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Auszug Mietshaus


04.01.2018 10:48 |
Preis: 32,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Renovierungspflicht bei Ende des Mietvertrags mit Quotenabgeltungsklausel


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind ab 01.12.2013 in einem Reihenhaus zur Miete, jetzt haben wir fristgerecht zum 31.03.2018 gekündigt.

Wir haben bei Einzug kein Übergabeprotokoll erhalten (gestrichen waren lediglich die Wände und Decken in Wohnzimmer, Küche, Eßzimmer als wir eingezogen sind, dies lässt sich nun natürlich nicht mehr beweisen).

Die Vermieterin verlangt nun nicht nur, dass wir alles streichen lassen, sondern auch noch dass wir atmungsaktive Schimmelfarbe (Silikat) benutzen müssten, die pro 10 Liter ca. 50 EUR kostet.

Folgendes steht in unserem Mietvertrag über „Instandhaltung der Mieträume":
Schäden in den Mieträumen hat der Mieter, sobald er sie feststellt, dem Vermieter oder dessen Beauftragten unverzüglich anzuzeigen.

Reparaturkosten an allem dem Zugriff des Mieters unterliegenden Einrichtungen, insbesondere Wasserzapfstellen, Druckspüler, Spülkasten etc etc… hat der Mieter dem Vermieter zu erstatten, soweit im Einzelfall die Kosten 125,00 EUR im Mietjahr 8% der Netto-Jahresmiete nicht überschreiten.

Der Vermieter haftet nicht für die durch Feuer, Wasser, Feuchtigkeit, Schwamm, Feuer und Rauch entstandenen Schäden, es sei denn, dass er die Schäden zu vertreten hat.

Folgendes steht in unserem Mietvertrag über „Beendigung der Mietzeit":
Bei Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach § 10 und § 11. Die Wohnung, insbesondere Fußböden und Bodenbeläge, sind ordnungsgemäß zu reinigen.

Folgendes steht in unserem Mietvertrag über „ §10 Schönheitsreparaturen":

Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Unter Schönheitsreparaturen werden insbesondere verstanden: das fachgerechte Streichen oder Tapezieren der Decken und Wände, das Streichen, Lackieren bzw Lasieren der Fenster (innen) und Türen (Wohnungseingangs- und Balkontüren innen), der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre.

Der übliche Turnus für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beträgt in der Regel bei Küchen, Duschen, Bädern und WCs 5 Jahre, bei Wohn-, Schlafräumen 8 Jahre, bei Nebenräumen 10 Jahre. Entscheidend ist jedoch der jeweilige Zustand, so dass der Turnus sich verlängern oder verkürzen kann. Eine Anfangsrenovierung schuldet der Mieter nicht. Bei Verstoß gegen diese Verpflichtung ist der Vermieter berechtigt Schadenersatz zu verlangen. Vorraussetzung ist, dass er vorher dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt hat. Dies ist dann erforderlich, wenn die Ausführung der Arbeiten seitens des Mieters abgelehnt wurde.

Folgendes steht in unserem Mietvertrag über „§11 Abgeltung der Schönheitsreparaturen":
Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet in angemessenem Umfang Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs zu bezahlen. Dies gilt aber nur, wenn die Mieträume renoviert übernommen wurden und seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit den letzten Schönheitsreparaturen mindestens ein Jahr vergangen ist.

Die Höhe der Kostenbeteiligung bemisst sich nach dem Verhältnis des üblichen Turnus für die Schönheitsreparaturen gemäß §10 zur tatsächlichen Abnutzung der Mieträume.

Beispiel 1: Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre z.B. bei einer Küche. Das Mietverhältnis endet nach 2 Jahren. Der Mieter hat die Küche aber so stark abgenutzt, wie es eigentlich erst nach 4 Jahren zu erwarten wäre. In diesem Fall gilt:
Regulärer Renovierungsturnus 5 Jahre
Abnutzung entspricht 4 Jahre
Beteiligungsquote 4/5

Beispiel 2: Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre bei z.B. einer Küche. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Küche aber nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. In diesem Fall gilt:
Regulärer Renovierungsturnus z.B. Küche 5 Jahre
Abnutzungsgrad entspricht 2 Jahre
Beteiligungsquote 2/5

Jetzt ist die Frage ob das alles so rechtens ist. Ob wir

1. Jedes Zimmer streichen müssen?
2. Kellerräume, Heizungen und Türen streichen müssen?
3. Die besagte teure Farbe benutzen müssen?
4. Parkettböden, die leichte Flecken (Ausbleichungen von der Sonne) haben, reparieren müssen?
5. Was ist die „ordnungsgemäße" Reinigung der Fußböden?
6. Wie definiert man das „fachgerechte Durchführen"? Ist ein Malerfachbetrieb Pflicht?
04.01.2018 | 13:38

Antwort

von


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Tel: 0221 - 95279564
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der Einfachheit halber habe ich Ihre Nummerierung übernommen.
Grundsätzlich ist ein Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, d.h. der Zustand dürfte einer Weitervermietung nicht im Wege stehen.
Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung den Zustand so definiert (Urteil vom 28.06.2006 – Aktenzeichen VIII ZR 124/05):
Der Mieter muss die Wohnung lediglich ordentlich durchkehren und grobe Verschmutzungen beseitigen. Die Fenster muss er nur putzen, wenn sich darauf sehr grobe Schmutzrückstände befinden (z. B. Klebebilder oder Reste davon). Auch wenn die Fenster lange Zeit nicht geputzt wurden, bedeutet dies nicht, dass sie jetzt zu putzen sind. Unkraut auf dem Balkon muss grundsätzlich nicht gereinigt werden. Grobe Verschmutzungen wie Schmierfilme oder ähnliches müssen jedoch entfernt werden.

1.
Es ist nicht so, dass die Zimmer generell gestrichen werden müssen. Es kommt dabei auf den jeweiligen Zustand an. Wenn Sie zum Beispiel im letzten Jahr gestrichen haben, ist es so, dass nach allgemeinem Verständnis der Mietgebrauch nicht dazu führt, dass die Zimmer renovierungsbedürftig sind.

2.
Die dem Mietobjekt zugewiesenen Kellerräume sind geräumt zu verlassen. Hier sind letztlich nur eventuelle Schäden zu ersetzen. Heizungen sowie Türen und Fenster sind von innen zu streichen.

3.
Nein, es muss keine Spezialfarbe verwendet werden. Für Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses sind einfache und allgemein gebräuchliche Mittel zu verwenden. Sie können für sich Spezialfarbe verwenden, aber der Vermieter kann Ihnen dies nicht vorschreiben. Dies jedenfalls nicht in allgemeinen Klauseln des Vertrags. In Individualvereinbarungen ist dies durchaus möglich.

4.
Nein, die Parkettböden sind mit dem Schadensbild und dem allgemeinen Mietgebrauch zu subsumieren und damit kein erstattungsfähiger Schaden.

5.
Die ordnungsgemäße Reinigung ist zum Beispiel "besenrein", was ich bereits oben erläutert habe. Der BGH sagt bei Teppichen, dass diese mit einer professionellen Maschine gereinigt werden sollen. Bei allen anderen Bodenbelägen ist "besenrein" die Grundlagen. Erhebliche Verschmutzungen sind natürlich anders zu entfernen.

6.
Eine Klausel die eine fachgerechte Renovierung oder Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt ist unwirksam. Der Vermieter ist aber berechtigt, Mängel am zurückgegebenen Mietobjekt nach Ablehnung oder Ablauf einer Frist von einem Handwerker fachgerecht durchführen zu lassen und diese Kosten dem ehemaligen Mieter aufzuerlegen.

Grundsätzlich darf ich Ihnen noch etwas zu den §§ 10 und 11 des Mietvertrags mitteilen.
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach Auffassung des BGH unwirksam, denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Der BGH sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters in einer Quotenabgeltungsklausel darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (Quoten-)Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam. (BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) Dies betrifft den § 11 des Mietvertrags.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Michael Wübbe

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