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renovieren bei Auszug nach 2 Jahren

23.03.2016 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


Guten Tag

Ich habe meine damals frisch renovierte (ist im Übergabeprotokoll vermerkt) Mietwohnung fristgerecht nach 2 Jahren gekündigt. Dass ich bei Auszug selbstverursachte Schäden (Bohrlöcher etc.) beseitigen muss ist mir klar, allerdings wurden die Wände derart durch Feinstaub der Heizung (Gasheizung) verschmutzt, dass ich nicht einfach partiell die Ausbesserungen überstreichen kann (da man ja sonst die frische weisse Farbe auf den mittlerweile grauen Wänden sieht). Der Vermieter verlangt nun das Streichen der kompletten Wohnung.

Meine Frage ist nun, ob er das Verlangen kann, da ich erstens nur zwei Jahre in dieser Wohnung gelebt habe und zweitens die grauen Wände ja nicht von mir, sondern von der Heizung verursacht wurden. Ich bitte Sie die Auszüge aus dem Mietvertrag (s.u) dahingehend zu prüfen. Vielen Dank.

Im Mietvertrag steht unter
A. Schönheitsreparaturen während der Mietzeit:
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehört das Streichen der Wände und Decken (...)
3. Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: a)in Küchen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre, b)in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 8 Jahre, c)in allen anderen Nebenräumen alle 10 Jahre, (...)

B. Schönheitsreparaturen bei Auszug:
1. Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhältnisses die nach "A. Schönheitsreparaturen während der Mietzeit" fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen.
2. Sind die Mieträume dem Mieter in renoviertem Zustand übergeben worden und endet das Mietverhältnis, bevor Schönheitsreparaturen erstmals oder erneut fällig geworden sind, so ist der Mieter verpflichtet, die zeitanteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen (Abgeltungsquote) an den Vermieter wiefolgt zu bezahlen:
a)Verhältnis der seit Beginn des laufenden Renovierungsintervalls verstrichenen Zeit (in vollen Jahren) zu der in unter A. Ziffer 3 genannten Renovierungsfrist.
b) die nach Buchstabe a) errechnete Quote ermäßigt oder erhöht sich, soweit nach dem Erhaltungszustand der Mieträume davon auszugehen ist, dass eine Renovierung bereits zu einem früheren oder erst zu einem späteren Zeitpunkt als der in A. Ziffer 3 genannten allgemeinen Renovierungsfrist erforderlich wäre.
3. Die Berechnung erfolgt auf der Grundlage des Kostenvoranschlags...eines von Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebs (..) (danach folgen Berechnugnsbeispiele..)

C. unter "Besondere Vereinbarungen" steht:
Bei Auszug ist die Wohnung komplett und fachgerecht zu renovieren mit Relius Innenfarbe R1 weiss

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wie der BGH (Bundesgerichtshof) bereits abschließende entschieden hat, sind starre Schönheitsreparaturfristen im Mietvertrag unwirksam. Vielmehr müssen an der Mietsache je nach Grad der Abnutzung, Schönheitsreparaturen durchgeführt werden.

Insoweit stellt die Ziff. 2 des Mietvetrages lediglich eine Umgehung der Schönheitsreparaturfristen dar. Es handelt sich dabei um eine sog. Quotenabgeltungsklausel. Diese ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (vgl. BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az.: VII ZR 242/13). Daher sind auch die, sich an diese Klausel anschließenden Regelungen auch unwirksam, da ihnen die Grundlage entzogen wird.

Im Hinblick auf Buchst. C des Mietvertrages, sehe ich die Regelung als zu weit gefasst und somit unwirksam. Der Vermieter verlangt von Ihnen eine komplette Renovierung der Wohnung. Unter Renovierung fällt sehr viel was in einer Wohnung gemacht werden könnte, bis Hin zum Austausch der Fußböden oder Fenster. Renovierungsarbeiten solchen Umfangs kann der Vermieter aber unmöglich auf den Mieter abwälzen. Es sei denn, der Mieter hat diese Sachen im erheblichen Maße beschädigt.

Das AGB-Recht wird vom Prinzip des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion beherrscht. D.h., sollte eine Klausel unwirksam sein, darf sie nicht auf den wirksamen Teil reduziert werden, mit der Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist.

Daher hätte Buchst. C etwa wie folgt lauten müssen um Ihnen gegenüber wirksam zu sein: "Bei Auszug sind die Wände der Wohnung komplett und fachgerecht mit Relius Innenfarbe R1 zu streichen". Über die Auslegung kann man sich allerdings streiten.

Darüber müssten die Renovierungsarbeiten gerechtfertigt sein. Dies ist der Fall, wenn ein bestimmter Grad der Abnutzung gegeben ist. Über die Abnutzung Ihrer Wohnung kann ich allerdings kein Urteil fällen.

Im Hinblick auf den Feinstaub der Heizung und entsprechende Verfärbungen haften Sie grundsätzlich nicht. Es sei denn, der Austritt des Feinstaubs beruht auf Ihrem Verschulden oder der Austritt des Feinstaubs und die damit verbundenen Schäden dem Vermieter unbekannt waren und Sie diesen Umstand nicht bei der Feststellung unverzüglich gemeldet haben. Die Meldepflicht diesen Mangels ergibt sich aus §§ 549 Abs. 1, 536c BGB.
In diesem Fall haften Sie für die entstandenen Schäden und wären somit zum Schadensersatz verpflichtet (auch in Form des Streichens der Wohnung).

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass wenn die Wohnung sich in einem ordentlichen Zustand befindet und Sie nicht für den Feinstaubaustritt aus der Heizung haften, müssen Sie nicht die komplette Wohnung streichen.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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