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Bad- , WC- und Küchensanierung


01.02.2007 14:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor ca. 10 Jahren eine seit ca. 30 Jahren nicht renovierte 4-Zimmer-Wohnung (ca. 95 qm, in München) zu einem guten Mietpreis angemietet. Küche, Bad und WC (eigentlich die ganze Wohnung) waren in einem schlechten Zustand (keinerlei Fliesen, alte Plastiböden, Holzwande im Bad, allgemein sehr schlechte Wände, Stromleitungen über 40 Jahre alt), aber benutzbar. Warmwasser gab es nur an der Badewanne. Als das WC Jahre darauf defekt wurde und da der Vermieter für seinen Geiz bekannt ist, habe ich es, auch um Ärger zu vermeiden, auf eigene Kosten renoviert und einen Fliesenboden eingezogen und eine neue Spülung installieren lassen.

Unbemerkt von mir war ein Leck im hinter dem Clo verlaufenden und verschalten Fallrohr. Durch Kondenswasserbildung ist von dort Feuchtigkeit in den Boden gezogen und die Fliesen platzten ab. Auch hier bemühte ich mich dies selbst zu reparieren. Irgendwann fiel mir unter einer neurlich abgeplatzten Fliese schwarzer Schimmel auf. Zwischenzeitlich war auch im Bad nun die Duschebatterie so alt und der Boiler so verkalkt, daß Duschen nur noch in einem Rinnsaal möglich war.

Daraufhin habe ich Ende Sptember 06 um Beseitigung diese Mißstandes gebeten. Der Vermieter hat auch reagiert, allerdings erst nach fast zwei Monaten, mit mehreren Mails und Bitten und mir gegen Ende November Arbeiter geschickt, die einen neuen Boiler für die Wanne, sowie kleine Warmwasser-Boiler für die Waschbecken im Bad und in der Küche anbrachten. Im Clo wurden, whärend meiner Abwesenheit, die Fliesen abgeschlagen und das Leck gedichtet. Als ich am Abend heimkam sah ich das ganze Ausmaß des Schimmels auf meinem WC-Boden, das sich vorher unter den Fliesen befand. Dieser war flächendeckend komplett schwarz mit Schimmel bedeckt. Ich bin an diesem Abend zu meiner Freundin gezogen, da ich Angst hatte dieses Clo wegen Gesundheitsgefährdung zu benutzen.

Daraufhin konnte ich mit dem Vermieter aushandeln, daß er einen Fliesenboden in Küche , Bad und WC legt . Sowie die Wände in Bad (hier auch einen neue Wanne, ein neues Waschbecken) und WC zu fliesen. Allerdings tat er dies nur bis 2m Höhe im Bad und bis 1,2 m im WC. Die Wände drüber sind im gleichen schlechten Zusstand wie vorher. Das muß ich jetzt zahlen. Die ganze Renovierung/Instandsetzung sollte im gesetzliche Rahmen mit 11% auf die Miete umgelegt werden. Eine Mietminderung habe ich übrigens an diesem Tage (24. November 06) per Mail angedroht aber dummerweise bis heute nicht geltend gemacht um wiederrum kein schlechtes Klima zu schaffen und weil er ja irgendwie reagiert hat.

Zu diesem Zeitpunkt meinte der Handwerker diese Sanierung/Reparaturen erst im Januar 07 durchführen zu können. Auch wegen Weihnachten. Nochmal zwei Wochen später (in denen ich die Wohnung wegen des Schimmels im Clo nicht bewohnt habe), kurz vor Weihnachten, hat man provisorisch einen Plastikboden über den WC-Boden mit dem Schimmel gezogen. So habe ich dann bis zum Beginn der Arbeiten am 8. Januar 07 hier auch nur teilweise wohnen wollen. Nun hat sich die Sanierung nochmals drei Wochen hingezogen. Natürlich hatte ich in dieser Zeit gar kein Bad und auch keine Toilette mehr. Ich habe seitdem bei meiner Freundin gewohnt. Als die Arbeiter am 31.1. weg waren, war mein Teppichboden im Flur komplett dreckig und unbrauchbar. Obwohl ich gebeten hatte daruf Rücksicht zu nehmen. Hier endet nun mein langer Atem. Von Modernisierung wurde übrigens vom Vermieter nie geredet. Immer nur von Renovierung und Reaparatur. Die komplette schriftliche Kommunikation lief per E-Mail.

Meine Fragen lauten also:

1. Kan ich nachträglich für fast 6 Wochen unbewohnbaren und ca. 4 Wochen halbwegs bewohnbaren Zustand die Mietminderung nachträglich vornehemen? Zumindest angedroht hatte ich das ja.

2. Wenn ja, um wieviel?

3. Kann ich einen neuen Teppich einfordern?

4. Was zählt als Reparatur und was als Renovierung? Sprich welche Posten kann er für eine Mieterhöhung 11%) geltend machen? Denn ich denke bei einer Reparatur (WC) greift eine Erhöhung der Miete nicht!?

5. Ist es rechtens nur bis 2m/1,2m zu renovieren?

6. Ich weiß, dass bei Modernisierungsarbeiten der Vermieter die Miete pro Jahr um 11% der Modernisierungskosten erhöhen darf. Meine Kaltmiete beträgt derzeit EURO 510,00?. Darf die Miete ab jetzt pro Jahr um die 11% erhöht werden und gibt es hierzu eine Grenze? Die Wohnung ist in der Stadtmitte von München im 4. OG, mit Gegensprechanlage, ohne Lift. Auch gibt es zu dieser Wohnung weder einen Keller noch einen Speicher.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

1.) Ob und in welchem Umfang Sie als Mieter wegen eines Mangels der Wohnung die Miete mindern können, richtet sich ausschließlich nach § 536c BGB. Eine Mietminderung kann danach grundsätzlich auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige geltend gemacht werden.

2.) Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ermittelt. Je größer diese Beeinträchtigung ausfällt, desto höher ist die Mietminderung. Genaue Zahlen erfordern exakte Kenntnisse der räumlichen Einzelheiten. Bei einem starken Schimmelbefall, der zur objektiven Unbrauchbarkeit des Badezimmers führt, dürfte jedoch von mindestens 30 % der Bruttomonatsmiete auszugehen sein. Daneben erscheint die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an einem Teil der Miete möglich.

3.) Schadensersatz für den Teppich gegenüber dem beauftragten Unternehmen können Sie allenfalls dann einfordern, wenn der Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung möglich ist. Es ist anzunehmen, dass eine Abdeckung des Teppichs den Schadenseintritt verhindert hätte. Diesbezüglich könnte Sie ein ggf. bis zum Anspruchsausschluss gehendes Mitverschulden treffen. Für etwaige Absprachen zu besonderer Vorsicht zwischen Ihnen und Mitarbeitern des beauftragten Unternehmens sind Sie darlegungs- und beweisbelastet. Ein Anspruch erscheint aufgrund der mitgeteilten Angaben auch gegenüber dem Vermieter nicht Erfolg versprechend durchsetzbar.

4.) Unter Reparaturen versteht man alles Arten von Instandsetzungen, d.h. die Schadensbeseitigung durch Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes. Sind daher Gegenstände nicht mehr gebrauchstauglich oder geht von Ihnen eine latente Gesundheitsgefahr aus, liegen grundsätzlich Schäden vor, die eine Instandsetzung erforderlich machen.

5.) Sofern von den ausgesparten m² keine Gesundheitsgefahren ausgehen oder diese sonst wie schadhaft sind, dürfte sich hier kein weitergehender Anspruch ergeben.

6.) Zutreffen ist, dass der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen kann. Dafür gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

a)Der Vermieter erhöht die Miete nach dem Prinzip der Vergleichsmiete.
b)Der Vermieter erhöht die Miete, indem er die Modernisierungskosten auf die Miete umlegt. Dabei darf der Vermieter 11% des Modernisierungsaufwandes pro Jahr auf die Miete umlegen (§559 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen vorher ankündigen. Ihnen steht überdies in einem solchen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen eine Einschätzung der Rechtslage ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt


www.jeromin-kraft.de
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