Sehr geehrter Fragesteller,
in Neubaugebieten werden die Straßen zunächst im sogenannten Vorstufenausbau hergestellt ("Baustraße"), also ohne Deckschicht. Der Endstufenausbau, also die Herstellung des endgültigen Straßenzustandes einschließlich Deckschicht wird erst ausgeführt, wenn alle oder zumindest die meisten Bauplätze bebaut sind. Sinn dieser Vorgehensweise ist, dass die Deckschicht, die möglichst lange halten soll, nicht durch den Baustellenbetrieb gleich zu Anfang beschädigt oder zerstört wird. Wenn die Deckschicht später in Asphalt ausgeführt werden soll, erhöht sich das Straßenniveau im Endstufenausbau nur um wenige Zentimeter. Dann können die Schachtabdeckungen schon im Vorstufenausbau auf die endgültige Höhe gesetzt werden. Wenn die Deckschicht hingegen aus Pflastersteinen hergestellt werden soll wie offenbar in Ihrem Fall, ist der Niveauunterschied wesentlich größer und die Schachtabdeckungen können nicht schon im Vorstufenausbau auf die endgültige Höhe gesetzt werden, weil die Baustraße dann nicht sicher befahrbar wäre.
Wenn also von vornherein klar ist, dass die Straße am Ende einen Pflasterbelag erhalten wird, dann ist auch für den Architekten klar, dass die Schachtabdeckungen am Ende eine andere Höhe haben werden im Vorstufenausbau. Und wenn der Bebauungsplan die Höhe der Schachtabdeckungen als Bezugspunkt für die Gebäudehöhe festsetzt, gehört es eindeutig zu den Pflichten des Architekten im Rahmen seiner Grundlagenermittlung zu klären, welche Art des Straßenausbaus vorgesehen ist.
Das bedeutet für Sie:
Wenn die Pflasterung der Straße von vornherein geplant war (was angesichts der schon zu Anfang hoch gesetzten Bordsteine naheliegend erscheint), dann liegt der Fehler eindeutig bei Ihrem Architekten, der Ihnen dafür aus dem Architektenvertrag haftet. Wenn hingegen die Gemeinde die Ausführungsart zu einem späteren Zeitpunkt nach Erlass des Bebauungsplanes geändert haben sollte, ohne dies den Bauherren bekannt zu machen, könnte ein Amtshaftungsanspruch in Betracht kommen. Das von Ihnen erwähnte Urteil spielt dabei keine Rolle, denn Sie wollen nicht von der Gemeinde eine andere Ausführung der Straße verlangen, sondern sie wollen Schadensersatz für die Folgen aus der unzutreffend eingeplanten Höhenlage.
Sofern der Fehler bei Ihrem Architekten liegt, müssen Sie die Folgekosten ihm gegenüber geltend machen. Wichtig für Sie ist, dass Sie sich ihm gegenüber klar positionieren. Eine weitere Zusammenarbeit mit ihm kommt für Sie dann eigentlich nur in Betracht, wenn er Ihnen gegenüber verbindlich die Haftung für alle Merhkosten übernimmt. Anderfalls müssten Sie über einen Kündigung des Architektenvertrages nachdenken.
Ein Ausweg für Sie zur Vermeidung des Schadens könnte sein, eine Befreiung von der Höhenfestsetzung zu beantragen, die freilich im Ermessen der Bauverwaltung stünde. Die Mehrkosten des Befreiungsverfahrens müsste dann Ihr Architekt tragen, wenn er verantwortlich ist. Wenn der Fehler bei der Gemeinde liegen sollte, wird sie sicherlich den Befreiungsantrag unterstützen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.
Mit besten Grüßen
17. August 2018
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08:11
Antwort
vonRechtsanwalt Martin Schröder
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