Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass die Baulast auch in dem Baulastverzeichnis eingetragen wurde. Damit handelt es sich um eine Baulast gem. § 83 BauO NRW.
Durch eine Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, ein sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen zu übernehmen. Diese Baulast wird dann in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie begründet lediglich Rechtsverhältnisse zwischen der Bauaufsichtsbehörde und dem Grundstückseigentümer, der sich zur Eintragung der Baulast verpflichtet hat. Dies dient dazu, dass die Bauaufsichtsbehörde gegenüber dem Grundstückseigentümer das dort durch den Grundstückseigentümer übernommene Tun, Dulden oder Unterlassen durchsetzen kann.
Die übernommene Baulast wirkt auch gegenüber dem Rechtsnachfolger (§ 83 Abs. 1 S. 3 BauO NRW). Das bedeutet, dass auch der jetzige Eigentümer an die Baulast gebunden ist. Dies gilt jedoch - wie dargestellt - nur gegenüber der Behörde.
In dem Verhältnis zwischen den Privatpersonen (Nachbarn) wirkt sich die Baulast wie folgt aus: der begünstigte Grundstückseigentümer und der Nachbar, auf dessen Grundstück die Baulast eingetragen ist, müssen grundsätzlich eine privatrechtliche Vereinbarung treffen, wonach der begünstigte Eigentümer von der eingetragenen Baulast Gebrauch machen darf. Derartige privatrechtliche Vereinbarungen gelten grundsätzlich nur zwischen den Personen, die diese abgeschlossen haben. Sie binden also - anders als im Verhältnis zwischen Eigentümer und Behörde - nicht den Rechtsnachfolger.
Es kann sich jedoch gegenüber dem Rechtsnachfolger eine Pflicht ergeben, einer derartigen privatrechtlichen Vereinbarung zuzustimmen. Diese Pflicht kann sich insbesondere dann ergeben, wenn der begünstigte Eigentümer ohne die Zustimmung seines Nachbarn von der Nutzung seines Grundstücks ausgeschlossen ist, wenn also die Zustimmung des Nachbarn zwingende Voraussetzung dafür ist, dass der begünstigte Eigentümer sein Grundstück weiter nutzen kann.
Für Ihren Fall bedeutet das, dass der jetzige Eigentümer des Grundstücks gegenüber der Behörde an die eingetragene Baulast gebunden ist. Gegenüber seinem begünstigten Nachbarn ist der jetzige Eigentümer verpflichtet, mit diesem dahin gehend eine Regelung zu treffen, wonach der begünstigte Eigentümer sein Gartenhaus auf dem Grundstück des Nachbarn stehen lassen kann. Wäre der jetzige Eigentümer hierzu nicht verpflichtet, müsste der begünstigte Nachbar das Gartenhaus abreißen und könnte es somit nicht mehr nutzen. Die Zustimmung des jetzigen Eigentümers ist somit Voraussetzung für die Nutzung und kann von diesem daher als Nebenpflicht verlangt werden. Einen Abriss kann der jetzige Eigentümer nicht fordern.
Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
