Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Hierzu kann ich wie folgt Stellung nehmen:
1.
Grundsätzlich haben Sie als Käufer dann Rechte gegen den Verkäufer, wenn die Kaufsache (hier die Eigentumswohnung) mit Mängeln behaftet ist. HIerfür sind Sie beweispflichtig. Baubedingte Feuchtigkeitsschäden innerhalb einer Wohnung sind hierbei grundsätzlich als Sachmangel in der Rechtsprechung anerkannt worden.
Vermutlich sieht Ihr Kaufvertrag allerdings einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel vor. Ein solcher Haftungsausschluss führt dazu, dass Mängel nur dann zu einer Haftung führen, wenn diese vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurden.
2.
Da der Verkäufer nicht konkret auf Anfragen gelogen hat, wird es darauf ankommen, ob er ihm bekannte - wesentliche - Mängel Ihnen gegenüber verschwiegen hat, über die er bei Vertragsabschluss hätte aufklären müssen. Die Rechtsprechung geht hierbei davon aus, dass zumindest dort eine Aufklärung erfolgen muss, wo ersichtlich der Käufer ein derart großes Interesse haben kann, dass der Vertrag hierdurch steht und fällt. Meines Erachtens gehören entsprechende Vorschädigungen mit einer Feuchtigkeitsentwicklung hierzu, da Feuchtigkeit und SChimmel in einer WOhnung sicherlich einen erheblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung des Kunden haben wird.
3.
Wenn ich Ihre Ausführungen richtig verstehe, behauptet der Verkäufer, dass in den letzten 2 Jahren keine Schäden aufgetreten seien. Tatsächlich kann eine Aufklärungspflicht entfallen, wenn der Verkäufer Instandsetzungsmaßnahmen (hier Dämmung der Kellerdecke) durchgeführt hat und er anschließend fest davon ausgehen kann, dass die Problematik beseitigt ist. Allerdings spricht wohl das Protokoll der Eigentümerversammlung vermutlich auch das Gutachten eine andere Sprache, da dort wohl umfassendere Instandsetzungsmaßnahmen als notwendig angesehen werden.
Ein weiteres Indizi gegen den Verkäufer wäre hierbei, wenn das Protokoll nach der Dämmung im Keller aufgesetzt wurde und daher nachweist, dass die Probleme auch im ANschluss noch vorhanden waren.
Insgesamt sehe ich daher durchaus Ansatzpunkte für eine Haftung des Verkäufers. Entscheidend ist hier, den genauen Inhalt des Protokolls und gegebenenfalls des Gutachtens zu sichten, denn Sie als Anspruchsteller müssen die Arglistigkeit des Verhaltens des Verkäufers nachweisen, was in der Praxis häufig Schwierigkeiten macht. Vorliegend dürfte aber - wenn dies in dem Protokoll entsprechend deutlich zum Ausdruck kommt - die Kenntnis des Verkäufers nachweisbar sein, was Voraussetzung für eine Haftung wäre.
Ich schlage daher vor, dass Sie die zugrundeliegenden Unterlagen sichten oder anwaltlich prüfen lassen. Sie können hierfür gerne auf unsere Kanzlei zurückgreifen, zum THema der Haftung beim Immobilienkaufvertrag können SIe auf dieser Plattform auch einen Aufsatz lesen, der Ihnen noch einige allgemeine Informationen lierfert.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitere Interessenvertretung gerne zur Verfügung.
Antwort
vonRechtsanwalt Maximilian A. Müller
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Web: https://www.seither.info
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Rechtsanwalt Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Guten Tag Herr RAW Müller,
vielen Dank für Ihre Antwort.
zu Ihrem Punkt 3) hätte ich noch Rückfragen:
sind die von Ihnen benannten 2 Jahre eine Frist? Das uns aktuell vorliegende Protokoll ist aus 2011, "gilt" das dann nicht mehr?
Was bedeutet, dass die Aufklärungspflicht entfallen kann, wenn Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt wurden? Bedeutet das, dass der Verkäufer uns die Feuchtigkeitsprobleme "legal" verschweigen düfte? Diese Kellderdeckendämmung sollte ja lediglich der Fußkälte entgegenwirken, das ware ja dann "eine andere Baustelle".
Danke + MFG
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Nein, eine Frist ist insoweit nicht zu wahren. Es gilt hier die allgemiene Verjährungsfrist, die allerdings zu berechnen ist, ab der Übergabe des Anwesens. Insofern gibt es für Sie derzeit kein Fristenprogramm.
Selbstverständlich "gilt" daher das Protokoll noch.
Tatsächlich könnte der Verkäufer "legal" Mängel verschweigen, wenn er davon ausgehen durfte, dass die Mängel gar nicht mehr existieren. Stellen Sie sich vor, Sie haben Schimmel in der Wohnung und beauftragen deshalb einen Handwerker damit, die Schäden zu beseitigen. Danach tritt das Problem nicht mehr auf, Sie glauben also, alle Probleme wären beseitigt. Wenn Sie nun verkaufen, sind Sie möglicherweise nicht mehr verpflichtet, auf die Probleme der Vergangenheit hinzuweisen, da Sie ja davon ausgehen, dass die Probleme aus der Welt sind.
Übertragen auf Ihren Fall bedeutet, dies, dass der Verkäufer meines Erachtens die Probleme nur dann verschweigen durfte, wenn er davon ausgehen durfte, dass durch seine Maßnahmen (Dämmung der Kellerdäcke) die eigentlichen Feuchtigkeitsprobleme beseitigt waren. Wenn das Protokoll sowie das Gutachten hingegen davon spricht, dass die Sanierung der Garage notwendig ist, so hätte der Verkäufer wohl nicht davon ausgehen dürfte, dass seine Maßnahmen an der Kellerdecke zur endgültigen Bebebung des Problems ausreichen.
Insgesamt spricht dies daher eher für eine Haftung, wobei es - wie geschildert - sicherlich sinnvoll wäre, sich die Aussagen des Verkäufers sowie das Protokoll und das Gutachten anzuschauen, abzugleichen und evtl- anwaltlich prüfen zu lassen.
Sie können diesbezüglich gerne auf mich zukommen.
