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Baugehnemigung für Nutzungsänderung möchte ich nicht durchführen

| 20.01.2014 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Wiederaufleben der alten Wohnnutzung bei Nichtinanspruchnahme einer Baugenehmigung in Form einer Nutzungsänderung

Sehr geehrte Rechtsanwältin/Rechtsanwalt!

Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus in Schleswig Holstein, Baujahr 1913, indem sich 3 Einheiten befinden, im OG und DG je eine Wohnung, aktuell als Wohnungen genutzt.
Im gesammten EG wurde seit rd. 50 Jahren ein Friseur betrieben es stellte sich heraus, dass es hierfür keine Baugenehmigung gab.
Nach der Bauakte handelt es sich um Wohnraum, lediglich ein Raum, welcher einen separaten Eingang hat (Ladeneingang), wird als "Laden" bezeichnet, die anderen als Zimmer, Kammer bzw. Küche.
Im Zuge einer geplanten Neuverpachtung des Friseurladens habe ich die Nutzungsänderung beantrag, die sich leider sehr lange hinzog und nunmehr genehmigt wurde. Die Baugenehmigung ist betitelt auf: Nutzungsänderung von Ladenraum und Wohnung im Erdgeschoß zu einem Friseursalon.
Mittler Weile sind die potentiellen Betreiber abgesprungen, die Brand- und Schallschutzbestimmungen sind natürlich aktualisiert worden, und wir haben langsam die Nase voll, am liebsten würde ich die (leider teure) Baugenehmigung rückgängig machen, bzw. nicht umsetzten und die ursprüngliche Nutzung wieder aufnehmen.

Da ich mittler Weile mit allem rechne nun meine Fragen hierzu:
Wie muss ich mich gegenüber der Baubehörde verhalten?
Kann ich die ursprüngliche Nutzung - zunächst die Wohnung in den ausgewiesenen Wohnräumen wieder aufnehmen (ohne Auflagen).
Also gilt bei Nichtumsetzung der neuen Baugenehmigung wieder der alte Stand, lt. Bauamt, auch wenn die Nutzung illegal eine Gewerbe war?
Ich freue mich auf Ihre Ausführungen!
Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die ursprüngliche Nutzung kann meines ersten Erachtens nach nicht ohne Weiteres wieder aufgenommen werden, da ja nunmehr durch die Baugenehmigung bestandskräftig die Nutzung geändert wird. Bestandskraft heißt, dass die behördliche Verfügung ganz grundsätzlich unanfechtbar ist und gegenüber jedem eine Bindungswirkung entfaltet.

Unanfechtbarkeit tritt ein, wenn keine Rechtsmittelfristen mehr laufen, also die einmonatige Widerspruchsfrist nach Zustellung der Baugenehmigung über die Nutzungsänderung verstrichen ist.

Wäre die Anfechtung durch Widerspruch selbst noch fristgerecht möglich, müsste aber der Widerspruch zulässig und begründet sein.

Das Problem ist aber, das Sie keine Widerspruchsbefugnis haben dürften, da ja die Baugenehmigung genau das beinhaltet, was Sie ehemals beantragt haben, also dieses eben nur jetzt wieder entfallen ist. Eine Beschwer liegt damit nicht vor.

Das hilft also so nicht weiter.

Die Baubehörde könnte aber trotzdem die Sache wegen der nunmehr veränderten Verhältnisse von sich aus aufheben, was zu besprechen wäre – mit der Baubehörde.

Ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt (=Baugenehmigung über die Nutzungsänderung) darf, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden, wenn die Behörde auf Grund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre (jetzt keine gewerbliche, sondern wieder Wohnnutzung), den Verwaltungsakt nicht zu erlassen, und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde.

Dann wäre die Wohnnutzung wieder möglich, sofern diese einmal und jetzt genehmigungsfähig war bzw. ist, was anzunehmen ist.

Sie müssen diese aber unbedingt mit der Baubehörde besprechen.

Andernfalls bliebe nur ein neuer Antrag auf Wohnnutzung, was aber in der Tat unsinnig und kostenträchtig wäre.

Nach meiner ersten, vorläufigen Einschätzung darf die Behörde deshalb widerrufen, zumal nur Sie von der Nutzungsänderung profitieren und die Wohnnutzung vorher erlaubt war und ist aller Voraussicht nach.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2014 | 17:48

Vielen Dank für Ihre Ausführungen, ich habe mir schon gedacht, dass es nicht so einfach ist.

Diese Baugenhmigung verfällt nach drei Jahren, nicht dass ich solange warten möchte, aber dann ist die Genehmigung ja ohnehin hinfällig.
Ist dann nicht auch der ursprüngliche Stand wieder hergestellt?
Darauf wollte ich eignetlich hinaus, indem die Baugenehmigung ggfls. vorzeitig widerrufen wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2014 | 19:39

Sehr geehrter Fragesteller,

ja, Sie meinen bestimmt $ 75 LBauO, was die drei Jahre anbetrifft.

Dann wäre auch wahrscheinlich die vorherige Nutzung möglich, aber nur wenn sie genehmigungsfähig war und ist, was ich nicht genau sagen kann.

Auch das ist mit dem Bauamt unbedingt vorher abzuklären.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.01.2014 | 17:39

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 20.01.2014 4,8/5,0
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