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Baugrundstück: Fehlende Baulandeigenschaft


| 21.11.2005 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Fehlende Baulandeigenschaft eines Grundstücks

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

wir haben am 13.10.2005 per notariellem Kaufvertrag ein Grundstück in Bad Münstereifel erworben (laut Kaufvertrag: 1.200 qm Bauland/Baugründstück mit den Maßen 30 m Front und 40 m Tiefe, plus 2.190 qm Wiese/Weideland). Das Grundstück war bei Kauf noch nicht vermessen, ein Bebauungsplan existiert nicht. Der Preis je qm Bauland beträgt laut Kaufvertrag 47 EUR, der Preis je qm Wiese 4 EUR. Verkäufer ist ein Bauer, Vermittler (ohne Provisionspflicht) war ein freier Bausachverständiger.

Nach der jetzt erfolgten Vermessung des Grundstücks hat sich herausgestellt, dass wegen der Ortsrandlage lediglich 559 qm bebaut werden können. Dies hat der amtliche Lageplan so ergeben. Vermessungsbüro und Stadtverwaltung haben dies (nochmals) mündlich bestätigt. Nach Auskunft unserer Notars - der den Kaufvertrag ohne Vorbesprechungstermin und ohne Versendung von Vertragsentwürfen "in einem Rutsch" beurkundet hat - müssten die an 1.200 qm fehlenden 641 qm Bauland Gartenland sein. Der Bodenrichtwert für Gartenland liegt laut Liegenschaftsamt der Stadt bei 10 EUR je qm.

Der Kaufpreis ist noch nicht geflossen. Auch die Auflassungsvormerkung ist noch nicht erfolgt, da das Grundstück - was wir nicht wussten - bereits zur Zwangsversteigerung angeordnet war und sich das Finanzamt mit dem überschuldeten Bauern noch "handelseinig" werden muss. Der Kaufpreis soll nicht an den zahlungsunfähigen Bauern, sondern komplett an dessen Gläubiger (Banken und Finanzamt) fliessen.

Im Kaufvertrag wurde uns ausdrücklich die Baulandeigenschaft für die 1.200 qm zugesichert. Im Kaufvertrag wurde auf einem Auszug aus dem Geo-Informationskataster das Baugrundstück in einer Fläche von 1.200 qm eingezeichnet.

Im Notarvertrag heißt es auch: "Sollte sich nach amtlicher Vermessung und katasteramtlicher Forschreibung ein Mehr- oder Mindermaß der verkauften Teilflächen ergeben, so ist der Unterschiedsbetrag auf der Grundlage des Quadratmeterpreises von 4 EUR (für das Hinterland) zwischen den Beteiligten unverzüglich nach Eingang der katasteramtlichen Vermessungspapiere beim Notar auszugleichen, nicht jedoch vor Fälligkeit des Kaufpreises."

Wir wollen unbedingt am Kauf des Grundstückes festhalten, zumal wir bis Jahresende den Bauantrag einreichen müssen, um die Eigenheimzulage (inkl. 2 Kinder = 22.800 EUR) zu sichern. Den Verkäufer haben wir über das Vermessungsergebnis noch nicht unterrichtet.

Welches Vorgehen empfehlen Sie? Welche Möglichkeiten haben wir, die überhöhte Zahlung zu vermeiden und gleichzeitig am Kaufvertrag festzuhalten? Unser Notar sagte, man könne bei Einvernehmen mit dem Verkäufer einen Anhang an den Kaufvertrag machen, in dem der Kaufpreis korrigiert werde. Was machen wir, wenn der Bauer sich nicht darauf einlässt? Wir würden die Differenzsumme von ca. 24.000 EUR gerne von Beginn an in die Hausplanung einfliessen lassen, statt sie nachher einzuklagen (der Bauer besitzt nach unseren Informationen zwar kein Geld, aber noch mehr Land, so dass wir unseres Erachtens erst nach gewonnenem Prozess und Zwangsversteigerung unser Geld zurückerhalten würden).

Für Ihren Rechtsrat haben Sie vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn tatsächlich eine Zusicherung im Vertrag festgelegt worden ist, liegt insoweit ein Mangel vor.

Aufgrund dieses Mangels haben Sie die Möglichkeit, bei Festhaltung des Vertrages im Übrigen, den Kaufpreis zu mindern, so dass insoweit kein Problem besteht.


Dieses Problem ist jedoch bei der zeitlichen Abfolge zu sehen:

Denn aufgrund der voraussichtlichen gesetztlichen Änderungen zum Jahreswechsel drängt die Zeit nun und Sie müssen, um die Zulagen nicht zu gefährden, in der Tat bis zu diesem Stichtag eine einvernehmliche Lösung (so wie vom Notar schon angeregt) oder aber die gerichtliche Klärung herbeiführen.

Sie sollten nun per Einschreiben/Rückschein den Verkäufer (Bauer) entsprechend informieren und auch den Differenzbetrag Bau-/Gartenland, bzw. seine Zustimmung zur entsprechenden Vertragsänderung fordern, die dann dem Notar gegenüber angezeigt werden müss. Man sollte weiter darauf hinweisen, dass seine Zusicherung fehlerhaft gewesen und er sich daducrh auch schadensersatzpflichtig gemacht hat; setzen Sie eine Frist von 14 Tagen.

Weigert er sich, sollten Sie UNTER VORBEHALT zahlen, um den Vertrag zunächst abzuschließen und dann ggfs. den Differenzbetrag einklagen.

Diese Einschätzung kann aber nur unter dem Vorbehalt der ersten Orientierung stehen (siehe Button "Hilfe"), da ich die Einsicht in die Verträge ebenso für erforderlich halte, wie eine schriftliche Manifestierung der mündlichen Auskünfte. Denn mit diesen mündlichen Auskünften müssen Sie natürlich vorsichtig umgehen, da sie sich nicht immer dann im Streitfall beweisen lassen.

Sollte der Steit unvermeidlich sein,sollten sie sich anwaltlichen individuellen Rat holen, was in diesem Forum aus den genannten Gründen so nicht möglich ist; dieses kann natürlich auch über unser Büro erfolgen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2005 | 15:16

Vielen Dank für Ihren hilfreichen Rat. Eine Zusatzfrage: Können wir auf Basis des notarvertraglichen Passus (siehe unten) die Kaufpreiszahlung von vornherein um den Differenzbetrag kürzen, ohne dass der Alteigentümer (Bauer) uns die Eintragung ins Grundbuch verwehren kann (z.B. dann wenn sich die als Bauland verkaufte Differenzfläche von 641 qm nur als Weide-/Wiesenland entpuppt und kein Gartenland darstellt und somit dem übrigen Weide-/Wiesenland gleichzusetzen wäre)? (Klausel im Notarvertrag: "Sollte sich nach amtlicher Vermessung und katasteramtlicher Forschreibung ein Mehr- oder Mindermaß der verkauften Teilflächen ergeben, so ist der Unterschiedsbetrag auf der Grundlage des Quadratmeterpreises von 4 EUR (für das Hinterland) zwischen den Beteiligten unverzüglich nach Eingang der katasteramtlichen Vermessungspapiere beim Notar auszugleichen, nicht jedoch vor Fälligkeit des Kaufpreises.")

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2005 | 15:24

Das werden Sie mE so einfach nicht können, da der Passus die Quantität (Mehr oder Mindermaß), nicht die Qualität (Bau-/Gartenland) betrifft, wobei hierzu die Vorlage des Vertrages zur Prüfung notwendig wäre; so, wie Sie es zitieren, sehe ich dort keine Chancen auf eine einseitige Reduzierung des Kaufpreises.

Ohne eine Einigung mit dem Verkäufer werden Sie leider nur den gerichtlichen Weg gehen können, wie ich ihn aufgezeigt habe.

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