Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.
1) "Kann sich der Bauträger komplett aus dem Fall heraus halten und gilt die 5 jährige Gewährleistung nicht mehr aufgrund der vorliegenden Verträgen?"
Alle Verträge gelten weiter.
Der Bauträger hat aber nur einen Vertrag mit dem Erstkäufer.
Der Bauträger ist nur dem Erstkäufer gegenüber zur Gewährleistung verpflichtet.
Es gilt die fünfjährige Verjährungsfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 2a) BGB, die mit der Übergabe zu laufen beginnt (§ 438 Abs. 2
, 1. Halbsatz BGB).
> Der Bauträger kann sich nicht komplett raushalten. Die fünfjährige Verjährungsfrist gilt weiter zwischen den Vertragschließenden.
2)
Kann der neue Käufer an den Verkäufer und dieser wiederum an den Bauträger herantreten und die Gewährleistungsfrist vom ersten Notarvertrag einfordern?
Ja.
Das Problem ist aber, dass der Verkäufer die Gewährleistung - wohl wirksam - ausgeschlossen hat.
Ohne Abtretungsauschluss im ersten Vertrag könnte der Verkäufer seine Ansprüche einfach an den Käufer abtreten, sodass dieser sich direkt an den Bauträger wenden könnte. Zu prüfen wäre, ob der Abtretungsausschluss wirksam ist.
Wäre er wirksam, könnte die Nebenpficht des Verkäufers bestehen, die Mängel beim Bauträger anzumelden.
Jedenfalls müsste der Käufer erst einmal die Mangelursache klären und die Kosten vorschießen, dealerweise durch ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren, um unproblematisch im Falle eines Mangels diese Kosten ersetzt zu bekommen.
Da hier die Begriffe Gemeinschafts- und Sondereigentum auftauchen, könnte Wohnungseigentum nach dem WEG vorliegen. Das Mauerwerk ist zwingend Gemeinschaftseigentum, sodass die Gemeinschaft zuständig wäre. Es kommt auf die konkrete Regelung an.
3)
Oder ist der erste Vertrag bedingt durch den 2. Vertrag nicht mehr gültig?
Nein, der erste Vertrag ist weiterhin gültig. (siehe 1.)
>> Da es sich hier um komplexe rechtliche Fragen (Stichworte: Abtretungsausschluss, AGB, unangemessene Benachteilung; Drittschadensliquidation) handelt, sollte der Käufer einen Rechtsanwalt / eine Rechtsanwältin (für Baurecht) konsultieren
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Hallo Herr Eichhorn,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Käufer und jetzige Eigentümer müsste demnach zunächst einen Bausachverständigen selber beauftragen und bezahlen?
Wir (die Verkäufer) könnten (aus Freundlichkeit) den Mangel beim Bauträger anzeigen, obwohl es nicht mehr unser Eigentum ist, jedoch zum Vorteil des jetzigen Käufer/Eigentümers?
Der Käufer hat uns eine zweiwöchige Frist für die Beseitigung gegeben und uns ist nicht klar wie wir reagieren sollen. Die Sockelleisten wurden nach Einzug in 2012 montiert und von uns seitdem nicht demontiert. Feuchtigkeit ist erst nach Abnahme der Leisten erkennbar, also ein versteckter Sachmangel?
Die Terrassenplatten haben wir damals von einem Gärtner anlegen lassen und nicht vom Bauträger ausführen lassen. Der Bauträger zeigt sich bisher wenig kooperativ und würde auf den Gärtner verweisen. Können wir diesen nach 4 Jahren noch in die Pflicht nehmen aufgrund eines möglichen Mangel der Ausführung? Oder handelt es sich dann auch auf einen Sachmangel/versteckter Mangel, so dass wir uns keine Sorgen machen müssen?
Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,
zeigen Sie sich kooperativ und zeigen Sie dem Bauträger den Mangel an.
Der Käufer muss dem Mangel beweisen, also erst einmal die Kosten zahlen. Die Feststellung steht ja insbesondere in seinem Ermessen.
Bezüglich der Terrassenplatten können Sie mögliche Ansprüche an den Käufer abtreten. Als bauwerksbezogene Werkleistung dürften Sachmangelrechte noch nicht verjährt sein.
Ihnen gegenüber hat der Käufer keine Ansprüche auf Mangelbeseitigung, berufen Sie sich auf den Sachmangelausschluss und darauf, dass Ihnen der Mangel/ die Mängel nicht bekannt war.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
