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Gültigkeit Bebauungsplan

| 25.05.2019 10:08 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter


Freistaat Bayern. BayBO. Bebauungsplan.

Sehr geehrte Damen und Herren,
in den Jahren 1980 und 1981 wurde von der Gemeinde Fürstenzell für ein neues Baugebiet (Schärdinger Feld Erweiterung) ein eigener Bebauungsplan erstellt. Darin enthalten waren ein entsprechender Plan und die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser im sogenannten Rondell (Ringstrasse). In den Textlichen Festsetzungen wurden unter dem Punkt 0.5 Einfriedungen und unter Punkt 0.51 Vorschriften für die Einfriedungen dieser Häuser
festgelegt. Die genaue Definition und Überschrift zu Punkt 0.51:
"Einfriedungen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser im Rondell".
Im Laufe des gleichen Jahrzentes wurden zusätzlich Dreifamilienhäuser in Form von Reihenhäusern im Bereich dieses Bebauungsplanes außerhalb des genannten Rondells in der Josef-Deutschmann-Straße genehmigt. Der Plan dazu wurde in einem Deckblatt Nr. 8 dem Bebauungsplan hinzugefügt. Die Textlichen Festsetzungen wurden aber nicht angepasst. Darin steht bis dto. bei den Einfriedungen weiterhin die unveränderte oben beschriebene Definition. In einer Anfrage bei der Gemeinde wurde mir per E-Mail bestätigt, dass die Textlichen Festsetzungen in Bezug auf die Einfriedungen bis dto nicht an die neuen Häusertypen angepasst wurden.
Ich mache nun geltend, dass für mein Dreifamilienhaus (ich bin Miteigentümer und habe ein Sondernutzungsrecht für die Wohnung 1) in Form eines Reihenhauses in der Josef-Deutschmann-Straße die Vorschriften des Bebauungsplanes zu den Einfriedungen nicht gelten, da im Punkt Einfriedungen mein Haustyp - warum auch immer - nicht beschrieben wird. Ich mache für mich alleinig die Vorschriften der BayBO zu den Einfriedungen zutreffend.
Die Gemeinde widerspricht meiner Auffassung. Von dort wird argumentiert, dass durch die allgemeine Entwicklung im Bereich des Bebauungsplanes mein Haus auch von den Vorschriften des Bebauungsplanes bezüglich Einfriedungen erfasst wird, auch wenn eine Anpassung in den Textlichen Festsetzungen nicht erfolgte.
Meine Frage: kann ich geltend machen, dass die Gültigkeit des Bebauungsplanes bezüglich Einfriedungen nicht auf mein Haus zutrifft und ich mich ausschließlich an die Vorschriften der BayBO halten muss?
Den Bebauungsplan finden Sie unter www.fuerstenzell.de im südöstlichsten Teil von Fürstenzell.
Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe zunächst eine Verständnisfrage: Die Josef-Deutschmann-Straße befindet sich außerhalb des Rondells. Die Festsetzung 0.51 bezieht sich nur auf Häuser "im Rondell". Nach meinem vorläufigen Verständnis kommt es gar nicht auf die Geltung für Dreifamilienhäuser an, weil Ihr Haus nicht im räumlichen Geltungsbereich der Festsetzung liegt.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2019 | 09:41

Sehr geehrter Herr Geißlreiter,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ergänzung meiner bisherigen Angaben: Gemeint sind in den Textlichen Festsetzung im Bebauungsplan m.E. alle Ein- und Zwiefamilienhäuser und die Reihenhäuser im Rondell. Die Beschränkung im Rondell bezieht sich vielleicht nur auf die Reihenhäuser. Was aber an der Grundsätzlichkeit nichts ändert, dass mein Haus kein Ein- und Zweifamilienhaus ist und auch kein Reihenhaus im Rondell darstellt. Und damit hoffentlich nicht im Geltungsbereich der Textlichen Feststetzungen i.S. Einfriedungen.
Zu Ihrer Verständnisfrage: Das "Rondell" beschreibt eine kreisförmige Folge von Einfamilien-Reihenhäusern. Nach aussen wird das Rondell begrenzt durch die Ringstraße, welche das sogenannte Rondell kreisförmig umschließt. Alle Reihenhäuser im Rondell incl. Gärten grenzen von innen an die Ringstraße an. Alle diese Reihenhäuser habe als Anschrift "Ringstraße".
Mein Dreifamilienhaus - die Gemeinde schreibt und spricht von einem Reihenhaus - liegt in einer Querstraße (Josef-Deutschmann-Straße), die von der Ringstraße abzweigt. Es wird von der Gemeinde nicht bestritten, dass mein Dreifamilienhaus / Reihenhaus nicht im sogenannten Rondell erbaut wurde. Sie beruft sich aber darauf, dass durch die spätere Bewilligung der Dreifamilienhäuser ausserhalb des Rondells diese in die aufgeführten Regelungen des Babauungsplanes in Sachen Einfriedungen unter die Kategorie "Reihenhäuser im Rondell" fallen. Auf die fehlende Ergänzung in den Textlichen Festsetzungen könne ich mich nicht berufen.
Eine genaue Lage können Sie in den Plänen des Bebauungsplanes ersehen. Der Pfad:
www.fuerstenzell.de/de/leben-wohnen/bauen/bebauungsplaene-und-abrundungssatzungen/
Den Bebauungsplan finden Sie am südöstlichen Ende des Innenbereichs von Fürstenzell.
Irgendwie kann ich Ihnen den entsprechenden Lind nicht per e-Mail zusenden.
Ich bedanke mich vorweg für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2019 | 17:22

Sehr geehrter Fragesteller,

so kann man die Festsetzung auch lesen: Erfasst sind alle Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die Reihenhäuser im Rondell. Reihenhäuser sind bauliche Anlagen, bei denen mindestens drei oder mehr selbstständige Gebäude durch Aneinanderbauen an den jeweils gemeinsamen Grundstücksgrenzen zu einer Reihe zusammengefügt werden. Dies findet man nur im Ursprungsplan nur im Rondell.

Den Ursprungsplan habe ich im Internet einsehen können.

Es fragt sich, ob die Dreifamilienhäuser der 8. Änderung des Bebauungsplanes ("8. Deckblatt") nun von dieser Festsetzung des Ursprungsplanes erfasst sind. Bebauungspläne sind Rechtsnormen und folglich nach den Regeln für Rechtsnormen auszulegen. Nach dem Wortlaut sind Dreifamilienhäuser klar von Zweifamilienhäusern zu unterscheiden. Möglicherweise war es aber ein Versehen des Satzungsgebers, die textliche Festsetzung des Ursprungsplanes nicht anzupassen. Das wäre anhand der Begründung und Abwägung des 8. Deckblatts weiter zu erforschen. Es kommt auch darauf an, ob die Festsetzung des Ursprungsplanes mit dieser Formulierung alle zulässigen Wohnbauvorhaben erfasst hatte oder ob es insoweit ungeregelte Wohnbauvorhaben gab, ob er also insoweit einen umfassenden Regelungsanspruch hatte.

Leider kann ich das 8. Deckblatt im Internet nicht finden. Dem ersten Eindruck nach scheint die unterbliebene Anpassung der textlichen Festsetzung 0.51 ein Versehen zu sein. Dann wäre die Festsetzung heute dahingehend auszulegen, dass sie auch Dreifamilienhäuser erfasst. Verbindlicheres lässt sich leider nur in Kenntnis der Satzungsmaterialien zum Ursprungsplan und zur 8. Änderung sagen.

Was aber schon jetzt klar zu sein scheint: Es gibt keine offensichtliche Antwort auf Ihre Frage. Ggf. könnte es sich lohnen, die Frage durch das Gericht entscheiden zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Gerne können Sie Nachfragen per E-Mail stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Bewertung des Fragestellers 28.05.2019 | 10:40

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