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Baurecht - Saarland Gewerbegebiet/Wohnraum

| 21.11.2018 12:02 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:03
Hallo,
nehmen wir an: ein Gewerbegebiet mit Lage im Saarland, bestehend aus 3 Einheiten: Schreinerei, Gaststätte mit Sporthalle und Kegelbahn sowie anschließendem Gemeindebauhof. Neben der Schreinerei als 1. Gewerbeeinheit ist das letzte Wohnhaus in der Straße (Sackgasse) gebaut.
Die Gaststätte hat genehmigte 2 Nebenräume und 1 Gästezimmer, Gaststätte, Sporthalle und Kegelbahn sind genehmigt.
Gaststätte mit Sporthalle sind langfristig vermietet. Die Kegelbahn seit Jahren ausser Betrieb.
Der Eigentümer hat jetzt in die Außenwand der Kegelbahn 4 Fenster und 1 Türe gesetzt. (ohne Baugenehmigung oder
Nutzungsänderung.) Das angrenzende Grundstück steht ebenfalls in seinem Eigentum - keine direkte Nachbarn (wegen Grenzbebauung)
In die Kegelbahn wurde zusätzlich 5 Leichtbautrennwände eingezogen. Boden- Decke - 2. Außenwand wurden
mit Gipskartonplatten bzw. OSB Platten renoviert. Dadurch sind 4 Räume entstanden die als Wohnraum genutzt werden.

Der Wohnraum soll als vorrübergehende Wohnung für den Betriebsleiter der Gaststätte und Sporthalle dienen.
Der Betriebsleiter ist aber auch Eigentümer. Die Gaststätte usw. wurde vom Eigentümer vermietet, der Mieter beschäftigt den Eigentümer als Betriebsleiter. Durch eingetretene finanz. Notlage musste der Betriebsleiter sein Wohnhaus verkaufen, Mietwohnung wäre nur mit Antrag auf Sozialhilfe bzw. Hartz IV zu finanzieren. Nach Renteneintritt des Betriebsleiters in 2 Jahren wäre die Wohnraumnutzung wieder hinfällig.
Wegen der geschilderten finanz. Lage kann KEIN Bauantrag gestellt werden (Kosten Architekt für Pläne usw.)

Folgende Fragen:
1. Hätte ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung / Befreiung vom Bebauungsplan gemäß § 31 Chancen auf Erfolg und wie müsste so ein Antrag formuliert werden.
2. Könnte Bauantrag für Betriebsleiterwohnung auch ohne aktuelle Pläne gestellt werden? Die alten Baupläne sind vorhanden, die Fenster und Türen sowie Zwischenwände könnten da eingezeichnet werden.
3. Was hätte mehr Aussicht auf Erfolg, a) Antrag auf Ausnahmegenehmigung, b) Antrag auf Nutzungsänderung c) verfahrensfreier Baugenehmigungsantrag
Es soll irgendwie erreicht werden, dass ein eventuelles Nutzungsverbot ca. 2 Jahre aufgeschoben werden kann.

Viele Grüße und bereits Danke für die Hilfe.
21.11.2018 | 13:00

Antwort

von


(154)
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Tel: 0681-40141116
Web: http://www.schroeder-anwaltskanzlei.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte mich vor Beantwortung Ihrer Anfrage vergewissern, ob Sie Ihre Anfrage bewusst im öffentlich einsehbaren und somit nicht vertraulichen Bereich gestellt haben. Falls ja, werde ich die Antwort über die Ergänzungsfunktion hier einstellen. Alternativ können Sie sich über meine Kontaktdaten auch vertraulich an meine nahe gelegene Kanzlei wenden.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2018 | 13:24

Text wurde bewusst im öffentlichen Teil gestellt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2018 | 16:03

Sehr geehrter Fragesteller,

ich versehe Ihre Anfrage so, dass Sie eine Möglichkeit suchen, den vorgenommenen Umbau und die beabsichtigte Nutzungsänderung von Gewerbe/Gäststätte in Wohnen zu legalisieren, ohne hierfür ein kostenverursachendes Zulassungsverfahren durchlaufen zu müssen. Eine solche Möglichkeit besteht leider nicht.

Die Änderung der Nutzungsart in Wohnen im Gewerbegebiet bedarf auf jeden Fall eines bauordnungsrechtlichen Verfahrens, denn diese Änderung ist nicht verfahrensfrei im Sinne von § 61 LBO, also ohne Einreichung von Bauvorlagen, möglich. Sie brauchen entweder eine Baugenehmigung oder Sie müssen unter den Voraussetzungen des § 63 LBO eine sogenannte Bauanzeige einreichen. In beiden Fällen müssen Sie praktisch dieselben Bauvorlagen einreichen, die von einem Bauvorlageberechtigten (Architekt) unterzeichnet sein müssen - § 63 Abs. 5 LBO oder § 69 Abs. 3 LBO. Sofern eIne Befreiung vom Bebauungsplan erforderlich ist (Betriebsleiterwohnung ist nach § 8 BauNVO grundsätzlich zulässig), wäre sie Bestandteil des Genehmigungsverfahrens und unterläge daher den gleichen Anforderungen an Bauvorlagen.

Daraus ergeben sich zu Ihren Fragen die folgenden Antworten:

1) Eine Befreiungsantrag ist entweder nicht erforderlich oder in Rahmen eines Baugenehmigungsantrages zu stellen. Er erspart Ihnen keinesfalls die Vorlage von Bauvorlagen und die Unterschrift eines Bauvorlageberechtigten. Im Hinblick auf die grundsätzliche Zulässigkeit einer Betriebsleiterwohnung ist wahrscheinlich gar keine Befreiung erforderlich. Falls Sie erforderlich wäre, weil Sie eine eigentlich unzulässige Wohnung genehmigt haben wollen, müssten Sie begründen, warum dies städtebaulich vertretbar ist, ohne dass dies die Grundzüge der Planung berührt (§ 31 BauGB). Das dürfte schwierig sein, denn eine andere Wohnung als eine Betreibsleiterwohnung kommt im Gewerbegebiet schon wegen der Immissionsbelastung kaum in Frage.

2) Die Bauaufsicht kann nur verlangen, dass die eingereichten Bauvorlagen den beantragten Bestand korrekt darstellen. Dies können Sie auch unter Wiederverwendung der alten Bauvorlagen tun, sofern diese ordnungsgemäß sind und den beantragten Bestand nach DIN-gerechter Einzeichnung der Änderungen zutreffend wiedergeben. Ob dies mithilfe der alten Bauvorlagen sinnvoll möglich ist, müsste Ihr Bauvorlageberechtigter beurteilen, der die Bauvorlagen verantworten müsste.

3) Erfolgsaussicht kann nur der Antrag haben, der nach der LBO in Ihrer Situation erforderlich ist. Dies ist, wie oben dargestellt, wohl nicht eine Befreiung, sondern entweder ein Bauantrag oder eine Bauanzeige nach § 63 LBO, sofern Ihr Vorhaben dem Bebauungsplan entspricht und keinerlei Abweichungen vom Bauordnungsrecht zugelassen werden müssen. Sofern Sie den Umbau in Eigenregie durchgeführt haben, halte ich es für wahrscheinlich, dass Sie Abweichungen haben und daher einen Bauantrag benötigen. Bauplanungsrechtlich kann eine Betriebsleiterwohnung je nach den Vorgben des Bebauungsplanes zulässig sein. Ob Sie auch die bauordungsrechtlichen Vorgaben einhalten, kann ich mangels Kenntnis des Vorhabens nicht beurteilen.

Ein Nutzungsverbot droht Ihnen nur, wenn Sie die erforderliche Zulassung nicht einholen oder wenn das Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist. Wenn Sie dagegen Widerspruch einlegen würden, hätte dieser aufschiebene Wirkung nach § 80 Abs. 1 VwGO. Allerdings könnte die Bauaufsicht dann die sofortige Vollziehung anordnen, was in Fällen von Nutzung ohne erforderlich Baugenehmigung in aller Regel zulässig ist. Sie müssten die Nutzung dann einstellen.

Ich hoffe, ich kann Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein. Da die Nachfragefunktion verbraucht ist, können Sie eine Nachfrage bei Bedarf an meine Kanzlei richten.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.11.2018 | 00:31

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