Sehr geehrter Fragesteller,
ich habe zunächst eine Verständnisfrage: Die Josef-Deutschmann-Straße befindet sich außerhalb des Rondells. Die Festsetzung 0.51 bezieht sich nur auf Häuser "im Rondell". Nach meinem vorläufigen Verständnis kommt es gar nicht auf die Geltung für Dreifamilienhäuser an, weil Ihr Haus nicht im räumlichen Geltungsbereich der Festsetzung liegt.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Herr Geißlreiter,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ergänzung meiner bisherigen Angaben: Gemeint sind in den Textlichen Festsetzung im Bebauungsplan m.E. alle Ein- und Zwiefamilienhäuser und die Reihenhäuser im Rondell. Die Beschränkung im Rondell bezieht sich vielleicht nur auf die Reihenhäuser. Was aber an der Grundsätzlichkeit nichts ändert, dass mein Haus kein Ein- und Zweifamilienhaus ist und auch kein Reihenhaus im Rondell darstellt. Und damit hoffentlich nicht im Geltungsbereich der Textlichen Feststetzungen i.S. Einfriedungen.
Zu Ihrer Verständnisfrage: Das "Rondell" beschreibt eine kreisförmige Folge von Einfamilien-Reihenhäusern. Nach aussen wird das Rondell begrenzt durch die Ringstraße, welche das sogenannte Rondell kreisförmig umschließt. Alle Reihenhäuser im Rondell incl. Gärten grenzen von innen an die Ringstraße an. Alle diese Reihenhäuser habe als Anschrift "Ringstraße".
Mein Dreifamilienhaus - die Gemeinde schreibt und spricht von einem Reihenhaus - liegt in einer Querstraße (Josef-Deutschmann-Straße), die von der Ringstraße abzweigt. Es wird von der Gemeinde nicht bestritten, dass mein Dreifamilienhaus / Reihenhaus nicht im sogenannten Rondell erbaut wurde. Sie beruft sich aber darauf, dass durch die spätere Bewilligung der Dreifamilienhäuser ausserhalb des Rondells diese in die aufgeführten Regelungen des Babauungsplanes in Sachen Einfriedungen unter die Kategorie "Reihenhäuser im Rondell" fallen. Auf die fehlende Ergänzung in den Textlichen Festsetzungen könne ich mich nicht berufen.
Eine genaue Lage können Sie in den Plänen des Bebauungsplanes ersehen. Der Pfad:
www.fuerstenzell.de/de/leben-wohnen/bauen/bebauungsplaene-und-abrundungssatzungen/
Den Bebauungsplan finden Sie am südöstlichen Ende des Innenbereichs von Fürstenzell.
Irgendwie kann ich Ihnen den entsprechenden Lind nicht per e-Mail zusenden.
Ich bedanke mich vorweg für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
so kann man die Festsetzung auch lesen: Erfasst sind alle Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die Reihenhäuser im Rondell. Reihenhäuser sind bauliche Anlagen, bei denen mindestens drei oder mehr selbstständige Gebäude durch Aneinanderbauen an den jeweils gemeinsamen Grundstücksgrenzen zu einer Reihe zusammengefügt werden. Dies findet man nur im Ursprungsplan nur im Rondell.
Den Ursprungsplan habe ich im Internet einsehen können.
Es fragt sich, ob die Dreifamilienhäuser der 8. Änderung des Bebauungsplanes ("8. Deckblatt") nun von dieser Festsetzung des Ursprungsplanes erfasst sind. Bebauungspläne sind Rechtsnormen und folglich nach den Regeln für Rechtsnormen auszulegen. Nach dem Wortlaut sind Dreifamilienhäuser klar von Zweifamilienhäusern zu unterscheiden. Möglicherweise war es aber ein Versehen des Satzungsgebers, die textliche Festsetzung des Ursprungsplanes nicht anzupassen. Das wäre anhand der Begründung und Abwägung des 8. Deckblatts weiter zu erforschen. Es kommt auch darauf an, ob die Festsetzung des Ursprungsplanes mit dieser Formulierung alle zulässigen Wohnbauvorhaben erfasst hatte oder ob es insoweit ungeregelte Wohnbauvorhaben gab, ob er also insoweit einen umfassenden Regelungsanspruch hatte.
Leider kann ich das 8. Deckblatt im Internet nicht finden. Dem ersten Eindruck nach scheint die unterbliebene Anpassung der textlichen Festsetzung 0.51 ein Versehen zu sein. Dann wäre die Festsetzung heute dahingehend auszulegen, dass sie auch Dreifamilienhäuser erfasst. Verbindlicheres lässt sich leider nur in Kenntnis der Satzungsmaterialien zum Ursprungsplan und zur 8. Änderung sagen.
Was aber schon jetzt klar zu sein scheint: Es gibt keine offensichtliche Antwort auf Ihre Frage. Ggf. könnte es sich lohnen, die Frage durch das Gericht entscheiden zu lassen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Gerne können Sie Nachfragen per E-Mail stellen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
