Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
die von Ihnen beabsichtigten Klauseln habe ich mir angesehen:
1. Die Mieter nehmen zur Kenntnis, dass das 4 Zimmer Haus in 7….. Strasse für Urlaub als Ferienhaus oder für vorübergehenden Gebrauch vermietet wird und § 549 Absatz 2 Nr. 1 BGB gilt, d.h. es besteht kein Mieterschutz. Da bei dieser Vermietungsart kein Mieterschutz besteht, darf die Vermieterin einiges Verbieten.
Der Satz: „Da bei dieser Vermietungsart kein Mieterschutz besteht, darf die Vermieterin einiges verbieten." ist unzutreffend, lediglich die Regelungen über Mieterschutz bei Kündigungen, Mieterhöhungen, bei Umwandlung in Wohnungseigentum und den sog. Mietendeckel gelten nicht.
Der Satz sollte daher ersatzlos gestrichen werden.
2. Die Mieter verpflichten sich das Mietobjekt weder ganz noch teilweise in Untermiete zu geben d.h. das Ferienhaus darf nur von derjenigen Anzahl Personen bewohnt werden, die erwähnt sind. Sollte im Haus irgend etwas defekt sein und ein Handwerker benötigt werden, so muss nach Voranmeldung Zutritt gewährt werden. Ebenso besteht nach Voranmeldung ein Besichtigungsrecht für Interessenten, welche nach Ablauf des Vertrages mieten möchten oder für Kaufinteressenten.
Diese Passagen sind in Ordnung.
3. Es handelt sich um ein Nichtraucherhaus, Rauchen ist nur im Garten erlaubt.
Hunde sind nicht gestattet. Für ein kleines Haustier benötigt es das Einverständnis der Vermieterin.
Das Rauchen im Hause kann dem Mieter nicht in einer vorgedruckten Klausel, sondern nur in einer Individualvereinbarung untersagt werden.
Ob die Haltung kleiner Hunde generell untersagt werden kann, ist vor den deutschen Gerichten umstritten. Die Haltung von Kleintieren (z. B. Hamster, Wellensittich oder Fische) kann vom Vermieter jedenfalls nicht untersagt werden.
Formulierungsvorschlag: „Die Hundehaltung bedarf der Erlaubnis des Vermieters."
4. Da die Mieter nicht voraussehen können, wie lange sie das Haus benutzen möchten haben die Mieter das Recht mit 1 Monat Kündigungsfrist zu kündigen.
In Ordnung, sollte aber auch für den Vermieter gelten (für diesen gilt nämlich ohne besondere Vereinbarung eine Drei-Monats-Frist zum Monatsende). Also z. B.: „Die beiderseitige Kündigungsfrist beträgt einen Monat."
5. Sollten die Mieter die Bedingungen im Mietvertrag nicht einhalten oder die Mietzinszahlung ausbleiben oder das Mietverhältnis zerrüttet sein, ist eine fristlose Kündigung durch die Vermieterin vor Ablauf des Vertrages möglich.
Diese Klausel entspricht leider nicht § 569 BGB, von dem zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden darf.
Formulierungsvorschlag:
„Das Mietverhältnis kann gem. § 569 BGB fristlos gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters ist in Abänderung von § 569 Abs. 3 Nr. 1 i. V. m. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB auch dann möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines Betrages, der mindestens einer halben Monatsmiete entspricht, in Verzug ist."
6. Der Vertrag tritt in Kraft, wenn er beidseitig unterschrieben ist.
besser: „Der Vertrag tritt erst in Kraft, wenn er beiderseits unterschrieben ist."
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.
Nutzen Sie bei Rückfragen gern die kostenlose Nachfragefunktion!
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
Danke für die Antwort.
Die Feriengäste schätzen das schöne ruhig gelegene Haus mit unverbauter Sicht.
Es gibt genügend Ferienwohnungen im Schwarzwald, da ein Ferienhaus mieten zu können nicht lebensnotwendig ist, kann ich sicher auswählen, welchen Mietern ich einen Vertrag sende, ich werde Hundehalter weiterhin ablehnen, das Haus hat von 120 m2 Wohnfläche ca. 90 m2 Laminatboden. Können sich Interessenten gerichtlich wehren, wenn das Haus nur für vorübergehenden Gebrauch vermietet wird? Was dürfen Hotelbetreiber? Draussen Rauchen wurde bis jetzt respektiert.
Ich versende einen von mir geschriebenen Vertrag mit meiner Unterschrift in PDF. Was verstehen Sie unter Individualvereinbarung?
Sie haben mich auf § 569 aufmerksam gemacht. Daraus kopiere ich unter 1.:
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
Leider steht nicht was bei vorübergehendem Gebrauch gilt mit Mietzinszahlungs-Rückstand? Welche Höhe Rückstand gilt bei vorübergehendem Gebrauch?
Ich stelle keine Verträge aus, für mehr als 6 Monate, was ist, wenn Mieter einfach im Haus bleiben und nicht ausziehen? Es ist möglich, dass dann Feriengäste, welche für spätere Daten gebucht haben, Schadenersatz fordern.
Kennen Sie eine Rechtschutzversicherung, wo man sich für Mieterstreitigkeiten und Gerichtsfälle versichern kann? Leider wurde meine Anfrage von einer deutschen Versicherung abgelehnt, da ich in der Schweiz wohne und die Schweizer Versicherung lehnt ab, da die Immobilie in Deutschland steht. Dürfen Versicherungen ablehnen, nur weil mein Steuerwohnsitz in der Schweiz ist?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Ihre Rückfragen beantworte ich wie folgt:
1. Es steht Ihnen natürlich frei, Hundehalter abzulehnen. Die von mir vorgeschlagene Klausel korrigiere und ergänze ich wie folgt: „Die Haltung von Hunden, Katzen und sonstigen größeren Tieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters."
2. Die Mieter können sich nicht gerichtlich dagegen wehren, dass das Haus nur für vorübergehenden Gebrauch vermietet wird.
3. Einen Vertrag habe ich von Ihnen nicht erhalten. Sie können mir diesen gern an anwalt@ra-vasel.de zuschicken. Ich werde meine Antwort sodann ggf. ergänzen.
4. Eine Individualvereinbarung ist nach der Rechtsprechung eine individuell mit dem einzelnen Mieter ausgehandelte Vereinbarung, für die beispielsweise beide Seiten auf ihre Rechtsposition teilweise verzichten (z. B. Rauchverbot [Verzicht des Mieters] wird kompensiert durch Minderung der Miete [Verzicht des Vermieters]). Den Lauf der Verhandlung sollten Sie im Mietvertrag dokumentieren und vom Mieter bestätigen lassen.
5. Ich habe für den erforderlichen Mietrückstand eine halbe Monatsmiete angenommen.
6. Wenn die Mieter nicht ausziehen, müssen Sie Räumungsklage erheben. Die vertragswidrig nicht ausziehenden Mieter müssen Ihnen auch eventuelle Schäden ersetzen, die z. B. dadurch entstehen, dass Sie das Haus nicht weitervermieten können.
7. Die Frage bzgl. der Rechtschutzversicherung ist keine Rückfrage, sondern eine neue Frage. Mietstreitigkeiten werden meines Wissens von allen Rechtschutzversicherern versichert. Wie es sich in Ihrem konkreten Fall (Wohnsitz Schweiz, Immobilie Deutschland) verhält könnte ich Ihnen nicht beantworten, da ich kein Versicherungsexperte bin.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich muss meine Antwort noch einmal ergänzen und korrigieren:
Wenn Sie mit den Mietern einen befristeten Vertrag (also z. B. für drei Monate) schließen, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung (z. B. nach einem Monat) weder von Mieter- noch von Vermieterseite möglich.
Es bleibt nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung gem. § 569 BGB oder ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
