dort evtl. befindlichen Teile ihrer Betriebsvorrichtungen. Die Grunddienstbarkeiten zulasten Flst X6 zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flst Y1 und Flst X1 bis X5 umfaßt auch das Recht, den zur Entlüftung der gesamten Tiefgarage dienenden Schacht auf dem belasteten Grundstück Flst X6 mitzubenutzen.
Die Unterhaltung einschließlich Verkehrssicherungspflicht der vorstehend bezeichneten Grundstücks- bzw. Gebäudeteile und Betriebsvorrichtungen obliegt dem jeweiligen Eigentümer des Flst Y1, soweit es das Interesse des Berechtigten erfordert. Die Kosten der Unterhaltung haben die Eigentümer der berechtigten und der belasteten Grundstücke zu tragen, und zwar im Verhältnis der Zahl der auf allen Grundstücken Flst Y1 und Flst X1 bis X6 befindlichen Stellplätze.


Auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft hin wurden nun folgende Maßnahmen durchgeführt:
- Der Garagentorantrieb wurde erneuert, da er defekt war.
- Die Tiefgaragenbeleuchtung wurde umgebaut (Umbau von Leuchtstoffröhren auf LED-Leuchten),
um zukünftig Strom zu sparen.

Die Immobilienverwaltungsgesellschaft stellt uns (den Reihenhauseigentümern) nun sowohl die Erneuerung des
Garagentorantriebs als auch den Umbau der Tiefgaragenbeleuchtung anteilig in Rechnung.

Folgende Fragen hätte ich nun zu diesem Sachverhalt:
1) Beinhalten die Kosten der Unterhaltung, im Sinne des Grundbucheintrags, neben den Betriebskosten (Wartung,Strom) auch Instandsetzungskosten nach Totalausfall?

2) Beinhalten die Kosten der Unterhaltung, im Sinne des Grundbucheintrags, neben den Betriebskosten (Wartung,Strom) auch die Kosten für einen Umbau der Tiefgaragenbeleuchtung, wenn diese eigentlich noch funktionsfähig war?

3) Können wir die Vorlage von Handwerkerrechnungen zum Nachvollziehen der Rechtmäßigkeit der Forderungen der Immobilienverwaltungsgesellschaft verlangen?

4) Ist es so, dass wir bei Beteiligung an den Kostens für den Ersatz des Garagentorantriebs oder der Beleuchtungsanlage dann auch anteilig Eigentümer dieser Güter werden, was so ja nicht vorgesehen ist?
04.11.2018 | 13:55

Antwort

von


(138)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihren sehr interessanten Sachverhalt und Ihre vier Fragen.

Beim von Ihnen auszugsweise zitierten Grundbucheintrag müsste auch Bezug genommen worden sein auf eine Bewilligungsurkunde. Gewöhnlich steht am Ende einer solchen Eintragung in etwa

Zitat:
gemäß Bewilligung UR-Nr. ... der Notarin ... eingetragen am ... durch ... Rechtspflegerin


oder ähnliches.

In einer solchen Bewilligungsurkunde finden sich regelmäßig noch nähere Vereinbarungen, etwa ein Aufhebungsausschluss oder Miteigentümervereinbarungen und hier insbesondere weitere Regelungen nach § 1021 BGB . Diese Urkunde wird daher zur abschließenden Beantwortung Ihrer Fragen benötigt. Sie können diese Urkunde, sofern sie Ihnen nicht vorliegt, beim örtlich zuständigen Grundbuchamt aus der Grundakte herausverlangen, da Sie ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO haben. Gerne können Sie mir die Urkunde dann noch zuschicken oder eingescannt zumailen, damit ich meine Antwort dann noch nötigenfalls ergänzen bzw. konkretisieren kann.

Der BGH hat in der Tat in einem aktuellen Fall - V ZR 124/16 - aufgrund entsprechender Regelungen in einer Teilungserklärung auf den Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ausdrücklich hingewiesen. Ist nur der Unterhalt ausdrücklich geregelt, so stellt sich in der Tat die Frage, ob auch Instandsetzung oder Neuerrichtung davon umfasst sind bzw. wonach sich die Kostentragung im Falle der Regelungslücke richtet.

Bezüglich der elektrischen Anlagen in der Tiefgarage besteht zwischen Ihnen und den Miteigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar keine WEG, sehr wohl aber - neben dem sich aus der Dienstbarkeit ergebenden Verhältnis - auch eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB .

Die Normen der Bruchteilsgemeinschaft differenzieren nicht nach Instandhaltung oder Instandsetzung, sondern erlegen gem. § 748 BGB jedem Mitberechtigten sämtliche Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils auf, im Zweifel zu gleichen Anteilen, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Die Hausverwaltung hat hier aus meiner Sicht den Fehler gemacht, Sie in die Verwaltung nicht mit einzubeziehen, da sie sich fälschlich aufgrund der Dienstbarkeit umfassend ermächtigt ansah. Es hätte Ihrer Zustimmung bedurft, sowohl für die Erneuerung des Garagentorantriebs als auch für den Umbau der Tiefgaragenbeleuchtung bzw. der Umstellung der Leuchtstoffröhren auf LED-Leuchten. Während im ersten Falle wohl durchaus noch von einer Notverwaltung gesprochen werden kann, so dass die Hausverwaltung die Zustimmung auch im Nachhinein noch einholen kann, stellt im zweiten Fall das Übergehen des Zustimmungserfordernisses eine Rechtsverletzung dar.

Vor diesem Hintergrund sind Ihre Fragen zumindest vorläufig wie folgt zu beantworten:

Zitat:
1) Beinhalten die Kosten der Unterhaltung, im Sinne des Grundbucheintrags, neben den Betriebskosten (Wartung,Strom) auch Instandsetzungskosten nach Totalausfall?


Nein, insoweit gelten aber die allgemeinen Regeln nach § 748 BGB . Da es sich um eine notwendige Maßregel gehalten hat, ist das Fehlen Ihrer Zustimmung allerdings unschädlich. Notwendig ist die Maßregel, da gerade im Winter ein Garagentor sinnvoll und auch zum Schutz vor Diebstahl nützlich ist.

Zitat:
2) Beinhalten die Kosten der Unterhaltung, im Sinne des Grundbucheintrags, neben den Betriebskosten (Wartung,Strom) auch die Kosten für einen Umbau der Tiefgaragenbeleuchtung, wenn diese eigentlich noch funktionsfähig war?


Erst recht nein. Insoweit wurden Sie zudem meiner Auffassung nach rechtswidrig übergangen, da Sie ein Mitspracherecht gehabt hätten. Auf der anderen Seite ist jedoch zu bedenken, dass die Gegenseite auch Verwaltungskosten geltend machen könnte.

Zitat:
3) Können wir die Vorlage von Handwerkerrechnungen zum Nachvollziehen der Rechtmäßigkeit der Forderungen der Immobilienverwaltungsgesellschaft verlangen?


Das ist zweifellos möglich. Insofern haben Sie einen Auskunftsanspruch bzw. umfassendes Akteneinsichtsrecht. Dies ergibt sich aus der gemeinschaftlichen Verwaltung nach §§ 744 , 745 BGB und aus Treu und Glauben, § 242 BGB . Insoweit können Sie unter Fristsetzung Akteneinsicht verlangen und nach meinem Dafürhalten auch die Zahlung bis zur gewährten Akteneinsicht zurückhalten.

Zitat:
4) Ist es so, dass wir bei Beteiligung an den Kosten für den Ersatz des Garagentorantriebs oder der Beleuchtungsanlage dann auch anteilig Eigentümer dieser Güter werden, was so ja nicht vorgesehen ist?


Die Anlagen werden gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des jeweiligen Grundstücks. Allerdings besteht bezüglich der Anlage wie oben dargelegt eine Bruchteilsgemeinschaft, so dass Sie in der Tat anteilig Eigentümer werden. Dies geschieht, soweit nichts anderes vereinbart ist oder vereinbart wird, von Gesetzes wegen, also unabhängig davon, ob dies so vorgesehen ist.

Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen damit vorerst beantworten und Ihnen weiterhelfen konnte. Bitte nutzen Sie im Falle einer Unklarheit die Nachfrage-Option ohne Mehrkosten. Gerne prüfe ich wie oben dargelegt auch noch die Bewilligung und ergänze nötigenfalls meine Antwort. Im Rahmen eins Mandates kann ich Ihre Interessen auch direkt gegenüber der Gegenseite wahrnehmen. Über die Abgabe einer vollen Bewertung ohne Abzüge würde ich mich abschließend sehr freuen.

Mit den besten Grüßen aus Münster in Westfalen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 04.11.2018 | 19:13

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