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Baurecht: Verbindlichkeit der Höhenangabe eines Bezugspunkts im Bebauungsplan

| 17.08.2018 00:59 |
Preis: 75,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Guten Tag,

wir haben 2015/2016 ein Einfamilienhaus (Neubau in Neubaugebiet) in Hessen errichtet. Der Bebauungsplan sah für unseren Bauabschnitt eine maximale Firsthöhe von 7,50 Meter vor und wies als Bezugspunkte Kanaldeckel auf der bereits vorhandenen Baustraße aus. Unser Bauplan war so gezeichnet, dass unser Gebäude die Vorgabe der maximalen Firsthöhe von diesem Bezugspunkt einhielt. Dabei war es dem Planer gelungen, ein Eingangspodest vor der Haustür mit einzuplanen, auch wenn dies angesichts der strikten Vorgabe der maximalen Firsthöhe von 7,50 Meter nicht leicht fiel. Ein solches Eingangspodest war uns aus optischen Gründen sehr wichtig.

Aktuell (August 2018) läuft der Endausbau unserer Straße. Dabei zeigt sich, dass die Endhöhe der Straße 15 cm höher liegen wird als die Höhe der Baustraße, es wird nämlich noch gepflastert und die Kanaldeckel, die ehemals als Bezugspunkte dienten, werden um dieses Maß angehoben. Faktisch ist damit unser Gebäude nicht 7,50 Meter, sondern nur 7,35 Meter hoch, mit der Folge, dass das Eingangspodest nicht mehr möglich sein wird (eine offizielle Messung der Höhe unseres Gebäudes liegt uns leider nicht vor). Im Gegenteil: Die Oberkante des Bordsteins könnte sogar einen Zentimeter oberhalb der Unterkante unserer Haustür liegen. Auch werden nun eine weitere Aufstockung unserer Lichtschächte für den Keller sowie weitere Ringe für die Zisterne und die Revisionsschächte nötig, alles zu unseren Kosten. Zudem hatten wir das individualisierte Eingangspodest bereits vorbestellt und müssen dies nun wieder, falls möglich, stornieren.

Wir haben das zuständige Amt für Stadtentwickung, Tiefbauabteilung, bereits mit dem Vorwurf konfrontiert, durch den Endausbau der Straße den Anwohnern zusätzliche Kosten zu verursachen und gewünschte Elemente der Häuser unmöglich zu machen. Die Tiefbauabteilung argumentiert, der Fehler liege bei unserem Planer, der sich nach der Endhöhe der Straße hätte erkundigen müssen. Jedoch sind nicht nur wir, sondern auch mindestens drei weitere Bauherrschaften auf unserer Straßenseite von diesem Problem betroffen und es überrascht, dass alle Planer diesen Fehler gemacht haben sollen. Allerdings waren zum Zeitpunkt unseres Baubeginns tatsächlich bereits auf der gegenüberliegenden Straßenseite Bordsteine gesetzt, die erheblich über die Baustraße hinaus ragten. Wäre unser Planer einmal vor Ort gewesen, hätte ihm dies auffallen können. Im Bebauungsplan selbst ist indes nichts zu lesen von einer Anhebung der Straßenhöhe im Zuge des Endausbaus. In einem Gespräch mit der zuständigen Sachbearbeiterin des Tiefbauamtes hat sich zwischenzeitlich aber ergeben, dass die Planung der Straßenhöhe durch die Tiefbauabteilung nicht in Abstimmung mit den Vorgaben der maximalen Firsthöhe erfolgte;für Letztere zeichnet die Abteilung „Bauverwaltung" desselben Amtes verantwortlich.

In diesem Zusammenhang stellen sich uns nun folgende Fragen: (i) Wer trägt die Verantwortung dafür, dass wir nun kein Eingangspodest wie gewünscht bauen können? Die Leitung des Amtes für Stadtentwicklung und damit die Kommune, bei der die einzelnen Abteilungen „autark" zu arbeiten scheinen? Oder unser Planer, der sich offensichtlich nicht nach der Straßenendhöhe erkundigt hat? (ii) Sind Schadensersatzansprüche gegen die verantwortliche Stelle möglich? Sollte die Kommune verantwortlich sein: Inwieweit steht das Urteil des LG Koblenz vom 14.2.2008, Az 1.0.279/07, demzufolge ein Bürger keinen Anspruch darauf hat, dass die Kommune eine Straße in einer bestimmten Art und Weise anlegt, einem Schadensersatzanspruch entgegen? (iii) Wie sollten wir hier am geschicktesten weiter vorgehen, um einen möglichen Schadensersatzanspruch effizient und effektiv durchzusetzen?

Vielen Dank vorab für Ihre Mühe!
17.08.2018 | 08:11

Antwort

von


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Tel: 0681-40141116
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Sehr geehrter Fragesteller,

in Neubaugebieten werden die Straßen zunächst im sogenannten Vorstufenausbau hergestellt ("Baustraße"), also ohne Deckschicht. Der Endstufenausbau, also die Herstellung des endgültigen Straßenzustandes einschließlich Deckschicht wird erst ausgeführt, wenn alle oder zumindest die meisten Bauplätze bebaut sind. Sinn dieser Vorgehensweise ist, dass die Deckschicht, die möglichst lange halten soll, nicht durch den Baustellenbetrieb gleich zu Anfang beschädigt oder zerstört wird. Wenn die Deckschicht später in Asphalt ausgeführt werden soll, erhöht sich das Straßenniveau im Endstufenausbau nur um wenige Zentimeter. Dann können die Schachtabdeckungen schon im Vorstufenausbau auf die endgültige Höhe gesetzt werden. Wenn die Deckschicht hingegen aus Pflastersteinen hergestellt werden soll wie offenbar in Ihrem Fall, ist der Niveauunterschied wesentlich größer und die Schachtabdeckungen können nicht schon im Vorstufenausbau auf die endgültige Höhe gesetzt werden, weil die Baustraße dann nicht sicher befahrbar wäre.

Wenn also von vornherein klar ist, dass die Straße am Ende einen Pflasterbelag erhalten wird, dann ist auch für den Architekten klar, dass die Schachtabdeckungen am Ende eine andere Höhe haben werden im Vorstufenausbau. Und wenn der Bebauungsplan die Höhe der Schachtabdeckungen als Bezugspunkt für die Gebäudehöhe festsetzt, gehört es eindeutig zu den Pflichten des Architekten im Rahmen seiner Grundlagenermittlung zu klären, welche Art des Straßenausbaus vorgesehen ist.

Das bedeutet für Sie:

Wenn die Pflasterung der Straße von vornherein geplant war (was angesichts der schon zu Anfang hoch gesetzten Bordsteine naheliegend erscheint), dann liegt der Fehler eindeutig bei Ihrem Architekten, der Ihnen dafür aus dem Architektenvertrag haftet. Wenn hingegen die Gemeinde die Ausführungsart zu einem späteren Zeitpunkt nach Erlass des Bebauungsplanes geändert haben sollte, ohne dies den Bauherren bekannt zu machen, könnte ein Amtshaftungsanspruch in Betracht kommen. Das von Ihnen erwähnte Urteil spielt dabei keine Rolle, denn Sie wollen nicht von der Gemeinde eine andere Ausführung der Straße verlangen, sondern sie wollen Schadensersatz für die Folgen aus der unzutreffend eingeplanten Höhenlage.

Sofern der Fehler bei Ihrem Architekten liegt, müssen Sie die Folgekosten ihm gegenüber geltend machen. Wichtig für Sie ist, dass Sie sich ihm gegenüber klar positionieren. Eine weitere Zusammenarbeit mit ihm kommt für Sie dann eigentlich nur in Betracht, wenn er Ihnen gegenüber verbindlich die Haftung für alle Merhkosten übernimmt. Anderfalls müssten Sie über einen Kündigung des Architektenvertrages nachdenken.

Ein Ausweg für Sie zur Vermeidung des Schadens könnte sein, eine Befreiung von der Höhenfestsetzung zu beantragen, die freilich im Ermessen der Bauverwaltung stünde. Die Mehrkosten des Befreiungsverfahrens müsste dann Ihr Architekt tragen, wenn er verantwortlich ist. Wenn der Fehler bei der Gemeinde liegen sollte, wird sie sicherlich den Befreiungsantrag unterstützen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

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