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Bauträger Gewährleistung nach Weiterverkauf

13.02.2016 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


21:08

Ein Neubau Reihenhaus wurde vom Bauträger an einen Käufer über einen Notarvertrag im Oktober 2010 verkauft und beurkundet. Die Übergabe des Bauträgers an den Käufer fand im Februar 2012 statt. Bodenbelagsarbeiten und Terrassenerstellung fand durch vom Erwerber beauftragten Firmen statt. Ansonsten komplett durch den Bauträger.
Aufgrund Vergrößerung und besserer Finanzsituation haben sich die Käufer entschieden dieses Reihenhaus wieder zu verkaufen und in ein größeres Grundstück/Einfamilienhaus zu investieren. Der Verkauf wurde über einen Makler Ende 2015 abgewickelt und die Übergabe an die neuen Käufer fand im Februar 2016 statt. Das Objekt wurde vor der Schlüsselübergabe 5x vom neuen Käufer mit seinen Handwerker (aufgrund geplanter Umbauarbeiten) besichtigt.

Laut Gewährleistung steht in den Verträgen folgendes:
Zwischen Bauträger u. Käufer aus 2010:
- Mängelansprüche der Käufer im Übrigen richten sich nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre.
- Die Abtretung von Mängelansprüchen ist ausgeschlossen.

Zwischen Verkäufer und neuem Käufer mit Übergabe in 2016:
- Die Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels am Gemeinschafts und Somdereigentum sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn, die Verkäufer handeln vorsätzlich. Die Käufer haben das Kaufobjekt besichtigt; sie kaufen es im gegenwärtigen, gebrauchten Zustand. Die Verkäufer versichern jedoch, dass ihnen verborgene Mängel, die bei einer Besichtigung nicht erkannt werden können, nicht bekannt sind. Für Veränderungen und Verschlechterungen bis zum Besitzübergang, die auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen sind, haften die Verkäufer nicht.

Nun entdeckt der neue Käufer bei Malerarbeiten hinter den Sockelleisten zur Terrasse feuchte Stellen. Die Ursache und Zeitpunkt des Mangels ist unklar. Der Bauträger wurde vom neuen Käufer kontaktiert und sieht sich nicht in der Pflicht, aufgrund des Vertrages mit dem Verkäufer. Der Bauträger empfiehlt dem neuen Käufer sich an den Verkäufer zu richten. Der Bauträger bestätigt, dass anhand deren Akte kein früherer Mangel bekannt ist und von den Verkäufern angezeigt wurde. Nun wurde die Versicherung vom neuen Käufer eingeschaltet.
Der Versicherer empfiehlt dem neuen Käufer einen Bausachverständigen zu beauftragen (Kosten ca.700 €), um die genaue Ursache zu identifizieren.
Der neue Käufer kontaktiert auf aggressiver Art per Mail die Verkäufer, beschuldigt dieses Problem vorher gekannt zu haben und fordert eine Beseitigung innerhalb von zwei Wochen. Die Verkäufer haben sachlich geantwortet, dass die Sockelleisten bei Erstbezug in 2012 gesetzt wurden und bisher das Problem nicht bekannt war (versteckter Mangel). Ansonsten hätten die Verkäufer aufgrund der Garantie den Bauträger den Mangel angezeigt. Die Verkäufer haben am selben Tag sich bei dem Käufer gemeldet. Jedoch erwartet der neue Käufer die Kostenübernahme des Sachverständigen durch die Verkäufer Inklusive weitere Kostenübernahme zur Beseitigung durch Handwerker.
Aus Sicht der Verkäufer handelt es sich um einen versteckten Mangel (nur bei Entfernung von Sockelleisten erkennbar) und das Problem wahrscheinlich am Mauerwerk/Isolierung. Aufgrund der 5 jährigen Gewährleistungsfrist gemäß BGB muss der Bauträger reagieren, jedoch nach vorheriger Beauftragung eines Sachverständigen zum Nachweis durch den neuen Käufer/ jetzigen Eigentümer.
Kann sich der Bauträger komplett aus dem Fall heraus halten und gilt die 5 jährige Gewährleistung nicht mehr aufgrund der vorliegenden Verträgen? Kann der neue Käufer an den Verkäufer und dieser wiederum an den Bauträger herantreten und die Gewährleistungsfrist vom ersten Notarvertrag einfordern? Oder ist der erste Vertrag bedingt durch den 2. Vertrag nicht mehr gültig?

13.02.2016 | 11:26

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1) "Kann sich der Bauträger komplett aus dem Fall heraus halten und gilt die 5 jährige Gewährleistung nicht mehr aufgrund der vorliegenden Verträgen?"

Alle Verträge gelten weiter.
Der Bauträger hat aber nur einen Vertrag mit dem Erstkäufer.
Der Bauträger ist nur dem Erstkäufer gegenüber zur Gewährleistung verpflichtet.
Es gilt die fünfjährige Verjährungsfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 2a) BGB, die mit der Übergabe zu laufen beginnt (§ 438 Abs. 2 , 1. Halbsatz BGB).

> Der Bauträger kann sich nicht komplett raushalten. Die fünfjährige Verjährungsfrist gilt weiter zwischen den Vertragschließenden.

2)
Kann der neue Käufer an den Verkäufer und dieser wiederum an den Bauträger herantreten und die Gewährleistungsfrist vom ersten Notarvertrag einfordern?

Ja.

Das Problem ist aber, dass der Verkäufer die Gewährleistung - wohl wirksam - ausgeschlossen hat.

Ohne Abtretungsauschluss im ersten Vertrag könnte der Verkäufer seine Ansprüche einfach an den Käufer abtreten, sodass dieser sich direkt an den Bauträger wenden könnte. Zu prüfen wäre, ob der Abtretungsausschluss wirksam ist.

Wäre er wirksam, könnte die Nebenpficht des Verkäufers bestehen, die Mängel beim Bauträger anzumelden.

Jedenfalls müsste der Käufer erst einmal die Mangelursache klären und die Kosten vorschießen, dealerweise durch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, um unproblematisch im Falle eines Mangels diese Kosten ersetzt zu bekommen.

Da hier die Begriffe Gemeinschafts- und Sondereigentum auftauchen, könnte Wohnungseigentum nach dem WEG vorliegen. Das Mauerwerk ist zwingend Gemeinschaftseigentum, sodass die Gemeinschaft zuständig wäre. Es kommt auf die konkrete Regelung an.

3)
Oder ist der erste Vertrag bedingt durch den 2. Vertrag nicht mehr gültig?

Nein, der erste Vertrag ist weiterhin gültig. (siehe 1.)

>> Da es sich hier um komplexe rechtliche Fragen (Stichworte: Abtretungsausschluss, AGB, unangemessene Benachteilung; Drittschadensliquidation) handelt, sollte der Käufer einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin (für Baurecht) konsultieren

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 13.02.2016 | 20:33

Hallo Herr Eichhorn,

vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Käufer und jetzige Eigentümer müsste demnach zunächst einen Bausachverständigen selber beauftragen und bezahlen?
Wir (die Verkäufer) könnten (aus Freundlichkeit) den Mangel beim Bauträger anzeigen, obwohl es nicht mehr unser Eigentum ist, jedoch zum Vorteil des jetzigen Käufer/Eigentümers?

Der Käufer hat uns eine zweiwöchige Frist für die Beseitigung gegeben und uns ist nicht klar wie wir reagieren sollen. Die Sockelleisten wurden nach Einzug in 2012 montiert und von uns seitdem nicht demontiert. Feuchtigkeit ist erst nach Abnahme der Leisten erkennbar, also ein versteckter Sachmangel?

Die Terrassenplatten haben wir damals von einem Gärtner anlegen lassen und nicht vom Bauträger ausführen lassen. Der Bauträger zeigt sich bisher wenig kooperativ und würde auf den Gärtner verweisen. Können wir diesen nach 4 Jahren noch in die Pflicht nehmen aufgrund eines möglichen Mangel der Ausführung? Oder handelt es sich dann auch auf einen Sachmangel/versteckter Mangel, so dass wir uns keine Sorgen machen müssen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.02.2016 | 21:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

zeigen Sie sich kooperativ und zeigen Sie dem Bauträger den Mangel an.
Der Käufer muss dem Mangel beweisen, also erst einmal die Kosten zahlen. Die Feststellung steht ja insbesondere in seinem Ermessen.

Bezüglich der Terrassenplatten können Sie mögliche Ansprüche an den Käufer abtreten. Als bauwerksbezogene Werkleistung dürften Sachmangelrechte noch nicht verjährt sein.

Ihnen gegenüber hat der Käufer keine Ansprüche auf Mangelbeseitigung, berufen Sie sich auf den Sachmangelausschluss und darauf, dass Ihnen der Mangel/ die Mängel nicht bekannt war.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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