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Aufteilung von 2 gemeinsamen EFH nach der Scheidung


| 27.07.2006 10:43 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo liebe Jura Expertin,
lieber Jura Expert,

nach einem etwas chaotischen Start hier und dem netten Hinweis einer einzelnen Damen, fasse ich mich kürzer und stelle auch nur EINE einzige Frage.

geschieden seit 12/03, 2 Kinder (8+9), , 2 gemeinsame schuldenbelastete EFH zu je 1/2 Anteil,

Unterhalt in Höhe von 500,-€ für beide Kinder zusammen wird gezahlt
Kindergeld bekomme ich
Ex-Mann seit 3/04 wieder verheiratet, er voll berufstätig, sie Teilzeit
Ich seit 9/05 wieder verheiratet, Ehevertrag- keine Ansprüch von mir an meinen zweiten Mann, nichts erwerbstätig, Kinder leben bei mir

Objekt A - ist mein Elternhaus.
Lebenslanges Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht für Mutter, die den unteren Teil des Hauses bewohnt.
Im oberen Teil wohnt einer meiner Brüder (33 J) zur Miete. Seit Ostern d.J. erfolgt kein Mieteingang mehr, da Pflegefall. Ob mit weiteren Mieteinnahmen zu rechnen ist, hängt davon ab, mit welchen Leistungen er rechnen kann (Rentenkasse, Sozialhilfe, etc. Ist alles noch in der leidigen, langwierigen Antragsphase, Ablehnungsbescheiden und Widersprüchen). Eher wohl nicht. Mieteinnahmen wurden bislang zur Tilgung herangezogen.

Objekt B - Erwerb 1997 - 420.000,- DM - komplett fremd finanziert. Monatl. Abtrag leistet gesch. Mann.
Das erforderliche Eigenkapital bekamen wir auf Darlehensbasis von der Schwester meines gesch. Mannes. Zur Sicherung der Ansprüche verlangte Sie einen Erbanspruch des Objektes A - und dazu später mehr - sollte das Darlehen nicht zurück bezahlt werden. 04/03 Zwangshypothekeneintrag über 47.349,05 zu Lasten gesch. Mannes im Grundbuch Objekt A, wegen nicht erfolgter Tilgung 09/03 Zwangshyphotekeneintrag über 49.509,53 zu meinen Lasten im Grundbuch Objekt A - was dem kompletten Schätzwert des Objektes A ausmacht.

Objekt A wird von uns beiden nicht genutzt.
Objekt B wird von meinem gesch. Mann und seiner zweiten Frau allein genutzt.
Zugangsrecht wurde mir seit 2000 verweigert (zwischendurch gab es Untermieter ohne mein Wissen). Hier hab keinen Stress gemacht, da die Mieteinnahmen zur Tilgung und Renovierung herangezogen wurden.
Miete wird an mich nicht gezahlt.

Sämtliche Steuervorteile genießt der Ex-Mann.

Eine gegenseitige Alleinübertragung, verbunden mit allen Haftentlassung dürfte zum einen wegen Verweigerung der Banken und zum anderen wegen der hohen zu erwarteten Gebühren nicht realisierbar sein.

Ich möchte mich unbedingt mehr an den monatlichen Tilgungen beteiligen, da ich irgendwann mal gehört habe, dass es mir sonst nachteilig ausgelegt werden könnte. Einzige Einnahme ist der Kindesunterhalt und das Kindergeld.
Wie könnte ein nicht sittenwidriger Vergleich zur Regelung der Angelegenheit unter Berücksichtigung der Nutzungsrechte, Steuervorteile und des WWV aussehen, um ständigen Streitigkeiten und einer Teilungsversteigerung aus dem Weg zu gehen?

Herzlichen Dank für ihre Aufmerksamkeit


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten darf:

Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf Nutzung oder eine Nutzungsentschädigung des in seinem Miteigentum stehenden Hauses. Gleichzeitig treffen ihn auch die Kosten an Abgaben und Instandhaltung nach der Höhe seines Miteigentumanteils.

Sie können theoretisch von Ihrem Ex-Ehemann eine Nutzungsentschädigung für die Nutzung des hälftigen Hausanteils (Objekt B)fordern, errechnet nach dem durchschnittlichen Mietzins (evtl. Mietspiegel) je Quadratmeter. Gleichzeitig besitzt Ihr ehemaliger Ehemann auch einen gleichen Anspruch auf das Objekt A. Dieser führt hier aber nur zur Auskehr von Mietzinsen, da Sie das Haus (Objekt A) nicht nutzen.

Gleichzeitig sind Sie berechtigt Aufwendungen, die Sie für die Immobilien machen, steuerlich (sofern ein steuerrechtlicher Anspruch besteht) geltend zu machen. Dies bemißt sich an den tatsächlichen Aufwendungen, die sie für die Objekte erbringen.

Hinsichtlich einer Vereinbarung (diese setzt das Einverständnis beider Parteien voraus) lassen sich mehrere Wege begehen. Zum einen können Sie den gesetzlichen Weg gehen und Nutzungsentschädigung fordern. Sofern Tilgungen für Kredite, die Sie betreffen durch Ihren Ex-Ehemann vorgenommen werden, würde eine Anrechnung nötig sein. Andererseits könnten Sie eine unabhängig vom Nutzungsrecht bestehende Vereinbarung über monatliche Zahlungspflichten gestalten. Hier wären dann alle Forderungen und Ansprüche von beiden Seiten aufzuschlüsseln und zu berechnen.

Eine solche kann nur im Rahmen eier umfassenden Analyse und Beratung ertstellt werden, wozu diese Portal nicht geeignet ist. Gerne stehe ich Ihnen aber unter den o.g. Kontaktinformationen zur Verfügung und hoffe Ihnen mit meiner Antwort zu einer ersten Orientierung verholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.stracke-und-collegen.com

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2006 | 14:14

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Mein ehemaliger Mann war bis vor kurzem bereit die Grundstücke aufzuteilen, also umzuschreiben, sodaß er das Objekt allein übernehmen kann, das er bereits nutzt. Im Gegenzug sollte ich mein Elternhaus allein wieder übernehmen. Mit jeweils allen Rechten und Pflichten. Plötzlich ist er dazu nicht mehr bereit. Die Gründe hierfür wollte er mir nicht nennen.
Wenn ich nachweislich darum bemüht bin eine außergerichtliche Einigung zu erreichen - was ich auch in der Vergangenheit schon mehrfach erfolglos versucht habe - kann dann trotzdem eine Teilungsversteigerung mit Aussicht auf Erfolg anstehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2006 | 18:12

Sehr geehrte Fragestellerin,

leider kann eine Teilungsversteigerun jederzeit von einem Miteigentümer beantragt werden, da diese der Auflösung der Miteigentümergesellschaft dient, die eben jeder Miteigentümer jederzeit vewrlangen kann. Auch Ihre Bemühungen zu einer gütlichen Einigung werden Ihre Ex-Ehemann davon nicht abbringen können und stellen grds. auch keine Gründe für das Gericht dar, keine Versteigerung anzuordnen.

Sie sollten Ihre Ex-Ehemann auf die möglicherweise und auch sehr wahrscheinlichen erheblichen Werteinbußen im Fall einer Teilungsversteigerung hinweisen und trotzdem eine gütliche Einigung versuchen zu erreichen. Gerne unterstütze ich Sie hierbei.

Mit freundlíchen Grüßen von der Ostee


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.stracke-und-collegen.com

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