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Auszug aus der Mietwohnung -Hier die Renovierung und der Allgemeinzustand


| 22.10.2006 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen,
sehr geehrte Herren,

im nächsten Monat ziehe ich aus einer über einen qualifizierten Zeitmietvertrag angemieteten Wohnung aus. (Vertragsabschluss Anfang 2003) Die Wohnung wurde von mir rund 4 Jahre bewohnt.

Nun habe ich hierzu folgende Fragen:

Schönheitsreparaturen:
Ist es mit dem Streichen bzw. Malern der Wände und Decken und der Reingung getan? Unter Schönheitreparaturen wird auf eine Vertragsanlage, welche einzeln unterschrieben wurde, auf folgendes verwiesen:

Punkt 3.) Bei Auszug ist die Wohnung in jedem Fall frisch renoviert zu übergeben (Frisch gestrichene Wände und Decken sowie fachgerecht gereinigter Boden). Die Kosten trägt der Mieter.

Punkt 6.) Insbesondere die Türen, die Kücheneinrichtung und der Parkettfußboden müssen pfleglich behandelt werden und nach Auszug in einwandfreien Zustand übergeben werden.

Das "einwandfrei" macht mir ein wenig Sorgen, auf dem Parkett z.B. sieht man Spuren von -normaler- Abnutzung (Ahornparkett = sehr weich) oder dass das Silikon in den Fugen im Badezimmer gealtert ist / sich verfärbt hat. Muss ich dafür auch aufkommen? Muss ich schlimmstenfalls das Parkett schleifen lassen, damit es "einwandfrei" ist, trotz nur normaler Abnutzung?

Mietbürgschaft:
Kann ich die (Bank)Bürgschaftsurkunde sofort bei Übergabe der Wohnung vom Vermieter zurückverlangen, oder darf er sie bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung behalten?

Übergabe:
Wie soll ich am Übergabetag am besten auf vom Vermieter bemängelte Punkte reagieren, wenn ich der Meinung bin, dass es sich um eine normale Abnutzung des Mietgegenstandes handelt?

Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,

handelt es sich bei den Punkten der Vertragsanlage um formularmäßige, vorformulierte Klauseln, die nicht einzeln ausgehandelt wurden und die vom Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages gestellt wurden, unterliegen die Klauseln der Anlage der Inhaltskontrolle und Punkt 3 ist unwirksam. Sie brauchen nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 3.6.1998, Az. VIII ZR 317/97) keine Endrenovierung vorzunehmen, da nach der Klausel die Wohnung ausdrücklich "in jedem Fall" renoviert zurückgeben muss und weder der tatsächliche Zustand der Wohnung noch der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen berücksichtigt finden kann.

Die Mietsache muss zwar pfleglich behandelt werden (indem z.B. zur Vermeidung von Druckstellen und Kratzern die üblichen weichen Filzplättchen unter Tisch- und Stuhlbeine geklebt werden und zur Vermeidung von Schimmelbildung u.a. an den Silikonfugen im Bad ausreichend gelüftet wird), soweit dies geschehen ist und ansonsten aber nur normale Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sind diese mit der normalen Miete abgegolten. Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten und begründen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Der Vermieter wäre im Bestreitensfalle in einem Prozess beweispflichtig dafür, dass die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches vorliegen.

Der Anspruch auf Rückgabe der Kaution bzw. bei Ihnen der Bürgschaftsurkunde wird erst nach einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters fällig, die Rechtsprechung gesteht hier Fristen zu, die zwischen drei und sechs Monaten liegen.

Sie sollten zur Sicherheit den Zustand der Wohnung bei Auszug mit dem Fotoapparat dokumentieren, besonders natürlich die vom Vermieter ausdrücklich bemängelten Punkte, und notfalls für Zeugen sorgen. Lassen Sie sich in einem schriftlichen Übergabeprotokoll am besten ausdrücklich die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigen, soweit wie der Vermieter dazu bereit ist. Bemängelt er normale Abnutzungserscheinungen, die trotz pfleglicher Behandlung durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass diese bereits mit der normalen Miete abgegolten sind und hierfür kein Schuldanerkenntnis abgeben.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2006 | 17:48

Hallo Frau Haeske,

vielen Dank für Ihre Antwort, ich habe folgende Nachfrage:

Sie schreiben:

"handelt es sich bei den Punkten der Vertragsanlage um formularmäßige, vorformulierte Klauseln, die nicht einzeln ausgehandelt wurden und die vom Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages gestellt wurden, unterliegen die Klauseln der Anlage der Inhaltskontrolle und Punkt 3 ist unwirksam".

Die Anlage des Mietvertrages nennt sich: "Anlage 1 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter und ist extra unterschrieben worden (gleiches Datum wie der eigentliche Mietvertrag)

Trifft das dann zu?

Sie schreiben:

"Sie sollten zur Sicherheit den Zustand der Wohnung bei Auszug mit dem Fotoapparat dokumentieren, besonders natürlich die vom Vermieter ausdrücklich bemängelten Punkte, und notfalls für Zeugen sorgen. Lassen Sie sich in einem schriftlichen Übergabeprotokoll am besten ausdrücklich die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigen, soweit wie der Vermieter dazu bereit ist. Bemängelt er normale Abnutzungserscheinungen, die trotz pfleglicher Behandlung durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass diese bereits mit der normalen Miete abgegolten sind und hierfür kein Schuldanerkenntnis abgeben".

Soll ich das Übergabeprotokoll mit einer zusätzlichen besonderen Formulierung unterschreiben, bzw. wird meine Unterschrift gar als Schuldanerkentnis gewertet? (Unterschreiben muss ich ja wohl)

Vielen Dank und Gruß.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2006 | 20:32

Sehr geehrter Fragesteller,

stammt die Anlage vom Vermieter und hatten Sie keine Möglichkeit, auf den Inhalt Einfluss zu nehmen, weil der Vermieter die Anlage schon so, wie sie dann unterschrieben wurde, vorformuliert zum Vertragsabschluss mitgebracht hat, so handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die damit einer Inhaltskontrolle unterliegen. An der Überschrift der Anlage und der gesonderten Unterschrift kann man das nicht festmachen.

Sie müssen das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben. Auf jeden Fall sollten Sie es sich vor einer Unterschrift genauestens durchlesen und die Richtigkeit des Inhalts prüfen und wenn Sie mit einer Formulierung nicht einverstanden sind, im Zweifel entweder gar nicht unterschreiben oder vor Ihrer Unterschrift noch einen berichtigenden Zusatz hinzufügen. Ein Schuldanerkenntnis geben Sie jedenfalls dann ab, wenn Sie erklären, für bestimmte Schäden verantwortlich zu sein oder dafür aufzukommen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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