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Bau weicht vom Werkplan ab


05.05.2007 15:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Hallo,
wir bauen momentan eine DHH zusammen mit einem Architekten, der die Bauleitung macht.
Im Oktober 2006 haben wir den Werkvertrag gemacht. Bestandteil waren die Pläne des Exposés und die bis zum damaligen Zeitpunkt bereits vereinbarten Änderungen/Zusatzwünsche in Form von Protokollen und Skizzen. Es handelt sich um ein 1 ½ geschossiges Haus, mit 35er Dachneigung, vollunterkellert und einem Dachboden, der über Einschubtreppe zugänglich ist. Im OG war ein Kniestock von ca. 1m vorgesehen.
Stand heute (5.5.) ist der Rohbau fertig, das Dach eingedeckt, die Dachfenster sind montiert und in 2 Wochen kommen die Fenster/Türen/Rolladen.
Als vor 3 Wochen der Dachstuhl aufgestellt wurde, habe ich die Masse aus den Plänen mit der Realität verglichen. Dabei ist mir aufgefallen, dass im OG die 2-Meter-Linie nicht da ist, wo sie laut Plan sein sollte und der Kniestock hat nun nur noch knapp 90cm. Das Dach ist näher zur Hausmitte „gerutscht“ wodurch die Räume im OG flächenmässig kleiner sind und der Dachboden anstelle der ursprünglich vorgesehen Höhe unter dem First von knapp 1,70 m nur noch 1,30 m hat.

Auswirkungen für uns:
• Wir können den Dachboden nicht wie geplant als „Sitzarbeitsplatz“ nutzen, was bei 1,7m möglich, aber bei 1,3m unmöglich ist
• Die Kopffreiheit im Bad, über dem WC, ist nicht mehr ausreichend, um ohne den Kopf anzuschlagen aufs Klo zu gehen
• Die Wand im Schlafzimmer ist aufgrund der verschobenen 2-Meter-Linie nicht mehr breit genug, um den dort geplanten Schrank zu stellen
• Das Bett kann aufgrund des reduz. Kniestocks auch nicht mehr wie vorgesehen gestellt werden

Daraufhin habe ich dem Architekten ein Mail geschickt (weil Tel. nicht erreichbar), er möge den Bau stoppen, bis die Ursache gefunden und eine Lösung vereinbart ist.

Er erwiderte nur, dass es nicht möglich sei, den Bau zu stoppen und hat einen Haufen Papier geschickt, was den „Fehler“ erklären und rechtfertigen sollte:
• Die 2-m-Linie sei nur optisch bzw. grafisch verschoben, was aber auf die Flächenberechnung etc. keine Auswirkung hätte. (Er hat aber trotzdem einen Grundriss mitgeschickt, der im OG 2,5 m² weniger Fläche ausweist. Der Dachboden hat anstatt der ursprünglich ausgewiesenen 9 m² nur noch 6 m²).
• Aufgrund der Bodenbeschaffenheit wurde die Grube ca. 30 cm weniger tief ausgehoben, dadurch steht das Haus etwas höher, aber die Traufhöhe sei im Bebauungsplan fix. Dadurch sei das Haus oben etwas „geschrumpft“
• Der Plan, den er dem Bauantrag beigelegt hatte, entsprach schon der Ausführung, wie sie heute tatsächlich ist....das lustige ist nur, dass ich diesen Plan vorher nie zu Gesicht bekam
• Im Prinzip ist er der Meinung, dass alles nicht so schlimm ist

Ich habe ihm dann folgende Lösungsvorschläge gemacht, um die für uns schlimmsten Einschränkungen einigermassen erträglich zu machen:
• Im Schlafzimmer wird die Türe von einer 80er auf eine 70er reduziert, dadurch hat der Schrank evtl. an einer anderen Wand Platz, ansonsten können wir ihn entsorgen
• Im Bad im OG kommt ein doppeltbreites Dachfenster rein, um die verlorene Kopffreiheit zurückzugewinnen
• Im Bad im OG wird eine zusätzl.Vormauerung von 30 cm gemacht, damit das WC unter der Schräge hervorkommt und wieder nutzbar ist
• Im Bad im OG wird die Anordnung von Wanne, Dusche, etc. komplett geändert
• Über dem Treppenhaus wird der Dachboden abgesenkt, so dass in diesem Teil der ursprünglich geplante Sitzarbeitsplatz eingerichtet werden kann


Um den Bau nicht unnötig zu verzögern habe ich den o.g. Massnahmen zur Umsetzung freigegeben.
Der Architekt hat mir inzwischen auch schon eine Aufstellung der Mehrkosten gemacht...

Und nun meine eigentliche Frage:

Meiner Meinung nach wurden die Mehrkosten nur ausgelöst, weil ihm bzw. seiner Mitarbeiterin der Fehler im Planzeichnen unterlaufen ist. Deshalb sehe ich nicht ein, dass ich diese alleine tragen soll. Gleichzeitig bekomme ich durch die reduzierte Fläche ja auch weniger für meinen vereinbarten Hauspreis. Wenn man den ursprünglichen Preis von ca. 200.000.- auf die Quadratmeter umlegt, müsste das Haus durch die geringere Fläche mindestens 5.000.- billiger werden.

Den dicksten Hammer finde ich eigentlich, dass der Ende September mit dem Bauantrag eingereichte Plan nicht mit dem Plan übereinstimmt, den wir Anfang Oktober im Werkvertrag haben.

Wie sehen sie meine Chancen, wenn ich die Mehrkosten (5000.- bis 7000.-) gegen die „Minderlieferung“ aufrechnen will ? Er beruft sich durch die Blume auf ein Urteil, dass er bei einem Streitwert von unter 10 % eigentlich nichts zu befürchten hat.
Mache ich mir vergebliche Mühe, oder besteht Aussicht, dass wir uns vergleichen und er einen gewissen Anteil der Mehrkosten trägt ?
Oder besteht mehr Aussicht auf Erfolg, wenn ich darauf losgehe, dass er mir im Vertrag einen „falschen“ Plan untergejubelt hat ?

Besten Dank im Voraus

Viele Grüsse


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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Der Architekt schuldet eine Planung, die der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Wenn also vertraglich eine bestimmte Planungsleistung vereinbart wurde, darf der Architekt hiervon nicht eigenmächtig abweichen. Tut er dies dennoch, so ist sein Werk mangelhaft. Er haftet sogar dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit des entsprechend der Planung ausgeführten Objektes nicht beeinträchtigt ist, das Objekt jedoch nicht den Planungsvorgaben entspricht. Wenn ein Architekt vertraglich die Bauaufsicht übernimmt, hat er schon während der Ausführung dafür zu sorgen, dass der Bau plangerecht und frei von Mängeln errichtet wird (vgl. BGH NZBau 2000, 525).

Der Auftraggeber kann für diesen Fall grundsätzlich Schadensersatz vom Architekten verlangen oder wegen des Mangels das Architektenhonorar mindern. Beide Ansprüche setzen jedoch voraus, dass der Architekt zur Behebung des Mangels binnen einer angemessenen Frist aufgefordert wurde. Ein solches Verlangen haben Sie vorliegend nicht gestellt, sondern sich mit der geänderten Planung einverstanden erklärt. Sie hätten an dieser Stelle den Architekten besser auf seine ursprüngliche Planung „festgenagelt“ und zur Vertragserfüllung aufgefordert. Jedoch ist eine Aufforderung zur Nacherfüllung sinnlos, wenn sich der Mangel bereits im Bauwerk realisiert hat. Denn dann kann eine Änderung des Plans den Mangel am Bauwerk nicht mehr verhindern.

Der Schadensersatzanspruch orientiert sich grundsätzlich an den Kosten, die zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Hier ist es wichtig, die Haftpflichtversicherung des Architekten ebenfalls in Anspruch zu nehmen, die für derartige Kosten aufzukommen hat. Die Höhe der Kosten kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, dürften den angeblichen Nachvergütungsanspruch des Architekten jedoch bei Weitem übersteigen. Unter dem Gesichtspunkt der Schadenminderungspflicht (§ 254 BGB) kann es jedoch in Ausnahmefällen geboten sein, dass der Bauherr dem Architekten die Möglichkeit einräumt, den Schaden in Natur mit geringerem Kostenaufwand zu beseitigen als dies sonst möglich wäre (vgl. BGH NJW 1965, 1175). Inwieweit diese Voraussetzungen hier vorliegen, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen.

Ich kann Ihnen angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der Angelegenheit und der hohen finanziellen Belastung nur dringend raten, sich weitergehen anwaltlich beraten zu lassen. Für eine abschließende Beurteilung ist es zwingend erforderlich, dass sich der beratende Anwalt die Verträge und Pläne ansieht und ein genaues Bild von der Angelegenheit machen kann. Ein Anwalt wird auch die Verhandlungen mit dem Architekten und der Berufshaftpflichtversicherung deutlich versierter führen können. Gerne können Sie sich wegen der weiteren Vertretung an mein Büro wenden, wir besprechen dann die Einzelheiten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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