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Anspruch auf Baulast bei vorliegender Grunddienstbarkeit?

18. Oktober 2019 00:35 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo und guten Tag,

ich habe eine Frage bezüglich des Anspruchs auf eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis.
Ich habe in 2004 ein bebautes Grundstück gekauft, das ein „Hinterliegergrundstück" ohne eigene Zuwegung an die Straße ist. Laut Kaufvertrag war das Haus mit einem „Einfamilienhaus (ehemals Gästehaus)" bebaut.

Der Vorbesitzer hatte auf seinem Grundstück (mit Baugenehmigung) auf dem hinteren Teil des Grundstücks ein Gästehaus gebaut, in dem er Zimmer vermietete. Eine EWG-Teilung wurde in eine reale Teilung gewandelt und eine Grunddienstbarkeit für Wegerecht, Zuleitungen und Stellplätze in das Grundbuch eingetragen.

Sodann hat der Voreigentümer beide Flurstücke getrennt verkauft.

Als ich mein (hinteres) Haus nun verkaufen wollte stellte sich heraus, dass der Vorbesitzer keine Nutzungsänderung von „Gästehaus" in „Wohnhaus" beantragt hat. Dies wollte ich nun nachholen und zu meiner Überraschung verlangt das zuständige Bauamt nun eine Baulast des „Vorderhauses", da die Grunddienstbarkeit ja nur zivilrechtliche Bedeutung hat.

Grundsätzlich käme sicher eine Rückabwicklung des Kaufvertrages aus 2004 in Betracht, da mir ja laut Kaufvertrag etwas verkauft wurde (Wohnhaus), was baurechtlich nicht vorhanden ist.

Die andere Möglichkeit ist, dass die Eigentümerin des „Vorderhauses" eine Baulastenerklärung unterschreibt. Dies verweigert sie jedoch mit der Begründung, sie würde damit einen Wertverlust für das Grundstück erleiden. Das sehe ich nicht, weil ja keine anderen Verpflichtungen übernommen werden sollen, als ohnehin im Grundbuch eingetragen.

Nun die Frage: habe ich ein Anrecht auf und kann ich eine Baulastenerklärung juristisch verlangen? Und, da ich bereits einen Käufer habe, der abzuspringen droht, kann ich dies ggf. auch in einem Eilverfahren durchsetzen?

18. Oktober 2019 | 01:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Hauptfrage ist schnell beantwortet:

Eine öffentlich-rechtliche Baulast ist grundsätzlich eine freiwillige Erklärung gegenüber dem Bauamt ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorzunehmen.

Die Frage, ob ein Bauherr zugunsten seines Bauvorhabens die Übernahme einer Baulast verlangen kann, betrifft das (zivil-) rechtliche Verhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Nachbarn.

Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob es unter bestimmten Umständen gezwungen werden, eine Willenserklärung auf Zustimmung zur Baulastenerklärung abzugeben. Dies insbesondere dann, wenn Sie wegen der an sich plausiblen Forderung des Amtes diese benötigen und der Nachbar aus reiner Schikane ablehnt, zudem der Ist-Stand sich nicht ändert und keine Nachteile für den Nachbarn entstehen. Ein solcher Anspruch folgt nach dieser Ansicht aus den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses (siehe dazu zB BGH, Urteil vom 11.7.03 – Az. V ZR 199/02 ).

Dies ist meiner Meinung nach der einzige Ansatz, eine Einwilligung zu erreichen.

Gerne stehe ich Ihnen zur Verfügung, Ihren Anspruch auf Zustimmung zur Baulastenerklärung außergerichtlich bzw. im Eilverfahren durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
RA Richter


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